Обзор работы секции «Коммерческая недвижимость» VII Национальный Конгресс по недвижимости.

 

Региональное развитие

 

            Вчера одна из секций VII Национального Конгресса по недвижимости, проходящего в Москве с 5 по 9 июня, была посвящена развитию сектора коммерческой недвижимости.

О состоянии этого рынка в российских регионах рассказывал генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Стройжилкредит» Андрей Гусев. Он отметил, что в целом по стране этот сектор стремительно развивается, идут инвестиции, постепенно специалисты из рынка жилой недвижимости приходят в коммерческую, развивается коммерческая ипотека. 

Говоря о том, что специалистам по недвижимости надо еще поработать над терминологией, Андрей Гусев предложил считать коммерческой недвижимостью «любой квадратный метр, на котором регулярно вырастает зеленый доллар». Среди минусов он отметил недостаток информационного обслуживания, отсутствие хороших баз данных и недостаток хороших аналитиков по коммерческой недвижимости.

 

 

Офисная недвижимость

 

Обзору рынка офисной недвижимости Москвы был посвящен доклад заместителя директора компании «Jones Lang LaSalle» Владимира Пинаева. По его словам, в  2003 г. можно отметить фантастическую тенденцию развития. По показателям развития рынка офисной недвижимости за прошлый год Москва стала третьей в Европе после Парижа и Лондона. Если в 1998 году средний размер арендуемой территории составлял – 550 кв.м, то в 2003 г. -  около 1000 кв.м.. Нормой для рынка стали и сделки на 5000 -10 000 кв.м.. Характерна тенденция увеличения арендных ставок. Отвечая на вопрос о возможности возникновения кризиса на рынке коммерческой недвижимости, Владимир Пинаев заявил, что в ближайшие два года есть все основания для развития этого сектора. Он также подчеркнул, что вероятна стабилизация цен.

По оценкам компании «Jones Lang LaSalle», сегодня офисы хорошего качества (класса «A» и «B») требуются 650 тысячам человек. В целом Москве требуется 4, 8 млн. подобных квадратных площадей.  К 2009 году рост занятости населения возрастет в два раза,  и для того чтобы восполнить недостаток, в столице необходимо будет построить 11 млн кв. м. офисной недвижимости класса A и B. По прогнозам Владимира Пинаева, в 2030 г. спрос на офисные площади составит 33 млн. кв.м.

 

 

Торговые площади

 

О состоянии рынка торговых помещений столицы рассказывала Директор Департамента торговых помещений компании «Stiles & Ryabokobylko» Наталья Орешкина. Она отметила, что общий объем предложений в этом сегменте сегодня составляет 1, 4 млн. кв.м., общий объем сдаваемых площадей -795 кв.м. В 2004 году в Москве появятся еще 15 новых торговых комплексов (400 тыс. кв.м. сдаваемой площади). Наиболее привлекателен для девелоперов строительство торговых центров в Северо-западном округе столицы, так как там самая большая плотность населения. По-прежнему, самое большое количество торговых объектов сосредоточено в Центральном округе.

Для 2003-2004 гг. характерно снижение торговых ставок в целом по торговым площадям, и увеличение ставок – по торговым коридорам. Сегодня в Москве более 30 торговых коридоров (465 тыс.  кв. м.), самые дорогие из них – Тверская, Новый Арбат и Кутузовский проспект.

 

 

Объем инвестиций

 

Данные об объеме инвестиций по разным секторам рынка в 2003 году и прогнозы на 2004 г. представил директор по развитию компании «Swiss Realty Group» Илья Шершнев. По оценкам аналитиков компании, объемы прямых иностранных инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в 2003г. составили 500 млн. долларов, а в 2004 г. ожидается 600 – 700 млн. долларов. Объясняя различия в оценках объема инвестиций, предоставляемых различными компаниями, Илья Шершнев пояснил, что названная им сумма исключает финансирование через банки и реэкспортные инвестиции российских компаний.

Рынок  торговой коммерческой недвижимости  - наиболее привлекателен для западных инвесторов. По  оценкам «Swiss Realty Group»,   в торговую недвижимость столицы в 2003 г. было инвестировано более одного млрд. долларов.

Объем инвестиций в складскую недвижимость в 2003 году составил 300 – 400 млн. долларов. На сегодняшний день общее количество качественных складских помещений в Москве и Московской области  составляет 700 тыс. кв.м, из которых только 300 тыс. кв.м. отвечают международной классификации «A» и «В». Объем строительства складов напрямую будет зависеть от изменения на рынке земли и создания более цивилизованных земельных отношений. Объем инвестиций в складскую недвижимость в течение 2004 года, несмотря на те сложности, с которыми столкнутся инвесторы, предварительно оценивается в  500 млн. долларов.