Таунхаусы понизят элитность коттеджных поселков
В последнее время на рынке недвижимости наряду с классическими коттеджными поселками стали появляться так называемые поселки «смешанного типа», где наряду с коттеджами возводятся таунхаусы. Это достаточно новая, и пока мало распространенная у нас тенденция. К подобной практике совмещения разных форматов на одном земельном участке девелоперы чаще всего прибегают при строительстве поселков на очень больших площадях, когда речь идет о сотнях гектаров.
«При масштабной застройке всегда можно найти «неликвидный» участок земли, с которым впоследствии могут возникнуть проблемы, – рассказала Guide to Property Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate. – Например, сложный рельеф, близость к дороге или общему ограждению поселка, неважные видовые характеристики и т.д. В этом случае строительство таунхаусов или многоэтажного дома становится беспроигрышным вариантом для застройщика. С учетом невысокой стоимости таких объектов и большим спросом на жилье подобного формата можно решить проблему общей застройки поселка».
В результате в непосредственной близости друг от друга оказываются объекты совершенно разных ценовых групп. Практика показывает, что для элитного поселка такое соседство зачастую не выгодно. Обладателям больших дорогостоящих домов требуются более качественные услуги, в том числе и ландшафтный дизайн на высоком уровне, и соответствующая охрана. При этом те, кто проживает в таунхаусах, не всегда готовы оплачивать такие блага, а так как каждый из жителей поселка на общих собраниях имеет равный голос, то при решении вопросов финансирования ремонта дорог, уборки, охраны, жители коттеджей вынуждены будут учитывать мнение соседей. Поэтому большинство состоятельных людей не хотят жить в поселках, где наблюдается большое имущественное расслоение.
В принципе, при общей привлекательности коттеджного поселка, таунхаусы по своей стоимости могут приравниваться к коттеджам, но это скорее исключение из правил. Кроме того, если разница в цене между коттеджами и таунхаусами будет небольшая, то могут возникнуть трудности с продажей последних. Нельзя сбрасывать со счетов и тот факт, что покупатели таунхаусов, как правило, тоже достаточно требовательны и вряд ли пойдут на приобретение квартиры в доме с плохой экологией, повышенным уровнем шума или плохим видом из окна, предлагаемым им в «смешанном поселке». Порой страдает и архитектурная сторона проекта, что может испортить общее впечатление о поселке в целом.
Так есть ли вообще какие-либо плюсы у подобных проектов? По мнению Дмитрия Цветкова, руководителя отдела экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ - Недвижимость», все-таки есть. «Идея строительства смешанных поселков интересна при освоении больших площадей. Такие объекты сопоставимы с районными центрами. Там без ущерба для кого-либо можно строить и таунхаусы, и коттеджи, и малоэтажки, и общественные здания, и офисные центры. Это оживит внешний вид, и будет быстрее продаваться».
Действительно, при всех обозначенных проблемах есть примеры удачных нестандартных решений подобных застроек. Например, поселок «Дубрава», где в лесной части выстроены коттеджи, а в полевой – таунхаусы, причем обе части четко разделены. Как рассказал G2P Дмитрий Цветков, в проекте компании «Миэль-Недвижимость» Барвиха-Village также соединены таунхаус и малоэтажный малоквартирный дом. «Там была возможность построить и хороший таунхаус, и офисный центр, – рассказывает Дмитрий Цветков, – но у жителей назрела необходимость в наличии квартир для личных целей, поэтому малоэтажный дом был построен, как говорится, «по заявкам трудящихся».
Перспективными поселки, где есть и таунхаусы, и коттеджи, считает также Анатолий Балашов, директор отдела зарубежной недвижимости компании «Кирсанова Риэлти», эксклюзивного аффилированного офиса Christie's Great Estates. «При хорошо продуманной концепции подобного поселка плюсы могут быть обоюдными – таунхаусы удовлетворят не только потребности покупателей с меньшим бюджетом, но и владельцев коттеджей, которые смогут купить находящееся рядом более дешевое жилье для использования в качестве гостевого сервисного дома. Преимущества же для покупателей таунхаусов совершенно очевидны – это доступ ко всей инфраструктуре поселка плюс статус. К наиболее удачным проектам я бы отнес поселок Довиль, Радугу в Лапино».
По мнению многих экспертов, практика строительства поселков смешанного типа только начинает складываться. Инвесторы, безусловно заинтересованы в ее развитии, поскольку минимизируют собственные риски за счет разнообразия видов недвижимости, предлагаемых к продаже в рамках одного проекта. Это позволяет инвестору рассчитывать на разные категории покупателей.
Ведущий аналитик-маркетолог кампании Russian Research Group (RRG) Дмитрий Иванченко считает, что рынок готов к появлению подобного новшества.. «Несмотря на недостаток опыта реализации подобных проектов по освоению таких больших участков, например, в 200 га, инвесторы и психологически, и финансово, и по девелопменту готовы к таким объемам. Интерес со стороны потребителей также присутствует. В нашей компании есть проект в 250 га по Дмитровскому шоссе. Это сочетание коттеджей, малоэтажного массового жилья и элементов технопарка. Это новшество хорошего эконом-класса».
По мнению Елены Земцовой, соседство таунхаусов с дорогими виллами и коттеджами, расположенными на больших участках земли, может быть уместно и обоюдно востребовано только в случае продуманного зонирования общей территории, не нарушающего общую концепцию застройки поселка.
И если для проектов бизнес- и эконом-класса подобная эклектика, безусловно, перспективна, то приживутся ли таунхаусы как сегмент элитного коттеджного поселка, покажет время.