Московским девелоперам тесно в столице

Инвестиционно-девелоперский комплекс Москвы расширяет деятельность, направляя свой потенциал, технологии и финансы в регионы России. Как отметил Сергей Канаев,  генеральный директор компании «ПИК-Регион», возведение жилья в любом городе является индикативным фактором. На фоне общего экономического подъема страны люди в регионах стали жить лучше. Появилась потребность в новом качественном жилье, торговой и офисной недвижимости.

Распространение девелоперских жилищных проектов на регионы страны решает не только проблемы регионального строительства, но и снимает конкурентное напряжение непосредственно в столице. Опрошенные Guide to Property девелоперы считают, что сегодня это стратегически правильный выбор. Так, по мнению Виктора Козлова, коммерческого директора компании «Авгур Эстейт», несмотря на то, что строительный рынок Москвы остается одним из самых привлекательных для инвестиций, условия работы для девелоперов не так радужны, как это может показаться на первый взгляд. Город практически насыщен, его рынок скоро будет переполнен. Кроме того, появляются новые игроки, которые завоевывают микросегменты рынка, а среди девелоперов формируется высокая конкуренция. Поэтому застройщики, ранее работавшие только в Москве и Подмосковье, вынуждены обращать внимание на региональные рынки. Они понимают, что освоение земель российской провинции – перспективный и социально значимый бизнес, и тот, кто сегодня займет на рынке стратегическое положение – окажется в долговременном выигрыше.

Аналитики рынка недвижимости отмечают, что в регионах  существует большой спрос практически на все типы жилья.  «Со времен советской эпохи не велось активного строительства, и большая часть жилищного фонда, построенного в 50–80 гг., устарела, – говорит Виктор Преснов, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «Пересвет-Регион». – Именно это, вкупе с растущими доходами населения, стало причиной возникновения практически идеальной маркетинговой ситуации для инвестирования в региональную недвижимость».

Сергей Канаев утверждает, что каждый регион по-своему интересен, у каждого свои особенности. Компания «ПИК-Регион» ведет девелоперскую деятельность во многих областях России. Сегодня она реализует проекты в Нижнем Новгороде, Омске, Перми, Калининграде, Ярославле, Краснодарском крае и Ростовской области, значительно увеличились объемы строительства в Московской области.

Почему в регионах отдают предпочтение московским девелоперам? Ответ очевиден: это наличие всех необходимых финансовых инструментов. Региональные строители не научились пока привлекать масштабные инвестиции и кредиты для своих проектов. Как правило, низкий уровень строительства наиболее часто объясняется банальным отсутствием денег. «Ни один местный игрок в Нижнем Новгороде, Волгограде, Ростове-на-Дону или любом другом региональном центре не обладает такими возможностями, как крупные московские инвесторы, – утверждает Виктор Преснов. – Сказывается не только недостаток финансовых средств, но и отсутствие новых строительных технологий, нехватка квалифицированных кадров. Московские застройщики приходят в регионы с конкретными предложениями и долгосрочными, перспективными планами, имеют серьезные финансовые ресурсы».

Государственные и муниципальные власти тоже смотрят далеко вперед и понимают, что решить встающие перед ними проблемы можно только с привлечением крупных инвесторов и финансовых ресурсов, которых в регионе сегодня не найти. Это большая, трудная, продуманная работа специалистов: от архитекторов до финансистов. Стоит отметить, что девелоперы приходят в регионы не на один день, а с долгосрочными проектами. К примеру, региональные проекты компании «Ренова-СтройГруп» рассчитаны на десятилетия. Вениамин Голубицкий, президент «Ренова-СтройГруп», рассказал G2P, что основной вектор стратегии девелоперского бизнеса группы компаний «Ренова» направлен именно в регионы. В сумме эти проекты подразумевают строительство более 1 млн. кв. м жилья.

Сергей Канаев сетует на то, что работа в регионах менее доходна, чем в столице. Себестоимость имеет тенденцию к сближению с московской, причем она несоразмерна с покупательной способностью населения. В регионах предпочтение отдают индивидуальным проектам. Это лучше по качеству, но дольше по времени. Поэтому и объемы несколько ниже. «Но, тем не менее, для нас работа в регионах достаточно интересна. Мы уверены в том, что ситуация будет развиваться позитивно», – говорит Сергей Канаев.

«Более низкая стоимость квадратного метра и невысокий покупательский спрос снижают прибыль застройщиков в сравнении с аналогичными затратами при строительстве в условиях московской конъюнктуры, – соглашается Виктор Козлов. – Однако совокупность затрат на строительство в регионах значительно ниже, чем в Москве».

«Во многих городах России цены на жилую недвижимость уже приближаются к ценам Подмосковья, – продолжает Виктор Преснов. – При этом на местах легче решаются вопросы административного характера. Рентабельность работы инвестора в регионах  уже через 2–3 года может достичь уровня московской. Важно точно определить покупательскую способность и предложить то, что будет востребовано».

Региональные рынки интересны московским девелоперам тем, что в них есть потенциал для реализации крупных проектов. Они способны работать с большими объемами строительства, что связано с их финансовой опорой. Это отражается в формулировке «строить микрорайонами».  Так, «Авгур Эстейт» успешно ведет на региональных рынках проекты комплексной застройки. В Краснодаре компания строит новый микрорайон, в Белгороде ведет реконструкцию квартала.

Принципиально новый продукт реализует на российском рынке «Ренова-СтройГруп» – проекты комплексного освоения территорий. Так, в фазу практической реализации сейчас вступил первый такой проект компании – строительство района «Академический» в Екатеринбурге. Как рассказал G2P Вениамин Голубицкий, после окончания строительства, которое рассчитано более чем на 20 лет, на карте появится практически новый город с развитой социальной инфраструктурой, где будет соблюдена гармония между тремя основами городской жизни: трудом, бытом и отдыхом. При этом он отмечает, что доля жилья эконом-класса составит более 50%, а доля элитного и таун-хаусов не превысит 5%. Подобные проекты комплексного освоения территорий «Ренова-СтройГруп» намерена реализовать еще в 5-–7 развитых регионах и городах России.

Необычный проект планирует реализовать «Пересвет-Регион» – строительство элитного жилого комплекса «Царицын остров» в Волгограде, который расположится на огромной платформе в виде острова, приподнятой над поймой Волги и повторяющей рельеф местности.

Практика показала, что москвичи несут инновации, которые не свойственны региональным строителям. А все новое в нашей стране воспринимается с настороженностью. «В свое время предложение монолитного способа строительства и свободные планировки квартир в Белгороде вызвали настороженность среди населения, а сегодня все чаще отдается предпочтение именно этим новым для их рынка технологиям и способам строительства», – подчеркивает Виктор Козлов. Недоверие – это не единственная трудность, с которой приходится сталкиваться девелоперам на региональных рынках страны. Так, в своей работе иногородние застройщики учитывают местный менталитет.

Помимо этого, москвичи способны качественно наладить систему продаж, использовать новые строительные технологии, применить те идеи, которые прошли апробацию в московском регионе. «Авгур Эстейт»  строит как на московском, так и на региональных рынках по  единым стандартам. Такой подход к делу всех застройщиков, по мнению Виктора Козлова, позволит быстрыми темпами развить сферу строительства в каждом отдельно взятом регионе и стране в целом. Вениамин Голубицкий говорит, что в большинстве мегаполисов масса схожих проблем: транспортная, экологическая, проблема занятости населения, нехватка земли для точечной застройки, изношенность и ветхость инженерной инфраструктуры. «Мы же предлагаем действенный инструмент их решения. Когда проект «Академический» только начинал реализовываться, проводились тщательные маркетинговые исследования, к которым привлекались известные российские и зарубежные компании – это и «Миэль-Недвижимость», и А.Т. Kearnеy. Основываясь на результатах уже проделанной работы, можно уверенно говорить, что потребность в проектах, подобных этому, будет только возрастать», – говорит Вениамин Голубицкий.

Виктор Козлов подтверждает, что реализация нового строительного проекта предполагает проведение серьезных маркетинговых исследований. Регионы России имеют неодинаковые экономические показатели и разный уровень потребительского спроса на объекты недвижимости. Только при наличии благоприятных условий для инвестиционных вложений принимается решение о начале строительного проекта в том или ином субъекте РФ.

Инвестиционно привлекательными территориями для «Пересвет-Регион» стали Волгоград, Краснодар, Нижний Новгород, Саратов, где планируется реализация основных региональных проектов компании. «Перед тем как осваивать новые рынки, мы провели оценку инвестиционной привлекательности городов-миллиоников – от объема рынка, цен, спроса и до условий работы в них, – рассказывает Виктор Преснов. – По результатам исследования было выбрано двадцать интересных для «Пересвет-Регион» городов, потом этот список уже был сокращен до десяти. В каждом случае разрабатывалась индивидуальная концепция, после чего началась реализация проектов в тех городах, с администрацией которых у компании сложились хорошие рабочие отношения».  При этом бизнес компании диверсифицирован, ее проекты во всех регионах развиваются одновременно, и «Пересвет-Регион» не собирается сворачивать бизнес ни в Москве, ни в Подмосковье.

Интерес к регионам будет расти как со стороны столичных застройщиков, так и со стороны столичных предпринимателей. Недалеко то время, когда многие из москвичей будут уезжать из Москвы, считают эксперты. Как отметил Виктор Козлов, региональные проекты выгодны всем. Для инвестора это апробация его возможностей и приобретение неоценимого опыта в комплексном строительстве, а для жителей регионов – возможность стать собственниками современного жилья высокого качества.