Дом на Невском еще не элита

Петербург привлекает потенциальных покупателей элитного жилья не только возрастающей деловой и политической активностью, но и своей атмосферой, архитектурой, наконец, менталитетом. Однако «открыточные» виды старого Петербурга из окон собственной квартиры постепенно уступают место более насущной потребности покупателя — комфорту.

Аппетит рождает цену

Сегмент элитного жилья в Петербурге развивается в целом так же как и весь рынок: в результате резкого скачка цен, произошедшего в июле-августе, стоимость квадратного метра выросла почти на 60 %. Как отмечают аналитики, московскую планку в 5 тыс. долларов за 1 кв. м, ранее казавшуюся недостижимой, рынок преодолел весьма спокойно.
«Определять среднюю стоимость квадратного метра в элитных квартирах было бы не совсем корректно. Это связано с тем, что разброс цен крайне велик. Стоимость квадратного метра элитного жилья может варьироваться от 6 тыс. долларов и до той суммы, какую готов заплатить покупатель», — рассказывает Марина Гусакова, заместитель генерального директора Центрального агентства недвижимости.

Александр Савельев, специалист по ипотечным кредитам и работе с клиентами элит-класса петербургского отделения компании  «Миэль-недвижимость», с цифрами также осторожен: «Разброс по ценам большой, начиная от 4—5 тыс.  долларов за 1 кв. м. Максимум может быть… верхнюю цифру я не буду называть. В некоторых местах она зашкаливает за 10 тыс. долларов».

По словам Марины Гусаковой, аренда элитного жилья в Санкт-Петербурге пока еще не стала распространенным явлением. Количество арендаторов, интересующихся элитным жильем, не превышает 5 %. Стоимость аренды элитных квартир в Петербурге колеблется от 1,1 до 6 тыс. долларов в месяц. Как правило, наибольшим спросом элитное жилье пользуется у иностранных граждан, и арендуют они чаще всего квартиры в Центральном районе. 

Аналитики расходятся во мнениях относительно объемов рынка.  По разным оценкам объем элитного сегмента может составлять от  5 до 15 % общего объема жилого фонда города. В целом же активность продаж жилья класса premium остается последние два-три года на неизменном уровне — 3—4 тыс. квартир ежегодно (включая вторичный рынок).

Правда, если еще в 2005 году аналитики отмечали, что практически все квартиры быстро раскупаются, особенно в новых домах, а спрос в целом превышает предложение, то сегодня ситуация иная.

«До сентября спрос на элитное жилье был достаточно велик, хотя вложения в этот сегмент были менее прибыльные, чем в однушки-двушки эконом-класса. Сейчас цены стабилизируются на всем рынке. Пока в элитном сегменте цены стабильны, и если так будет продолжаться, то возможно небольшое падение, буквально на несколько процентов. А вообще предложение, конечно, сейчас опережает спрос», — считает Александр Савельев.

Такая ситуация сложилась в значительной степени из-за того, что уже построенные элитные объекты практически заселены, а новые появляются редко. Не так давно в Петербурге ужесточили систему выделения земельных участков, на что жалуются все опрошенные застройщики, и пока компании реализуют давно намеченные проекты.

«Доля элитного жилья в Петербурге может только сокращаться. Мест, где можно строить элитное жилье становится все меньше. Плюс новые законодательные акты явно этому не способствуют. Обо всем, что сейчас по элите строится, было известно еще 3—4 года назад»,— констатирует Ольга Колганова, заместитель директора по рекламе и маркетингу компании «Петербургреконструкция».

Коммуналки в золоте

Жилье в Петербурге покупают не только москвичи. Бытует мнение, что более низкая цена и вместе с тем неплохое качество объектов привлекают в Петербург столичных инвесторов. Однако, как отмечают аналитики, доля инвестиционных покупок за последние два-три года сократилась с 30 до 5—10 %.

«Сейчас есть единичные случаи, когда москвичи вкладывают деньги в элитный сегмент недвижимости в Петербурге. Но они, повторю, единичные. Здесь элитное жилье покупают в  основном топ-менеджеры и владельцы петербургских компаний. Другая категория — бывшие петербуржцы или те, кто живет в Москве, Магадане, Кемерове, то есть бизнес заставляет их  жить на 2—3 города, но корни  в Петербурге. Иностранцы — тоже единичные случаи. Много вариантов, когда жена русская, муж иностранец. То есть люди так или иначе были раньше связаны с Петербургом», — полагает Ольга Колганова.

Некоторые аналитики отмечают интерес к недвижимости в Петербурге среди немцев, финнов, а также выходцев из Сибири и Урала. Эти покупатели нацеливаются на исторический центр города — на дома с видом на Неву и панораму Северной столицы, дома на набережных Мойки, Фонтанки или канала Грибоедова. Центр города часто называют «золотой треугольник», понимая под этим территории, ограниченные Адмиралтейской и Дворцовой набережными, Адмиралтейским проспектом, Гороховой улицей и набережной реки Фонтанки.

«Питер достаточно сложный город. Здесь нет кварталов  с одинаковой социальной средой, поэтому мы не говорим об элитных квартирах, мы говорим об элитных домах. Элитная квартира в доме, где есть коммуналки, даже не рассматривается, — говорит Ольга Колганова. — Да, элитная недвижимость — это прежде всего место. Но сказать центр мало. В центре нужно учитывать  определенные улицы, близость памятников, воды, должна быть  какая-то историческая аура, парковая зона. Помимо географии есть история и ощущения — все вместе образует местоположение объекта».

По ее словам, в историческом центре города практически негде строить, точнее, можно реконструировать. Однако такая практика уходит в прошлое. По мнению Александра Савельева, сейчас реконструируемое жилье составляет около 35 %. Ольга Колганова более категорична:  «Элитные реконструируемые дома можно по пальцам пересчитать. Такие варианты были лет 7 назад. Элитный объект в первую очередь предполагает качественное инженерное оснащение, и сейчас 99 % того, что строится из элиты, это от и до новое жилье. Да, это может быть воссозданный или стилизованный объект, но его строят после сноса здания».

Одна из наиболее неприятных проблем, с которыми сталкиваются застройщики в центре Петербурга, — социальная среда.

«С каждым годом элитные покупатели становятся все более требовательными к тому, что ими приобретается. На сегодняшний день наиболее важными критериями остаются «социальная однородность» и видовые характеристики. Добиться социальной однородности проще, если речь идет о новом доме.  Если же говорить о старом фонде, то создать «элитный» подъезд (когда в подъезде расселены все квартиры, сделан ремонт, существует служба охраны и т. д.) во многих случаях невозможно. Большинство оставшихся коммунальных квартир проблемные: кто-то из жильцов отказывается съезжать, у кого-то трудности с получением собственности на жилье и т. д. Петербург занимает первое место по количеству коммунальных квартир. Рынок элитного жилья Петербурга начал формироваться с момента расселения коммуналок, в 1990-е годы. И до сих пор есть дома, когда на одной лестничной площадке находятся элитные апартаменты и коммунальная квартира», — рассказывает Марина Гусакова.

Однако, по словам Ольги Колгановой, сейчас варианты «элитной квартиры в доме, где остались коммуналки», практически не рассматриваются. Рынок полностью перешел к понятию элитного дома во всех смыслах.

«На рынке элитной недвижимости все больше заметна тенденция: люди меняют квартиры, которые были куплены с 1993 по 2000 год включительно. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку, или квартиру в типовых домах 1970—1980-хх гг. постройки. В те годы подобное приобретение было верхом мечтаний для покупателя и свидетельством его успеха. Сегодня оказалось, что среди соседних квартир все равно остались коммуналки. Кроме того, очень немногие «наполовину расселенные» дома могут похвастать чистыми подъездами, тем более с охраной. Ремонты, сделанные в квартирах 5—7 лет назад, не соответствуют сегодняшним стандартам и часто вызывают улыбку даже у самих владельцев. К счастью, собственники подобных квартир приходят к пониманию, что потраченные когда-то деньги не вернуть, и согласны продать свое «детище» за ту сумму, которую диктует рынок.  Именно поэтому элитные покупатели сегодня стремятся жить не просто в элитном доме, а в элитном квартале — однородная социальная среда становится одним из важнейших факторов выбора», — соглашается Леонид Рысев, директор департамента продаж квартир V. I. P. агентства недвижимости «Бекар».

Строить по-честному

Строить в центре действительно сложно. Старый город застраивался очень плотно, а на месте сносимых или же реконструируемых зданий исторического фонда чаще всего появляются объекты коммерческой недвижимости или гостиницы.

В Петербурге сохранилось очень много старых зданий, гораздо больше, чем в Москве. От общего объема жилой площади петербургской недвижимости, старый фонд составляет порядка 25 %, и в основном это именно центр города. А в старом жилом фонде изношены коммуникации, и решить эту проблему в масштабах только строящего объекта практически невозможно. «Не везде были ремонты, не везде внимательно смотрели за конструкциями зданий. Когда приходит застройщик и начинает обследовать здание, оказывается: тут нужно усиливать фундамент, тут стены, тут что-то еще. Застройщик начинает  с усиления близлежащих домов и территории, чтобы их сохранить. Меняются коммуникации, электрические сети, строятся новые подстанции — все за счет как раз элитных объектов», —  рассказывает Ольга Колганова.

Сложности у застройщиков возникают и с петербургскими властями. Сейчас практически весь исторический центр — это охранная зона, что предполагает жесткие обременения со стороны КГИОПа. Интересное мнение по этому поводу высказывает Марина Кусакова:  «Проблема, которая остро стоит перед застройщиками, — уменьшение количества участков под застройку. Однако уже сегодня разрабатывается законопроект, по которому КГИОП уменьшит охранную зону и в некоторых случаях «снимет» с домов в центре города статус памятника. В этом случае, возможно, инвесторы смогут снести здание и построить новое».

Однако на прошлой неделе губернатор Валентина Матвиенко, выступая перед журналистами, ясно сформулировала планы властей города по этому поводу. «В начале нашей деятельности мы приняли решение, которое касалось строительства в историческом центре. Мы тогда сказали, что застройка в центре допустима только в местах утраченных строений и участках незавершенной градостроительной среды. В 2004 году мы утвердили жесткий высотный регламент, который, безусловно, будет строго в городе исполняться […] Мы сами инициировали и не боялись откровенно вести дискуссию о непоправимых градостроительных ошибках. Мы назвали конкретные адреса. В этой дискуссии участвовала и архитектурная общественность, и горожане, и власть. И мы указали те адреса, которые, по нашему мнению, разрушают историческую среду. И чтобы впредь ничего подобного в городе не могло произойти, КГИОП разработал масштабное охранное зонирование, которое стало составной частью генерального плана развития города. И как ни пытались спекулировать на этой теме, охранную зону мы расширили с 9 до 72 тыс. га», — сказала Валентина Матвиенко.

Все аналитики указывают, что элитные квартиры в неэлитных домах, какой бы вид ни открывался из их окон, будут падать в цене. Цены на элитные дома в историческом центре, напротив, не упадут. Такие объекты, несмотря на все сложности, существуют.

Одним из наиболее ликвидных аналитики называют дом корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» на Большой Морской, д. 4, возле Дворцовой площади и арки Генштаба.  Еще в прошлом году в этом доме была зафиксирована рекордная продажа —12 тыс. долларов за 1 кв. м, а последняя квартира в этом доме находится в продаже по цене 18 тыс. долларов за 1 кв. м.

Многие аналитики предвещают успех другому крупному и принципиально новому для Петербурга проекту  корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» — «Парадному кварталу». Он будет расположен между улицами Кирочной и Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей на территории 9,6 га. В комплексе предусмотрена жилая зона со встроенными помещениями, а также деловая зона с фитнес-центром и супермаркетом. Первую очередь планируется сдать в 2008 году, жилая площадь составит 28 тыс. кв. м (238 квартир), коммерческая — 3,9 тыс. кв. м (24 офиса). Первая очередь будет включать большой паркинг: жилые дома со встроенными помещениями имеют около 320 а/м, офисные здания — около 100 а/м.

Ожидают и начала реализации крупного проекта «Набережная Европы». В рамках проекта  планируется реконструировать участок набережной Малой Невы площадью 4,4 га. На этом участке предполагается возвести жилые здания, торгово-деловые площади и театрально-учебный центр для Театра балета Бориса Эйфмана. В настоящий момент на этой территории расположен российский научный центр «Прикладная химия», который до начала строительства будет выведен из центра города.

Аналитики также отмечают несколько успешных проектов в районе Смольного. Один из таких проектов — дом на набережной Робеспьера холдинга RBI с видом на акваторию Невы. Он был построен еще  в 1990-х годах. Дом состоит из трех зданий, включающих 83 квартиры с открытыми террасами, подземный гараж, фитнес-центр, помещения офисов и ресторан на 50 мест. Интересный проект «Возрождения Санкт-Петербурга» — дом на Шпалерной, 60-арочный дом с видом на Смольный собор. Ансамбль состоит из восьми башен, соединенных прозрачными галереями на уровне верхних этажей. Между башнями — обширная зеленая эспланада. Корпуса объединены общим цокольным этажом, в котором размещен паркинг на 220 машино-мест. В нижних этажах — офисы, салоны, магазины и фитнес-зал. 

Интересно, что пионерами в освоении исторического центра города были москвичи: «Корпорация С» построила недалеко от Михайловского замка, на набережной Фонтанки, элитный дом, который многие аналитики признают одним из самых успешных проектов, в том числе по архитектуре. 

Практически во всех перечисленных проектах удачно решен вопрос с парковкой, что для центра Петербурга остается больным местом.

 «Паркинг остается главной обязательной составляющей элитного жилья. Из-за отсутствия гаража или из-за того, что жильцам большой квартиры предлагалось только одно парковочное место, многие проекты не смогли стать выгодными для девелоперов. Сейчас места в паркингах в центре города стоят порядка 35 тыс. долларов.  Так, последние паркинги в жилом комплексе на набережной Робеспьера продаются по 45 тыс. долларов, а в доме у Дворцовой площади, у арки Главного штаба, установлена предельная стоимость для Петербурга — 60 тыс. долларов», — говорит Леонид Рысев.
Ольга Колганова, рассказывая о проекте компании «Петербургреконструкция» на площади Восстания, д. 8 отмечает: «На нашей парковке на квартиру приходится 1,7 машино-места. Так что, кто бы что ни говорил, даже в самом центре года можно решить эту проблему».

Кстати, интересный пример элитного дома в совершенно неэлитном месте, на Песочной набережной, — комплекс «Новая звезда» компании RBI. Жилая площадь комплекса — 14 тыс. кв. м. Это 13-этажное здание общей площадью 28 тыс. кв. м, где на последних этажах будут находиться пять пентхаусов. В цокольном и первом этажах разместят автостоянку на 122 машины, бассейн, тренажерный зал и т. п. Сейчас минимальная стоимость 1 кв. м здесь превышает 7 тыс. долларов.

В целом аналитики сходятся во мнении: жилье в исторической части города на Неве всегда будет пользоваться спросом и расти в цене. Однако в «золотом треугольнике» квартиры приобретают в основном иногородние покупатели  и иностранцы. Петербуржцы предпочитают более спокойные, зеленые места и просто комфортные апартаменты.
«Вы бы стали жить на Невском? Вот я  нет»,— уверен Александр Савельев.

Элита зеленеет

Высокие потолки, удобные грамотные планировки, инженерные коммуникации высшего качества, кондиционирование воздуха и очистка воды, автономная котельная — все эти характеристики важны для владельца элитного жилья. Безусловно, и инфраструктура самого дома должна быть соответствующей: современные лифты, просторные холлы, системы безопасности, дополнительный сервис, парковки, рассчитанные как минимум на два места для каждой квартиры.

Некогда распространенное мнение, что по качеству характеристик петербургское элитное жилье не соответствует московскому, уходят в прошлое.

«Можно сравнивать нашу элиту с московской и западной, хотя это и разные вещи. В Москве просто больше амбиций. Я, конечно, не знаю домов с вертолетными площадками, но в остальном у нас все на уровне», — уверяет Ольга Колганова.

«На уровне» стараются строить не в центре. Сейчас в Петербурге популярны Каменный и Крестовский острова — этакие зеленые «оазисы» в самом центре Петербурга.  Здесь есть возможность строить новые объекты (без жестких обременений КГИОПа) с новыми инженерными коммуникациями и всеми остальными.

«Сейчас есть тенденция городка в городке. Как тот же «Парадный квартал». Когда существует городок, где будут жить соответствующие персоны. И в этом плане развивается именно Крестовский остров, — рассказывает Александр Савельев. — Я могу сказать, что сейчас планируется несколько  проектов, совместно с банками, где будет ипотечное кредитование. Но это будет не центр города. Банки в центр вообще не лезут».

Кстати, по словам Александр Савельева, и с ним соглашаются многие аналитики, пока процент ипотеки в сегменте элитного жилья низок, где-то на уровне 5 % от всего объема рынка ипотеки. Однако уже с прошлого года тенденция покупать элитное жилье, пользуясь кредитом, набирает обороты. Сейчас, наиболее эффективно в этой сфере работают банки  с европейским капиталом, такие как Райффайзен Банк, BSGV, из российских — «Абсолют-банк».

На островах цены растут постоянно, чему способствует не только появление множества проектов, но и во многом строительство здесь жилья для московских чиновников, в том числе для судей Конституционного суда.  Если в начале года можно было найти квартиры по 4,5—5 тыс. долларов  за 1 кв. м, то сейчас такое жилье стоит уже 5—6 тыс.  долларов за 1 кв. м. Леонид Рысев рассказывает, что сегодня продажа квартир стоимостью 200—300 тыс. долларов — обыденное явление. Все больше проходит сделок стоимостью 500—600 тыс. долларов. Не редкость и сделки за 1—2 млн. долларов.

Традиционно успешным на рынке считается проект «Пятый элемент» корпорации «Строймонтаж». Этот дом закончен уже несколько лет назад, комплекс представляет собой 4-этажное симметричное здание в виде буквы П, главным фасадом обращенное к Южному пруду Крестовского острова. Всего в комплексе 40 апартаментов площадью  от 135 до 300 кв. м. Внутри комплекса оборудован двор-атриум с подогреваемым полом площадью более 1 тыс. кв. м.

Большая часть проектов на Крестовском острове или уже в процессе строительства, или только в подготовительной стадии строительства. «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» возводит элитный жилой комплекс «Дом у Моря», который будет состоять из домов, напоминающих западновропейские виллы. А сердцем композиции станет современный wellness-центр общей площадью 2 тыс. кв. м.

Кстати, год назад депутаты петербургского Законодательного собрания разрешили строить на Крестовском и Каменном островах высотные дома. И если раньше согласно высотному регламенту города дома на острове не могли быть выше 12 м, то теперь планка поднята до 28 м и даже выше (споры о высотности продолжаются до сих пор). Некоторые элитные дома на Крестовском имеют именно такие параметры. Компании-инвесторы «Радуга» и «Новый проект» возводят около станции метро «Крестовский остров» 8— 9-этажный дом с башнями на 120 квартир, по соседству — комплекс  компании «БЭСТ» (Крестовский пр., д. 15). «Петербургстрой-Skanska» строит на Крестовском острове сразу два элитных комплекса — на Крестовском пр., д. 17 и на Морском пр., д. 30. Оба высотой около 28 м. В результате, когда многоэтажное строительство на острове было разрешено, многие инвесторы, строившие малоэтажные и действительно элитные комплексы, всполошились. «Если застройщики хлынут на эту территорию, она перестанет быть элитной. Не может быть на 26 га Крестовского острова 200 тыс. кв. м элитного жилья. Это не элита, это общежитие», — осуждал год назад решение законодателей Василий Сопромадзе, президент компании «Корпорация С».

Альтернативой элитному жилью в городе отчасти является загородная недвижимость: в Коломягах успехом пользуется комплекс таунхаусов «Георгиевские предместья», на Петергофском строится элитный малоэтажный комплекс «Константиновское». Несмотря на то что стоимость загородных особняков обычно превышает 1 млн. долларов, эти проекты можно отнести лишь к жилью повышенной комфортности. Многие критерии элитного жилья там соблюсти пока невозможно: нет должной инфраструктуры, как правило, видовые характеристики тоже соответствуют понятию элитной недвижимости.

Правда, год назад в пригородах Петербурга и в области началось строительство не менее 20 новых коттеджных комплексов. Например, коттеджный поселок в Ягодном от «Петербургской недвижимости» с причалом для маломерных судов и вертолетной площадкой; уникальный комплекс в английском стиле «Золотая миля» в Репино от «Корпорации С»; «Жемчужина Разлива» от компании «Особняк» и другие. Однако пока эти проекты лишь позиционируются как элитные. Вероятно, к моменту их реализации требованиям к этому сегменту будут более высокие. Среди заявленных проектов есть довольно интересные, претендующие на эксклюзивность. Аналитики отмечают, что пока за городом нет подходящей инфраструктуры, ни инженерной, ни развлекательной. А если девелоперы и строят объекты инфраструктуры, то только для нужд собственного проекта.