Как оживить «нежилую» ипотеку
Вслед за активным развитием ипотеки на приобретение жилья эксперты прогнозируют кредитный бум в сегменте коммерческой недвижимости. Однако, как признаются сами операторы финансово-кредитного рынка, сегодня развитие механизма ипотеки нежилых объектов находится на начальном этапе.
По словам Лоры Файнзилберг, управляющего директора по банковским операциям банка DeltaCredit, ипотеку на нежилую недвижимость дают не более 10% всех банков, которые предлагают ипотечные кредиты. «В Москве ряд банков проводит такие сделки, но массово этот продукт не развит», – подтверждает директор по работе с юридическими лицами компании «Фосборн Хоум» Владимир Храменков.
Заместитель директора департамента развития розничного бизнеса Промсвязьбанка Лидия Герцена приводит такие цифры: доля ипотечных кредитов на покупку коммерческой недвижимости составляет не более 1% от общего числа ипотечных кредитов, предоставляемых банками. Для сравнения: на приобретение квартир на вторичном рынке жилья выдается 49%в ипотечных кредитов, 16% составляет ломбардное кредитование, 15% – приобретение квартир на первичном рынке.
Для приобретения коммерческой недвижимости обычно необходимы более крупные суммы, чем на покупку жилых помещений. Соответственно, более строгие требования предъявляются к заемщику. Коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие процентные ставки. По словам Владимира Храменкова, в коммерческой ипотеке ежегодные ставки варьируются от 14 до 18% в зависимости от финансового состояния заемщика. Срок ипотеки – до 15 лет. Другие эксперты, опрошенные Guide to Property, утверждают, что сроки возврата кредитов, как правило, составляют от 3 до 5 лет.
Несмотря на очевидные преимущества, многие банки пока не предоставляют клиентам таких кредитов или же только планируют запустить программы ипотеки нежилых помещений. К примеру, в Промсвязьбанке нет программ ипотечного кредитования под нежилую недвижимость, но заемщик может воспользоваться потребительским кредитом под залог собственных объектов недвижимости. Банк Москвы, возможно, запустит программы ипотечного кредитования коммерческой недвижимости не ранее второй половины следующего года.
По мнению экспертов, основная проблема при развитии рынка классической коммерческой ипотеки нежилых помещений связана с нехваткой долгосрочных финансовых ресурсов у банков. Действительно, большинство банков еще не имеют практики коммерческой ипотеки. Однако в России уже появились специалисты, которые профессионально занимаются программами ипотечного кредитования офисных зданий.
Банк DeltaCredit выдает подобные кредиты по программе DeltaИнвест, когда под залог уже существующего жилья заемщик может взять деньги на любые необходимые ему приобретения, в том числе и на покупку нежилой недвижимости. Лора Файнзилберг уточняет, что по условиям DeltaИнвест кредит на 10 лет в долларах или рублях может быть предоставлен под залог квартиры в многоквартирном доме, расположенном в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Нижнем Новгороде, Самаре и Тольятти.
В силу того, что очень небольшое число банков предлагают целевые программы для приобретения коммерческой недвижимости, большинство коммерческих объектов недвижимости, по оценке Лидии Герценой, приобретается по программам ломбардного кредитования.
В настоящее время в России ипотека коммерческой недвижимости характерна, в основном, для крупных компаний. Однако, по прогнозам аналитиков, не за горами время, когда коммерческая ипотека может стать таким же привлекательным способом вложения средств, как сейчас приобретение квартиры. Мария Козырева, заместитель начальника управления розничного кредитования Банка Москвы, полагает, что спрос на эту услугу у индивидуальных предпринимателей будет расти. Они зачастую предпочитают получать ипотечные кредиты в качестве физического лица, что упрощает процедуру оформления.
Как отметил Владимир Храменков, в Москве коммерческая ипотека в большей степени используется для приобретения офисной недвижимости. В Московской области оформляют сделки на покупку складских, торговых и производственных площадей. «Я вижу большой потенциал развития ипотеки коммерческой недвижимости в ближайшие два-три года», – говорит Владимир Храменков. С ним соглашается Лора Файнзилберг. По ее мнению, эта сфера ипотечного кредитования в России будет активно расти, появятся новые программы. Пока же кредиты на коммерческую недвижимость представляют собой перспективное направление ипотечного кредитования, которому только предстоит широкое распространение.