Энергетики вынуждают девелоперов строить электростанции

Недостаток энергетических мощностей, наряду с дефицитом стройматериалов и волокитой при оформлении разрешительной документации, в настоящее время стал одной из основных проблем, возникающих при строительстве практически любого объекта. Действительно ли проблема так остра или это лишь очередной повод для дополнительных поборов с застройщиков?

Анатолий Морозов, генеральный директор компании «МИАН-Девелопмент», считает, что состояние практически всех городских сетей Москвы сегодня неудовлетворительное. Сети по всем видам мощностей работают на пределе своих возможностей. Причина как в ветхости (возводились они очень давно), так и в том, что они рассчитаны совсем на другую нагрузку. За последние годы этот показатель существенно вырос. «Уже есть случаи, когда по причине дефицита энерго-, тепло- и прочего снабжения задерживалось проектирование и строительство новых зданий», – рассказал Guide to Property Анатолий Морозов.

Генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент» Игорь Жуков также называет проблему дефицита энергомощностей серьезной и объективной. В последние годы произошло резкое увеличение энергопотребления в связи с оживлением промышленности и развитием строительной отрасли. Появилось много новых потребителей, а вот темпы развития энергетического хозяйства оказались явно недостаточными. По словам Игоря Жукова, дефицит энергетических мощностей и сетевой инфраструктуры ощутим не только в Москве, но и в регионах. По его мнению, решение этой проблемы возможно только путем развития городских сетей либо создания собственных энергетических источников.

«Темпы строительства и реконструкции городских инженерных сетей и сооружений, финансируемых за счет средств городского бюджета, отстают от темпов строительства жилья и других объектов недвижимости приблизительно на 3–4 года, – замечает Анатолий Морозов. – В связи с этим существуют трудности, а иногда и невозможность подключения строящихся объектов к инженерной инфраструктуре города. Это влечет за собой дополнительные и немалые расходы на долевое участие инвесторов строительства в создании такой инженерной инфраструктуры».

«Имеющиеся питающие центры загружены очень сильно. Реальные резервы мощности в крупных городах весьма невелики, – подтверждает технический директор консалтинговой компании IntelinePro Александр Мартынюк. – С другой стороны, эта проблема была вполне прогнозируема уже лет 5 назад, если не больше. Также как сегодняшние пробки на дорогах, которые возникли не за один день».

Однако он считает неправильным решать данную проблему за счёт наложения дополнительных обременений на строительные организации. «Это ведь не технические проблемы застройщика. Это организационная проблема энергетической компании. Так почему за неё должны платить люди, не имеющие к этой проблеме прямого отношения?» – спрашивает Александр Мартынюк.  «Модернизация энергосистемы должна происходить постоянно, для того чтобы поддерживать её актуальной потребностям потребителей. По ряду объективных и субъективных причин данная работа не велась с должными темпами в последнее время, отсюда проблемы сегодняшнего дня. У нас принято рабочий вопрос откладывать до того момента, когда она станет настолько серьёзной проблемой, что кроме как всем миром эту беду не одолеть. С этим мы сегодня и столкнулись лицом к лицу», – объясняет Александр Мартынюк.

Даже в пределах одного города существуют районы и с реальной нехваткой электрических мощностей, и такие, где существующие мощности используются не полностью. О такой ситуации на примере Санкт-Петербурга рассказал G2P директор по эксплуатации УК «Бекар» Роман Мальцев. По его словам, не хватает
электрических мощностей, например, в районе Старой деревни, где есть проблемы с нехваткой электроэнергии у бизнес-центра «Лахта». С другой стороны, можно назвать Выборгский район, где существует значительный резерв электрической мощности. К примеру, предприятие «Русский дизель» обладает мощностью до 6,5 тыс. КВА, и половина этой мощности еще не распределена.

Тем не менее, по опыту корпорации «Строймонтаж», работать с Ленэнерго гораздо проще, чем с другими коммунальными службами. Как рассказал G2P Николай Русин, заместитель начальника производственно-технического отдела корпорации, если застройщик заплатил или выполнил технические условия (ТУ), то срок получения акта допуска электроустановок в Энергонадзоре составляет от 1 до 1,5 месяцев, а заключения договора на отпуск электроэнергии со Сбытовой компанией – от 1 до 2 месяцев. Таким образом, уходит около 3 месяцев на всю процедуру подключения к энергосетям, тогда как, например, в Водоканале согласование и подключение занимает более 1 квартала. «Но если дома сдаются летом, то запуск тепловых сетей по постоянной схеме невозможен без получения акта приемки объекта в постоянную эксплуатацию и акта допуска энергоустановок, который в настоящее время является ещё одним камнем преткновения», – сетует Николай Русин.

Однако, как сообщил G2P Роман Мальцев, у объектов коммерческой недвижимости не всегда есть возможность подключения напрямую к «Ленэнерго», поэтому их собственники вынуждены быть субабонентами у абонента и выполнять ряд условий компании, через которую идет подключение. В этом случае часто для организации подключения нужно модернизировать оборудование абонента (и не только то, которым субабонент будет в дальнейшем пользоваться), – рассказывает Роман Мальцев. Но, по его словам, установка собственной трансформаторной подстанции с прокладкой питающих кабелей для работы напрямую с «Ленэнерго» чаще выходит за рамки рентабельности и целесообразности, нежели работа с посредником.

Постоянно меняющиеся требования к оформлению документов также затягивают сроки сдачи объектов. «Учитывая то, что без актов допуска Энергонадзора мы не можем заключить договора на отпуск тепловой и электрической энергии, как на временные нужды, так и в постоянную эксплуатацию, это является большим сдерживающим фактором на пути к сдаче дома», – продолжает Николай Русин. К тому же, по его словам, все это происходит уже при полной готовности дома, когда тех.условия заканчиваются, а без действующих ТУ не заключить договора и нужно тратить время и средства на их продление.

«Более того, в связи с подписанием комитетом по строительству распоряжения (от 6 декабря 2005 года № 64) о внесении изменений в ТСН 12-316-2002 «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительных объектов недвижимости» процедура сдачи домов еще более усложняется и, как следствие, удлиняются сроки», – добавляет Николай Русин.

«Действительно, в настоящее время на решение вопросов, связанных с получением техусловий (ТУ) для присоединения к электросетям, приходится затрачивать больше усилий, нежели это было совсем недавно, – соглашается с этим мнением заместитель генерального директора, директор Департамента строительства группы компаний «СУ-155» Валерий Грачев. Но, как рассказал G2P Валерий Грачев, у работников Группы компаний «СУ-155» большой опыт и хорошая квалификация, которые позволяют им успешно преодолевать возникающие трудности.

Как сообщили G2P в пресс-службе компании Capital Partners, трудности, возникающие у застройщиков из-за недостатка энергетических мощностей, приходится решать в каждом случае индивидуально, в зависимости от специфики проекта и возможности подключения к сетям или строительства локальной ТЭЦ. Но здесь возникает другая сложность: ТЭЦ работают от газа, а получение газа – это тоже проблема. Если проблем с получением газа нет, то строительство локальной ТЭЦ рентабельно.

Роман Мальцев также считает альтернативные источники, используемые для обеспечения собственных потребностей в электроэнергии (дизельный генератор, газотурбинная установка и т. д.), нерентабельными на данный момент – слишком велики затраты на топливо и обслуживание. Кроме того, сразу возникают проблемы с согласованием установки и использования такого оборудования, а использовать его можно далеко не везде. В связи с этим, по мнению Романа Мальцева, альтернативные источники энергии в основном несут лишь функцию аварийной поддержки в момент отключения основного электропитания: обеспечивают работоспособность систем, которые не должны оставаться без электричества даже в аварийных ситуациях (например, пожарная сигнализация, системы пожаротушения).

В качестве попытки решения вопроса с помощью альтернативного способа подключения Анатолий Морозов отмечает строительство местных котельных, которые после окончания строительства переходят на баланс города. Пример – московский район Куркино. «Однако не стоит забывать, что данный подход также существенно увеличивает вложения в проект – как результат, его конечная стоимость растет», – напоминает Анатолий Морозов.

«Есть и варианты строительства мини-ТЭЦ, мы уже рассматривали такие пути решения», – добавляет Анатолий Морозов. «Для энергоснабжения бутик-отеля «Гранд Отель Родина», открытого на базе сочинского санатория «Родина», была построена собственная мини-ТЭЦ, которая обеспечивает подачу электроэнергии и тепла независимо от городских сетей (при этом сохранено городское электроснабжение). Подобное оборудование окупается в течение 4–5 лет», – приводит пример Игорь Жуков.

По словам Александра Мартынюка, единственным недорогим альтернативным источником электрической энергии являются газогенераторные электростанции. «Качество электроэнергии и стоимость получаемого киловатт-часа делают эту альтернативу весьма привлекательной. И дела с газом сегодня у нас обстоят намного лучше, чем с электроэнергией. Учитывая большое количество тепла, получаемого при выработке электричества газогенераторными установками, целесообразно рассматривать этот источник электроэнергии как отличную альтернативу для жилых и многофункциональных комплексов, особенно в районах плотной застройки с устаревшей инфраструктурой системы электроснабжения. Несомненно, большим вопросом будет место размещения данной энергоустановки. Но, по сравнению с проблемами получения ТУ в центре города это сущая ерунда», – убежден Александр Мартынюк.

«Чем дольше сроки подключения дома к инженерным сетям, тем больше негатив дольщиков по отношению к компании-застройщику. Поэтому говорить о тенденциях сокращения сроков не представляется возможным. Сложившаяся негативная ситуация может существенно ударить по рынку первичного строительства. Это глобальная проблема, и необходимо садиться за стол переговоров», – делает вывод Николай Русин.