Обзор рынка жилья Санкт-Петербурга
Утомленный летней гонкой цен рынок жилья Северной столицы значительно снизил темпы роста. Оправившись от жары, чиновники и строители пытаются объяснить причины кризиса.
Во втором и третьем кварталах 2006 года в Петербурге наблюдался очень высокий ежемесячный прирост цен на жилье, к которому участники рынка оказались не готовы. Так, в июле и августе цены в сегменте типового жилья росли на 17–18 % в месяц, анализируют специалисты корпорации «Петербургская Недвижимость».
Меньше всего подорожание затронуло сегмент элитного жилья. В нем за третий квартал 2006 года цены выросли всего на 22,5%, в отличие от 45% в сегменте типового жилья и 42% – в сегменте жилья повышенной комфортности. В целом же за последние полгода рост цен на жилье достиг более 100%.
Высокая планка
На сегодняшний день, по разным данным, средняя цена жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составляет около 2,164 тыс. долларов за кв. м, в панельных и монолитно-панельных домах – 1,957 тысячи. Элитные проекты в центре Петербурга преодолели планку в 5 тыс. долларов за кв. м, ранее казавшуюся непреодолимой. А жилье в сегменте «премиум» превысило порог в 7 тысяч.
На вторичном рынке в этот период бурного роста цен сильно сократилось количество сделок с участием нескольких покупателей, поскольку их благополучное завершение стало практически неосуществимым. Такая же ситуация возникла в отношении сделок с участием ипотеки. Получение кредита требует определенного времени, которого просто не было в условиях быстро растущих цен. Специалисты говорят, что из-за еженедельного увеличения цен разваливается практически 70% кредитных сделок.
Летом, в условиях роста цен, потребители пытались купить квартиру как можно быстрее, а продавцы боялись продешевить и удерживали жилье как можно дольше – дефицит предложения создавался искусственно. Впрочем, нездоровый ажиотаж, в первую очередь на первичном рынке, стал падать уже в июле: покупатели не вынесли роста цен и сдались, решив подождать. А в августе подоспели чиновники, настоятельно рекомендовавшие отложить покупку до лучших времен. В итоге уже в сентябре темпы роста цен были не более чем 5%, октябрь еще больше замедлил рост, а по некоторым оценкам, он вообще прекратился.
«Рост цен снижается с 4,8 до 1,5 %. По некоторым районам снижение произошло до 0%. Предложение начинает превышать спрос. За последнее время многие инвесторы стали продавать свои объекты, поскольку темпы роста скоро подойдут к нулевой отметке. Сегодня на рынке недвижимости количество предложений увеличивается примерно на 1000 в неделю», – сообщил Guide to Property Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар».
Кстати, как отмечают многие риелтеры, значительно сократилось предложение на первичном рынке типовых однокомнатных квартир, которые застройщик может сдать в течение года – хотя именно эти объекты считаются сейчас наиболее привлекательными. Наоборот, спрос как раз смещается в сторону типовых двухкомнатных и трехкомнатных квартир.
«Цены на квадратный метр в однокомнатной квартире с конца августа выросли в среднем на 280 $, в двухкомнатной – в среднем на 200, в трехкомнатной – на 250. По сравнению с ситуацией, наблюдавшейся летом, это подорожание весьма незначительно», – считает Дмитрий Кирюшкин, заместитель генерального директора «Центрального Агентства Недвижимости».
Что касается комнат, этот сегмент рынка сначала отставал на фоне роста квартирного, но начиная с конца августа прибавлял 2,9–5,6 %. Сейчас же, по данным аналитиков КГ «Бюллетень Недвижимости», темпы роста цен замедлились. За последнюю неделю прирост составил 1,52%, а средняя цена предложения комнаты – около 40,1 тыс. долларов.
«Структура рынка очень изменилась. В октябре на вторичном рынке 40% продаж пришлось на комнаты. Причем цена маленькой комнатушки в густо населенной квартире достигла 3 тыс. долларов за метр!» – изумляется Сергей Балалу, генеральный директор АН «Итака». По его словам, многие клиенты, не имея возможности купить жилье в городе, устремились в пригород. Причем впервые резко возрос интерес к дальним районам – Кингиссепскому, Сланцевскому и Волосовскому.
Ценовые шаги
Что касается прогнозов по изменению цен в ближайшее время, то мнения экспертов на эту тему различны: некоторые считают, что в ближайшее время цены немного вырастут, другие говорят, что они немного упадут. Неопределенность связана с тем, что не совсем понятно, сколько еще осталось инвесторов, купивших квартиры и стремящихся теперь зафиксировать свою прибыль, а также – сколько осталось людей, готовых покупать недвижимость по нынешним высоким ценам.
Эксперты «Петербургской Недвижимости» прогнозируют, что в ближайшие несколько месяцев рынок ждет корректировка по некоторым типам жилья и выравнивание предложения и спроса. Заметного снижения цен не произойдет, – считают они. – Однако, возможно проведение различных маркетинговых акций со стороны застройщиков для привлечения клиентов. Аналитики ГК «Бекар» предсказывают падение более чем на 13%. В «Центральном Агентстве Недвижимости» придерживаются показателя в 10%.
«Снижение могло бы быть и больше, если бы не программа ипотечного кредитования. Летом заявки от клиентов, желавших приобрести жилье по ипотеке, даже не рассматривались. Предпочтение отдавалось тем, кто мог заплатить за недвижимость сразу. Сегодня агентстов все больше обращается к клиентам, покупающим жилье в кредит. Банки, пытаясь вырваться в конкурентной гонке, начинают предлагать все более и более низкие процентные ставки. В связи с этим я убежден, что особого снижения не будет, так как спрос будет поддерживаться благодаря активности ипотечных клиентов», – сообщил G2P Дмитрий Кирюшкин.
С ним согласен Илья Логинов, директор по маркетингу корпорации «Строймонтаж»:
«Если бы не ипотека, то это падение было бы более чем пятикратным. В дальнейшей перспективе, в конце 2006 – начале 2007 гг., объем предложения на первичном рынке сильно не изменится, серьезных проектов в большом количестве не появится, поэтому можно ожидать, что текущий объем предложения удовлетворяет тот незначительный спрос, который существует. Цены останутся на прежнем уровне, но в будущем возможен плавный рост цен».
В долгосрочной же перспективе эксперты говорят о том, что можно уверенно прогнозировать рост цен в популярных районах, где уже сегодня заметен дефицит качественного предложения и отсутствие крупномасштабных перспективных проектов. В том же случае, если на рынок начнут выводить новые проекты, особенно в сегменте эконом-класса, а также в случае начала реализации жилья в таких крупных многофункциональных проектах как «Балтийская жемчужина», в ряде проектов в Северо-Приморской части города и на Юго-Западе, ценовая стагнация может принять долгосрочный характер.
Вообще, по оценкам аналитиков, сейчас преобладает строительство жилья эконом-класса и бизнес-класса, которое пользуется повышенным спросом.. Особенной популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, а РИАЛы – квартиры-студии вообще раскупаются еще на начальной стадии строительства дома.
Элитного жилья строится меньше, и этому есть веские причины. По разным оценкам, объем элитного сегмента от объема общего жилого фонда года может составлять от 5 до 15 %. В целом же сегодня, как и год назад, активность продаж жилья класса premium остается последние два-три года на неизменном уровне – 3–4 тыс. квартир ежегодно (включая вторичный рынок).
«Доля элитного жилья в Петербурге может только сокращаться. Мест, где можно строить элиту, становится все меньше. Плюс новые законодательные акты явно этому не способствуют. Обо всем, что сейчас по элите строится, было известно еще 3–4 года назад», – констатирует Ольга Колганова, заместитель директора по рекламе и маркетингу ОАО «Петербургреконструкция».
Впрочем, ценовые показатели рынка далеко не так пессимистичны. Сейчас доминантным районом в сегменте элитного жилья становится Крестовский (а с ним и Каменный) остров. Здесь цены растут постоянно, чему способствует не только появление множества проектов, но и строительство жилья для московских чиновников (например, для судей Конституционного суда). Если в начале года можно было найти квартиры за 4,5–5 тыс. долларов за кв.м, то сейчас такое жилье стоит уже 5–6 тысяч. По оценке Леонида Рысева, директора департамента продаж квартир VIP АН «Бекар», сегодня продажа элитных квартир стоимостью 200–300 тыс. долларов – обыденное явление. Все больше проходит сделок стоимостью 500–600 тыс., не редкость и сделки за 1–2 млн. долларов.
Аморфные метры
По прогнозам вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова, в 2007 году строители сдадут 2,3–2,4 млн. кв. м – это плановый годовой объем. Эксперты агентства «Петербургская Недвижимость» считают, что этот план будет выполнен, если до конца года будет введено в строй еще 800 тыс. кв. м жилья.
Согласно официальным данным, сегодня на разных стадиях строительства (проектирование, изыскательские работы, возведение) находится около 12 млн. кв. м жилья. В перспективе на рынок выйдет бесчисленное количество новых проектов – пока они, правда, существуют или на бумаге, или находятся в зачаточном состоянии.
Наиболее грандиозный, в финансовом и политическом смысле, – проект строительства «Балтийской жемчужины». В Юго-Западной части Санкт-Петербурга, между Петергофским шоссе и акваторией Финского залива, на территории более 200 га должен появиться жилой комплекс, рассчитанный на 35 тыс. жителей. Общий объем жилья составит более 1 млн. кв. м, еще 400 тыс. кв. м предусмотрено под коммерческие помещения.
Еще один новый микрорайон назвали «Славянка». Он займет территорию в 280 га восточнее Пушкина, вдоль Колпинского шоссе. Жилье будет строиться в виде мини-кварталов, состоящих из 3-х и 5-ти этажных крупнопанельных домов. Численность населения в районе «Славянка» составит примерно 45 тыс. человек. Размер предполагаемая жилой площади района – 1,4 млн. кв.м.
Поселок американского типа «Северная долина» расположится севернее Суздальского проспекта, между Шуваловским парком и промышленной зоной «Парнас». На территории 540 га предполагается строительство 3 млн. кв. м жилья для 100 тыс.человек. В соответствии с проектом участок будет разделен на более чем 20 кварталов. Затем каждый квартал разобьют на лоты и выставят на торги. Массовое освоение территории должно начаться в 2009 году: к этому моменту большинство участков будет продано, и инвесторы начнут строительство.
Многозначительный для города проект, реализуемый в первую очередь при участии Смольного, – «Морской фасад» – реализуется в Василеостровском районе. В рамках строительства современного пассажирского терминала и нового порта, предполагается построить и порядка 1 млн. кв. м жилья для 27 тыс. человек. За гостиницей «Прибалтийская» должна появится новая станцию метро «Шкиперская».
«Потенциал в Петербурге значительный. В соответствии с новым Генпланом намечается вывод большого числа предприятий из центра Петербурга, а значит, высвободятся большие площади под застройку. Большое количество участков предусмотрены под малоэтажное загородное строительство, однако пока эти участки не осваиваются. Мы прогнозируем бум загородного строительства через 2 года», – высказывается Илья Логинов. Однако пока у строителей гораздо больше проблем, нежели действительно оптимистичных прогнозов.
«К трудностям, с которыми сталкиваются застройщики, относится прежде всего нехватка земельных участков, оборудованных инженерной инфраструктурой, – считает исполнительный вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Павел Созинов. – Застройщики приобретают земельные участки по высоким ценам. Уже изначально в стоимость квадратного метра жилья закладывается от 600 до 1000 долларов. Кроме того существуют сложности во взаимоотношениях застройщиков с организациями-монополистами – около 200 домов в год сдаются по так называемой «временной схеме» из-за проблем с подключением к энергоносителям».
Евгений Каплан, заместитель директора по развитию и информационно-аналитической работе Санкт-Петербургского Союза строительных компаний, в своем недавнем отчете говорит о катастрофической нехватке земельных участков, которая отражается и на стоимости жилья, и на вводимых объемах.
«До сегодняшнего дня городские власти продолжают заявлять об огромном заделе, который якобы имеется на рынке жилищного строительства… Как же обстоят дела в реальности? В конце 2005 года общий объем рынка жилищного строительства составлял 10,8 млн. кв. м, в том числе 3,3 млн. кв. м – не начатые объекты. К сентябрю 2006 года объем рынка сократился до 9,8 млн. кв. м, объем начатого жилья – до 1,8 млн. кв.м. Таким образом, в 2006 году уже израсходована почти половина старого задела по не начатым объектам», – объясняет он.
Строители признаются, что нехватка «пятен под застройку» заставляет придерживать квартиры, так как расходовать излишек средств, поступающих от продажи жилья, просто некуда.
По оценкам Евгения Каплана, сегодня задел по не начатым домам, оставшийся от прежних лет, составляет 2 млн. кв. м. Но к середине 2007 года он иссякнет, и новый объем жилья смогут дать только земельные торги. А к ним у строительного рынка довольно много претензий: город слишком медленно «оборудует» участки инженерной инфраструктурой. Можно, правда, отойти от нового строительства и заняться, например, реконструкцией старого фонда, которая пока происходит по целевой программе, или же строить на бывших промышленных территориях, которые мало-помалу освобождаются от предприятий. Однако, по подсчетам экспертов, такие проекты дают не более 10% нынешнего показателя ввода жилья.