ФЗ 214 избавил рынок от недобросовестных застройщиков
Введение в действие Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» оказалось одной из самых «горячих» тем последнего времени. Как известно, закон был направлен на совершенствование механизма привлечения денежных средств в строительство и защиту прав частных инвесторов.
«Однако реально 214ФЗ сузил и ограничил возможности застройщика», – рассказывает Guide to Property Наталья Саакянц, заместитель генерального директора компании «МИАН-Девелопмент». – Более того, после его принятия застройщики были недовольны тем, что отношения «дольщик-застройщик» стали совершенно неравномерными. Слишком много прав, возможностей и полномочий получили дольщики, и слишком много ограничений – застройщики».
Действительно, застройщикам стало сложно работать в новых условиях – банковский сектор оказался не готовым к предоставлению кредитов на проектное финансирование. То есть принятием нового закона были перекрыты потоки инвестиций от покупателей жилья, однако каналы банковского и проектного финансирования открыты не были. В результате объемы строительства значительно упали, а стоимость жилья для конечного потребителя сильно возросла.
Как это часто бывает в России, хотели как лучше – получилось как всегда. «Преследуя благие цели, закон создал серьезные барьеры при запуске новых проектов. В результате предложение квартир в новостройках Москвы стало стремительно сокращаться. По разным оценкам, оно уменьшилось в течение года на 50%. Это и послужило одним из основных факторов в резком росте цен на столичное жилье в нынешнем году», – говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век».
«Закон создавался, прежде всего, как инструмент защиты людей, инвестирующих свои деньги в жилье на стадии строительства. Однако при этом он сформировал крайне высокие риски для застройщиков, он затруднил доступ застройщиков как к проектному финансированию, так и к финансированию со стороны частных лиц. После вступления закона банки стали нести солидарную ответственность по обязательствам застройщика. Кроме того, дольщики становились залогодержателями первой очереди, а банку передавалось имущество только в порядке последующего залога. При таких условиях риски кредитных организаций значительно возрастали. Банкам было проще отказать застройщику в кредитовании проектов, в которых осуществлялись продажи дольщикам, чем предоставлять средства по более высоким ставкам», – объясняет Сергей Лядов.
В дальнейшем по основным спорным пунктам были приняты поправки, призванные облегчить излишне жесткие требования к застройщикам, установленные в первой редакции закона.
«Принятие поправок к закону о долевом участии в строительстве – это факт признания со стороны законодателя того, что в первоначальной редакции закона содержались положения, которые создавали реальный дисбаланс в отношениях между приобретателями жилья и застройщиками, отрицательно влияли на развитие строительного рынка», – считает начальник юридического департамента группы компаний «СУ-155» Сергей Босхолов. «Конечно, все спорные моменты с помощью указанного законопроекта решены не будут, но нас безусловно обнадеживает позиция законодателя, который ищет пути для формирования цивилизованного рынка жилищного строительства», – продолжает Сергей Босхолов.
Положительными тенденциями в законотворчестве считают принятые поправки и юристы компании «Строймонтаж». В качестве обнадеживающих изменений они отмечают расширение возможности финансирования строительства многоквартирных домов и возможность привлечения денежных средств путем выпуска специальных облигаций; отмену солидарной ответственности банков и застройщика (что должно привести к более активному кредитованию нового строительства со стороны банков). Кроме того установлена возможность расторжения договора застройщиком в одностороннем порядке (в случае нарушения участником долевого строительства обязательств по оплате).
«Важной новеллой является определение круга лиц, на которых будет распространяться действие данного закона, а именно – граждане являются основной защищаемой категорией. Индивидуальные предприниматели и юридические лица в процессе нового строительства будут действовать на началах предпринимательского риска», – добавляет Сергей Босхолов. Сергей Лядов тоже отмечает, что ответственность сторон в результате изменений стала более соразмерной, а это снизило общие риски.
Принятые поправки несколько сгладили ситуацию, но об облегчении жизни застройщика говорить пока рано. «Если говорить про недостатки, а точнее про недоработки закона даже после поправок, то например, с принятием поправок стало возможно использование не только договора долевого участия, а и жилищных сертификатов. Однако регламент или процедуры их выпуска еще нигде не прописаны. В таком важном моменте как сроки начала реализации ограничения застройщиков не изменились, – сетует Наталья Саакянц. – Главным последствием принятия 214 ФЗ стало сокращение вводимых новостроек, что повлекло за собой сокращение предложения на первичном рынке и не могло не отразиться на росте цен на недвижимость. На сегодняшний день количество новостроек постепенно увеличивается, но рынок еще далек от насыщения».
Однако, несмотря ни на что, юристы считают принятый закон большим шагом на пути урегулирования сферы строительства. «Я не разделяю отрицательных откликов многих представителей строительной индустрии, лишившихся бесплатных средств финансирования в виде денег от населения, – говорит управляющий партнер юридической фирмы «Линия права» Дмитрий Глазунов. – Традиционно в развитых странах финансирование строительного комплекса осуществляется не гражданами, а банками и специальными финансовыми институтами, которые являются профессионалами в этой области».
Как рассказал G2P Дмитрий Глазунов, по некоторым оценкам объем капиталовложений в строительную отрасль был равен объему капиталовложений фондового рынка, но если последний детально урегулирован множеством законодательных актов, то в строительстве ничего подобного не существовало. «Первые законодательные акты в отраслях, которые ранее не регулировались, всегда поначалу имеют проблемы. Надо работать над законодательством, позволяющим банкам предоставлять кредиты, разрабатывать механизмы инвестирования с помощью ценных бумаг застройщиков, привлекать ресурсы фондового рынка, где все хорошо урегулировано», – считает Дмитрий Глазунов.
По мнению председателя Совета директоров корпорации Mirax Group Сергея Полонского, Федеральный закон №214-ФЗ спровоцировал кризис, без которого невозможно было бы выздоровление. «Рынок избавился от недобросовестных застройщиков, а также от компаний, ведущих непродуманную финансовую политику. В результате выжили наиболее сильные, честные и порядочные компании, которые ценят свою добрую репутацию и ставят интересы клиента превыше всего. Благодаря принятию поправок в 214-й федеральный закон, действиям властей и строительного сообщества, прежде всего, в лице “Ассоциации строителей России”, удалось стабилизировать ситуацию с обманутыми дольщиками и наказать самых одиозных личностей, виновных в том, что тысячи граждан нашей страны потеряли деньги, вложенные в замороженное строительство», – рассказал G2P Сергей Полонский.
«Закон действует, и ”Строймонтаж” как законопослушная компания вынуждена искать пути развития в сложившейся обстановке», – пояснили G2P юристы компании. По их мнению, в этой ситуации крупным компаниям работать проще, так как есть возможность начинать проекты на собственные и кредитные средства, не прибегая к средствам дольщиков вплоть до «выхода из нуля», а то и до более поздних этапов строительства. У крупных компаний есть серьезные ликвидные активы, под которые банки охотно предоставляют кредиты на приемлемых условиях
По прогнозам экспертов, серьезных изменений на рынке недвижимости после принятия поправок в ближайшее время ожидать не стоит. Рынок слишком инертен, чтобы мгновенно реагировать на нововведения. «Проблема увеличения строительства жилья комплексная. Ее решение зависит от многих причин. В нынешних условиях 214-й закон уже не является основным препятствием на этом пути. Трудности с доступом к земельным участкам и дефицит готовых площадок под застройку служат основными барьерами при реализации национального проекта. Для серьезного увеличения объемов строительства жилья необходимы крупные инвестиции в инженерную инфраструктуру», – считает Сергей Лядов.
«С последствиями этого кризиса предстоит работать еще не один год. Задача “Ассоциации строителей России” заключается в том, чтобы не допустить в будущем подобного кризиса и оградить людей от мошенничества, халатности и обмана», – говорит Сергей Полонский. Как рассказал G2P Сергей Полонский, сейчас «Ассоциация строителей России» совместно с «Российским союзом строителей» работает над законом о саморегулируемых организациях. «Образно говоря, этот закон будет действовать так: если “Ассоциация строителей России” и “Российский союз строителей” поручатся за какую-либо строительную организацию, то это говорит о ее добросовестности и способности выполнить взятые на себя обязательства. В крайнем случае, все члены Ассоциации и Союза будут отвечать в полном объеме своим имуществом за достройку объекта данной компании», – заверяет Сергей Полонский.