Московские офисы переходят на свободную планировку

В Москве офисные помещения – второй по емкости сегмент рынка недвижимости (после жилищного). По оценкам экспертов, общий объем качественных офисных площадей в столице приближается к 5 млн. кв. м.

Guide to Property попытался выяснить, какие новые тенденции существуют в организации современных офисных площадей.
 
Надо отметить, что в настоящее время большинство офисных помещений  имеют стандартную для России кабинетно-коридорную планировку, которая включает  приемную, кабинеты различных подразделений, а также отдельные  кабинеты для  руководителей отделов и служб. При этом переговорная зона выделена  непосредственно в кабинетах руководителей. Эта планировка очень удобна  для работы, при которой важной составляющей являются доверительность и конфиденциальность,  например, в банках,  консалтинговых компаниях, небольших представительствах иностранных компаний.

Однако недостатки кабинетно-коридорной системы – обособленность сотрудников, затрудненная координация работы, дополнительные трудности при прокладке коммуникационных сетей, стали заметны еще в середине прошлого века, когда на смену привычным схемам: несколько работников/один кабинет – один начальник/один кабинет,  пришла концепция открытого пространства (Оpen Space). В архитектуре такой стиль часто называют  «Манхэттен» или «Уолл-стрит».

Как рассказала G2P Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium, подобное решение пространства зародилось сразу в нескольких странах практически одновременно. «Основным стимулом явилась экономия площади. Но стоит выделить и специфические для некоторых из стран мотиваторы: Япония – максимальный контроль и четкая иерархия в рамках компании; США – командный дух, отображение ступеней карьерного роста (дополнительная мотивация сотрудников)», – говорит она.

«Существуют так называемые восточная, европейская и американская модели организации рабочего пространства, – продолжает Ольга Кисарина. – Американская Open space: рабочее место рядовых сотрудников выделено высокими перегородками, дверей нет, лаконичный дизайн, у руководителей отдельные кабинеты, чем выше руководство, тем большая площадь кабинета (либо более выгодное его расположение – более высокий этаж, лучшие видовые характеристики и т.п.). Восточная (в основном японская): Open space, отсутствие перегородок, сотрудники одного отдела садятся рядом, руководители этих подразделений напротив, у руководства верхнего звена отдельные кабинеты, лаконичность, минимализм. Чем выше ранг сотрудника компании, тем больше площадь его рабочего места и более комфортные условия. Европейский стиль: Open space, перегородки, часто невысокие, дизайн оформления более демократичен и более разнообразен».

Эргономичность  структуры Open space позволяет экономно и рационально использовать каждый метр офисной площади и на 100% оправдывает себя  при работе, требующей совместных усилий большой команды и хорошей координации проектов. Особенно охотно к такой планировке прибегают дизайнерские коллективы, call-центры, а также IT-подразделения. Пластичность и простота системы Open Space привела к тому, что в промышленных участках Москвы, которые идут под застройку бизнес-парков и многофункциональных комплексов, чаще всего применяются архитектурные решения в стиле открытого пространства.

Как считает директор офисного отдела компании DTZ Анастасия Хоменчук, Open Space –не столько модная тенденция, сколько попытка экономии пространства и средств. Модный сегодня Open Space для арендатора или собственника создавать дешевле, чем оборудовать офис отдельными кабинетами. Вариантов организации такого пространства несколько: мобильные перегородки – наиболее часто используемые, каркасные или стационарные («Башня-2000» в «Сити», бизнес-центр «Тауэр»); перегородки-трансформеры, цельностеклянные системы чаще используются в торговых центрах (ТЦ «Дружба»), но бывают и в бизнес-центрах («Северная башня» в «Сити»)».

Вместе с тем открытая офисная планировка имеет и свои недостатки. «Как показывает практика, пребывание большого количества людей в одном помещении может отрицательно влиять на работоспособность: постоянный гул голосов, хождение сотрудников и другие факторы. Многие чувствуют себя не комфортно, если сидят спиной к коллегам или к проходам между столами. В таком помещении должны быть идеально налажены системы вентиляции, кондиционирования и отопления», – комментирует проблему Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood.

Согласно исследованиям американских психологов, несмотря на экономичность, эргономичность  и гибкость системы Оpen Space, наиболее комфортной и продуктивной обстановкой для работы является  промежуточный вариант: не более пяти рабочих мест, объединенных в одной зоне. Такая организация пространства активно применяется сейчас в Японии: большие помещения разгораживают на отдельные зоны, используя мобильные перегородки высотой примерно полтора метра, выделяют специальную зону для офисной техники  –  принтеров, факсов, копировальных машин. Отдельно от рабочего зала выделяют помещение под зону отдыха, а для переговоров используют несколько  небольших  (на 5–6 человек) конференц-кабинетов, оборудованных всем необходимым для презентаций. Руководство каждой компании, в зависимости от сферы ее деятельности, отделяет соответствующих специалистов (в частности, принято отделы бухгалтерии размещать в отдельных «блоках»)

Для  Москвы такой  комбинированный вариант организации рабочего пространства более приемлем еще и потому, что при реконструкции зданий в центре столицы возникают некоторые технические сложности. «Сделать коридорную систему или, напротив, Open Space –  это зависит от  проекта здания. Например, в зданиях довоенной или дореволюционной постройки с огромным количеством несущих стен оборудовать современный офис и тем более Open Space почти невозможно», – пояснила G2P Анастасия Хоменчук.

В планах Правительства Москвы (согласно постановлению «О первоочередных мероприятиях по совершенствованию механизма реорганизации производственных территорий г. Москвы») – возведение бизнес-центров в 18 промышленных зонах, расположенных в зоне между Третьим транспортным кольцом Москвы и МКАД.  На какую структуру организации  офисного пространства они будут ориентированы?

«Для каждой компании это вопрос индивидуальный, в зависимости от ее потребностей», – говорит Ольга Кисарина. – Планировка и организация офисного пространства (количество отсеков или блоков, например)  напрямую зависит от величины и сферы деятельности компании. Количество и типы помещений в офисе компании зависит от профиля деятельности этой организации и от того, сколько этажей занимает эта компания в здании. Как правило, чем крупнее компания, и чем большую площадь она снимает, тем больше разнообразие помещений. Такая же связь и со сферой деятельности компаний: многим компаниям нужно существенно больше переговорных, каким-то компаниям непременно необходим собственный ресепшн и т.д. Как правило, во всех компаниях принято выделять следующие помещения: кабинет(ы) руководителя(ей), бухгалтерию.  В более крупных компаниях организуются переговорные, ресепшн, «серверные», выделяются блоками отделы».

«На рынке прослеживается тенденция к переходу на открытые/смешанные планировки. Например, «Парус», один из старейших бизнес-центров Москвы, находящийся неподалеку от Белорусского вокзала, предлагает кабинетную планировку. А современные БЦ («Эрмитаж», «Аврора», Riverside) тяготеют к открытым свободным планировкам, в которых покупатель может использовать площади максимально эффективно, адаптируя их непосредственно под собственные нужды», – дополняет Андрей Жамкин.