Коттеджи удаляются от Москвы за 101-й километр

Желающих жить в отдельном красивом и удобном доме в стороне от городской суеты и смога становится все больше, и «радиус коттеджной застройки» вокруг Москвы неизбежно расширяется.

«Если несколько лет назад основной зоной строительства являлось ближнее Подмосковье (в пределах 15 км от МКАД), то сегодня появляются интересные проекты в 100 км от МКАД. Более того, на рынок выходят проекты строительства в Тверской, Смоленской, Калужской областях», – рассказал Guide to Property Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House. По словам управляющего проектом «Грин Хилл» Григория Слепака, основной тенденцией на рынке последних лет является расширение целевой зоны застройки на 10–15 километров в год.

Однако пока коттеджи класса «люкс» редко строятся дальше, чем 30 км от МКАД. По мнению экспертов отдела аренды элитной недвижимости компании DeltaRealty, высокий уровень требований, предъявляемых как к самому загородному жилью, так и к инфраструктуре элитных поселков, частично и обусловил определенный дефицит на рынке. Дело в том, что по-настоящему качественных предложений (в том числе построек с уникальной архитектурой) на российском рынке недвижимости всегда было не так уж и много. По словам экспертов, в настоящее время наиболее интересные предложения загородной элитной недвижимости находятся по Рублевскому направлению (поселки Жуковка, Барвиха, Раздоры, Горки, Усово и некоторые другие).

«Основная проблема, с которой сталкиваются собственники загородного жилья – это проблема трафика», – отмечает Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta Estate. – Сейчас строится много качественных коттеджных  поселков. Большая их часть расположена в красивейших местах Подмосковья с хорошей экологией. Но когда встает вопрос о выборе направления, клиент бывает категоричен: «До центра час, не более». Именно по причине загруженности трасс Ленинградское, Ярославское, Волоколамское, Дмитровское шоссе рассматриваются клиентами в радиусе 30 км. Почему столь популярна Новая Рига? С точки зрения экологических показателей и природных условий это направление не отличается чем-то особенным и уникальным. Но явное преимущество все-таки имеется. Новорижское шоссе считается самой удобной и скоростной трассой. Активная застройка ведется на участках, удаленных на 40–50 км («Истра Кантри Клаб», «Финская деревня», «Альпийский»), и, очевидно, это не предел».

«Для любого покупателя, в сущности, важно не расстояние от Москвы до коттеджа, а время проведенное в пути, – соглашается Тарас Нечипоренко. – Например, в поселок, расположенный в 50 км от МКАД по Новорижскому шоссе, ехать не дольше, чем в поселок на 25 км по Ярославскому шоссе. Отсюда спрос на «быстрые» трассы с хорошим покрытием (Новорижское, Рублевское, Калужское), которые в то же время являются наиболее престижными. По причине загруженности трасс в аутсайдерах остаются восточные и юго-восточные направления (Рязанское, Волгоградское, Егорьевское, Носовихинское, Горьковское)».

Вместе с тем, как рассказал G2P Григорий Слепак, все больше состоятельных людей, имея в собственности дом для круглогодичного проживания в радиусе 30–40 км от МКАД, предпочитают приобретать вторую недвижимость в качестве «дальней» дачи. «Как правило, такие поселки находятся в 70–100 км от Москвы. Поэтому многие девелоперы в настоящее время стали делать акцент на данный радиус застройки. Такие коттеджные поселки стоят в лесных зонах или на берегах рек, что позволяет жителям не только пользоваться всеми благами цивилизации, входящими в инфраструктуру объектов, но и наслаждаться отдыхом на природе», – говорит Григорий Слепак.

По мнению президента компании «Парк Групп» Олега Маринина, управляющего сетевым проектом «Витро», на данный момент особый коммерческий интерес представляет 50–60-километровая зона, где сейчас наблюдается наибольшее количество предложений и наиболее высокие цены на дачную или альтернативную ей недвижимость. Как рассказал G2P Олег Маринин, результатом исследования покупательских предпочтений стала концепция создания нового проекта компании – дачного поселка «Витро Кантри» в 59 км от МКАД под Звенигородом, одного из первых «новодачных» поселков на данном направлении.

По оценкам экспертов Агентства недвижимости DOKI, спрос на удаленные от Москвы коттеджи постепенно растет как за счет удорожания недвижимости в ближнем Подмосковье, так и за счет потребности ряда клиентов жить за городом, в незастроенных местах. Целевыми покупателями отдаленных коттеджей могут быть не только москвичи, но и жители сопредельных областей, желающие улучшить свои жилищные условия и жить за городом.

«При большем удалении поселка от столицы спрос резко уменьшается, – констатирует Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». – В сегменте эконом-класса 150–200 тыс. долларов является предельным уровнем цены для домов на таком расстоянии. Найти своего покупателя могут дома, расположенные и в соседних областях, но их потребительские характеристики и стоимость должны быть адекватны запросам рынка».

Как рассказала G2P Елена Зубарева, ликвидные проекты рассматриваются охотно, независимо от их удаленности. Повышенным спросом пользуются участки и коттеджи рядом с лесными участками или водоемами – в районе Клязьминского, Истринского, Икшинского водохранилищ. По мнению Елены Зубаревой, дальнейшее развитие получат удаленные районы, где еще сохранены настоящие природные «оазисы», – на Калужском, Новорижском, Дмитровском, Пятницком направлениях.

Яхтинг, рыбалка, охота могут являться веской причиной приобретения загородного жилья подальше от мегаполиса. Однако, как отмечает Сергей Лядов, высокий интерес к отдаленным усадьбам можно обеспечить лишь при транспортной доступности и наличии инженерных коммуникаций, прежде всего газоснабжения. Кроме того, такие усадьбы должны иметь яркие особенности, чтобы привлечь покупателей.

Что касается перспективных районов для «дальней застройки», то, по мнению Григория Слепака, на данный момент на рынке недвижимости определились три явных лидера. Чаще всего для «дальней» застройки девелоперы предпочитают выбирать участки на Минском, Ленинградском и Дмитровском шоссе. Такому развитию событий способствуют разнообразная природа, хорошая экология и исторические корни данных направлений. А Олег Маринин добавляет, что бывший неизменный лидер по продажам – Рублево-Успенское шоссе – переместился на последнее место, потому что земельный ресурс этого направления давно исчерпал себя.

«Замечу, что если речь идет о «дальних» дачах, то покупатели предпочитают не участок с подрядом, что характерно для ближнего Подмосковья, а уже готовый дом, ведь осуществлять самостоятельно застройку на удаленном расстоянии достаточно сложно: это отнимает много времени, сил и средств», – дополняет Тарас Нечипоренко.

«Если говорить о перспективах, то приходится констатировать, что в радиусе 10–20 км от Москвы практически не осталось участков под коттеджное строительство. Неминуемо произойдет расширение географии загородной застройки. При качественных коммуникациях, развитой инфраструктуре, и самое главное, хорошем транспортном сообщении, удаленность поселков не станет проблемой для его обитателей», – уверена Елена Зубарева.