«Старых дач» в Подмосковье скоро не останется

Для москвича, имеющего дачу, клочок земли за городом, работа на вожделенных 6 сотках была единственно приемлемой формой отдыха. Свидетельство тому — переполненные по выходным электрички, люди с яркими букетами цветов в метро, варенье, которое варилось на зиму в каждом доме. Наверное, отчасти поэтому таким успехом у наших граждан пользовались мексиканские сериалы, в которых присутствовали фазенды и другие атрибуты загородной жизни.

Но была и категория людей, еще в советские времена за особые заслуги получавшая огромные участки в красивейших местах Подмосковья. Так были созданы поселки писателей, академиков, художников, чиновников высокого ранга. В наши дни такие старые дачи — это в основном предложения VIP-класса на рынке недвижимости. Если рассматривать земельный рынок Подмосковья в целом, то участки и дома, расположенные в стародачных местах, вызывают интерес у большинства покупателей. Любой участок или старый домик, находящийся там, — большой подарок для риелтора.

Стародачные места — что это такое?

Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate, дает такое определение: «Стародачными  местами принято называть  поселки, созданные в 1940—1960 гг. для сезонного или постоянного проживания. Обитателями таких мест традиционно считалась советская элита и представители чиновничьего аппарата. Для большинства загородный дом в те времена казался недосягаемой мечтой. Индивидуальное строительство дачного дома считалось исключительной привилегией номенклатуры и выдающихся личностей, обласканных государством. Строились такие поселки недалеко от столицы, в красивых местах Подмосковья, на лесных участках, рядом с рекой или прудом. Обязательно прокладывались необходимые коммуникации и удобные дороги. На сегодняшний день в ближайшем Подмосковье насчитывается не более 50 стародачных поселков, что составляет чуть менее 5 % от общего объема рынка загородной недвижимости».

При этом, по мнению Елены Земцовой, само понятие «стародачный поселок» постепенно начинает терять свое первоначальное значение. Спрос на дома в стародачных поселках достаточно высокий.

По мнению Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости «МИАН —  агентство недвижимости», у стародачных мест немало плюсов. «Это, конечно, особая атмосфера обитания, сложившаяся годами инфраструктура (на сегодняшний день несколько устаревшая). Как правило, стародачные места отличает уникальная природа, лесные участки, — говорит она. — Немаловажное значение имеют известные соседи, удобное транспортное сообщение, в том числе сложившиеся общественные маршруты (электрички, автобусы, маршрутные такси). Еще один фактор — довольно недорогое обслуживание дома и уже существующий полный пакет коммуникаций. Все это играет большую роль при покупке дачи, и решение принимается в пользу именно таких поселков. Конечно, на рынке делаются попытки позиционирования некоторых проектов как стародачных. Более того, инвесторы активно осваивают граничащие со стародачными поселками земельные наделы. Однако проводить какие-то аналогии бессмысленно. Создать подобную ауру, формировавшуюся десятилетиями, практически невозможно».

Как считает руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая, стародачные поселки исторически являются наиболее престижным загородным предложением, так как в советское время они строились для политической, культурной и научной элиты общества. «Именно поэтому дачи должны были находиться в шикарном лесу со своим водоемом, а это именно то, чего хотят и современные покупатели. За участками в таких поселках идет буквально охота, — рассказывает Мария Литинецкая. — Люди месяцами могут ждать появления на рынке хоть какого-нибудь участка, но очень часто не могут приобрести его, поскольку претендентов  много, и счастливым обладателем земли оказывается тот, кто заплатил больше. Ситуация с огромным дисбалансом между спросом и предложением неминуемо ведет к росту  цен на такого рода объекты».

Где престижно купить «старую дачу»?

 «Стародачные места, — рассказывает G2P аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Иван Воробьев, —  это традиционно сложившиеся, стихийно или организованно созданные места отдыха москвичей в ближайшем Подмосковье. Наиболее богато ими Рублево-Успенское шоссе — здесь обладали и до сих пор обладают престижными домами представители творческой интеллигенции высшего сословия и многочисленные государственные чиновники самого высокого ранга. Такие названия, как Ромашково, Барвиха, Жуковка, Ильинское, Горки-2, Усово и, конечно, Николина гора на слуху у большинства россиян».

К наиболее популярным стародачным местам по восточному направлению Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», относит Малаховку, Ильинский, Кратово, Салтыковку, поселок Воровского. «На юге — Расторгуево и Александровка, — отмечает она. — К известным северным поселкам можно причислить  Валентиновку, Загорянку, Мамонтовку, Черкизово и другие. Как правило, в этих поселках есть и старые обветшалые дачи, и новые роскошные коттеджи».

Едва ли не самым главным моментом в спросе на жилье в стародачных поселках является их престижность. По словам Жанны Щербаковой, цены на земельные участки в стародачных местах различны в зависимости от направления, инфраструктуры поселка и индивидуальных особенностей участка. «В среднем цена варьируется в диапазоне от 10—20 до 35—80 тыс. долларов за сотку. В будущем рост цен может достигать 15—35 % в год», — считает она.

Спрос не рождает предложения

Несмотря на высокие цены, спрос на недвижимость в стародачных поселках пока только растет.

По словам Жанны Щербаковой, владельцы таких «участков-дач» отнюдь не спешат расставаться со своей собственностью, и лишь материальные затруднения подталкивают их к принятию решения о продаже. «Большинство же ждет максимально высокой цены, так как часто это единственное имущество, с помощью которого внуки могут решить свои финансовые проблемы»,  — говорит она. Елена Земцова соглашается, что основными причинами продажи являются дорогое содержание и ремонт дома, желание решить жилищные проблемы ближайших родственников или покупка современного коттеджа для постоянного проживания.

По мнению Елены Земцовой, спрос на дома в стародачных поселках все-таки нельзя назвать ажиотажным. «Скорее, это общая тенденция возросшего интереса к загородной недвижимости. На месте старых домов вырастают особняки, которые соседствуют с деревянными постройками прошлого столетия, что в итоге ведет к потере своеобразного колорита, характерного для стародачных поселков. Модернизация, строительство, юридическое оформление «старых» участков сопряжено с рядом проблем, которые исключены (или упрощены) в современных коттеджных поселках», — говорит Елена Земцова.

Жанна Щербакова выделяет еще одну проблему. «Очень сложно подобрать объект, устраивающий клиента, а продолжительность процедуры оформления участка в собственность, 4—10 месяцев и более, превышает все разумные пределы», — считает она.

Список сложностей может быть продолжен. «Дома были построены давно и абсолютно не соответствуют современным нормам строительства, — говорит Иван Воробьев. — Инфраструктура таких мест тоже не всегда устраивает нынешних покупателей недвижимости, да и близкое соседство с Москвой не всегда является неоспоримым преимуществом при покупке загородного дома». Немаловажным моментом специалисты считают и некоторое запустение, царящее в поселках. Сложно подобрать точное определение этой ситуации, однако ни для кого не секрет, что их инфраструктура очень далека от идеальной. Не налажена уборка мусора, плохое состояние дорог тоже создает проблемы для владельцев машин.

Однако, по мнению многих экспертов, эти недостатки на спрос никак не повлияют. По словам Марии Литинецкой, из-за дефицита предложения популярными становятся практически все стародачные места. Аналогично оценивает ситуацию и Иван Воробьев, который сообщил G2P, что в ближайшем будущем падения спроса на объекты недвижимости в традиционных стародачных местах не произойдет, ни в элитном сегменте, ни в сегментах бизнес- и экономкласса.

Новые коттеджи в «старых» местах

Не за горами время, когда  раритетных домов на рынке недвижимости уже не будет. Жанна Щербакова видит выход в предложении домов новой постройки, расположенных в известных местах и новых поселках, которые находятся поблизости от стародачных мест. «Понятно, что невозможно обеспечить всем желающим участок и дом «с историей». На рынке нашли адекватный ответ — строительство новых поселков в стародачных местах. Единственное существенное отличие стародачных мест от новодачных заключается в отсутствии централизованной застройки (каждый владелец ведет строительство индивидуально, не заботясь об эстетическом облике поселка и мнении соседей) и в устаревших, но недорогих коммуникациях и дорогах. Эта категория загородной недвижимости имеет один, пока не в полной мере задействованный, потенциал рыночного роста. Речь идет о том, что стародачные места хранят свои уникальные истории, самым непосредственным образом связанные с историей России. Дома здесь пока еще не относятся к категории исторических памятников, но в некоторых из них уже созданы дома-музеи известных людей», — говорит Жанна Щербакова.

Тем временем пропасть между спросом и предложением продолжает увеличиваться. «Любой участок, появляющийся на рынке загородной недвижимости, достаточно быстро находит своего покупателя, так как спрос велик. Стародачные участки представляют интерес как для инвесторов, так и для желающих построить загородный дом», — резюмирует Жанна Щербакова.

Строительство ведется такими темпами, что вскоре 50-километровая зона вокруг Москвы превратится во вполне цивилизованный пригород, а стародачные поселки постепенно перестанут быть обособленными.