Ипотека на время стала элитной

Несмотря на то, что понятие «элитная ипотека» появилось на российском рынке недвижимости сравнительно недавно, сегодня оно приобретает все большее значение для участников ипотечного рынка. Максимальные суммы ипотечных кредитов постоянно увеличиваются, а кредиты на покупку элитных квартир и коттеджей занимают все большую долю в портфелях ипотечных банков.

«Данный сегмент рынка сейчас на подъеме – поток клиентов увеличивается, причем в большей степени за счет рекомендаций людей воспользовавшихся кредитами, а банки постепенно получают опыт обслуживания такого рода клиентов», - говорит Мария Серова, начальник Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ 24.

Сложно, но можно?

Если раньше ипотека была, в основном, средством покупки новой квартиры, то сейчас акцент сместится на улучшение жилищных условий.

«Я согласен, сейчас рынок ипотечного жилья действительно очень сложен и недоступен для многих - главным образом, из-за высоких цен на недвижимость, - рассказывает Guide to Property Сергей Черевко, пресс-секретарь «Газэнергопромбанка». - На сегодняшний день ипотека даёт возможность улучшить жилищные условия только тем, у кого уже есть квартира, но решить социальные задачи большей части населения она пока не способна. На мой взгляд, государству срочно нужно переходить от слов к делу, активней участвовать в строительстве социального жилья, а не полагаться только на рынок, подчас спекулятивный».

По словам генерального директора компании «Фосборн Хоум» Василия Белова, в Москве и Московской области сейчас очень много семей с совокупным ежемесячным доходом 1,5-2 тыс. долларов. При таком доходе можно рассчитывать на кредит в 80-100 тыс. долларов - этого недостаточно для приобретения новой квартиры, но достаточно для улучшения жилищных условий (например, чтобы вместо 1-комнатной квартиры купить 2-комнатную)». «Сегодня таких клиентов не так много, поскольку банковские программы пока не достаточно приспособлены для таких схем, но подвижки в этом направлении есть», - считает он.

«Действительно, на сегодняшний день все больше состоятельных людей обращаются в банки с целью приобретения жилья соответствующего класса, но пока количество подобных обращений не превышает 1%, - отмечает заместитель начальника Управления розничного кредитования Банка Москвы Мария Козырева. - Как правило, это владельцы собственного бизнеса, для которых выгоднее платить проценты по ипотечному кредиту в течение 1-2 лет, чем единовременно выводить из бизнеса крупные «работающие» денежные суммы».

С этим согласен и Станислав Волошин, директор Департамента розничного бизнеса Импэксбанка. «Спрос на ипотечные кредиты для приобретения элитного жилья увеличивается, так как на покупку недвижимости большинство потенциальных заемщиков не хотят выводить значительные средства из оборота своих компаний. Да, количество этих кредитов растет, но, несмотря на значительные суммы, такие сделки проводятся редко и их доля в общем объеме кредитного портфеля банка по ипотеке остается невысокой».

Во всем виноват рост цен

«Действительно, сумма среднего кредита за последний год очень выросла, - говорит Алла Цытович, вице-президент по развитию ипотечного банка DeltaCredit. - Однако это связано не с тем, что стали покупать больше элитного жилья, а с тем, что в Москве, например, рост цен на недвижимость, по сравнению с ценами декабря 2005 года, составил 80-120%. Год назад за 300 тыс. долларов можно было купить элитную студию, а теперь это обычная двухкомнатная квартира в пределах третьего транспортного кольца. Банки «подтянули» повыше суммы кредитов вслед за рынком недвижимости: например, у нас максимальная сумма кредита сейчас составляет 500 тыс. долларов. При этом доля кредитов на настоящую элитную недвижимость в общем портфеле банка очень невысока - не более 5%».

По данным руководителя управления ипотечного жилищного кредитования Промэнергобанка Магомеда Курбанова, в начале года минимальная сумма кредита начиналась, как правило, от 20 тыс. долларов, а на конец года минимальная отметка уже поднялась до 60 тыс. «В начале года с привлечением кредита в 100-150 тыс. долларов можно было купить вполне «элитное» жилье, в конце года требуется кредит как минимум 300 тыс. Покупатели недорогого жилья «охладели» к покупке, их текущие накопления и уровень заработной платы на сегодняшний момент не позволяют им в прямом смысле улучшить свои жилищные условия, а жилье на московском рынке разделилось на «элитное» и «очень элитное», - рассказал он G2P.

«Да, к сожалению, резкое повышение цен, которое мы наблюдали в уходящем году, сделало недоступным жилье в Москве для представителей среднего класса с уровнем ежемесячных доходов в 1,5-2,5 тыс. долларов, - соглашается со своими коллегами Алексей Дорош, директор Департамента продаж и развития Русского Ипотечного Банка. - Располагая таким бюджетом, сегодня можно рассчитывать на приобретение жилья эконом-класса лишь в подмосковных городах. В нашем банке условия кредитования на покупку жилья эконом-класса или элитного жилья одинаковы, а доля кредитов на приобретение элитного жилья составляет в нашем кредитном портфеле 2-3%».

По мнению заместителя директора департамента развития розничного бизнеса Промсвязьбанка Лидии Герценой, хотя сейчас ипотека в Москве доступна только семьям со средним доходом от 2-3 тыс. долларов, при среднем сроке кредитования 10 лет цены на недвижимость все-таки не будут, да и не смогут расти бесконечно - их ограничит реальный спрос.

По мнению Павла Комолова, андеррайтера брокерской компании «Независимое Бюро Ипотечного Кредитования» (НБИК) на повышение максимальной суммы кредита влияет целый «комплект» факторов. «Максимальная сумма кредита растет, но в основном в Москве, и то только потому, что есть спрос и есть недвижимость, которая стоит миллионы. В других регионах РФ, где наиболее популярна программа АИЖК, максимальная сумма кредита ниже, чем по той же программе АИЖК в Москве. Это перекликается с политикой американской Fannie Mae, которая устанавливает потолок суммы кредита для приобретения недвижимости в каждом отдельном графстве каждого отдельного штата, так как нацелена именно на выдачу стандартных ипотечных кредитов, а не на «экзотику», - сообщил G2P Павел Комолов.

Безусловно, увеличение количества таких кредитов связано именно со сложившейся ценовой ситуацией на рынке. «В mainstream-сегменте покупателей нет, - заявляет Павел. - Средние московские семьи вынуждены уйти с рынка. Они либо ждут обещанного «умными дядьками из телевизора» снижения цен, либо покупают жилье в Подмосковье по ценам до 2 тыс. долларов за метр - это то, что им реально доступно. Семьям с более высоким доходом низкокачественная панель не интересна, поэтому они покупают загородные дома и землю. Земля под Москвой еще имеет хороший потенциал роста, поэтому коттеджные поселки сейчас не строит только ленивый. Все это в совокупности и приводит к увеличению максимальной суммы кредита».

Банки тоже боятся

Стоит отметить, что у большинства банков доля «VIP-сделок» в общем объеме почти незаметна и зачастую не превышает 3-5%. Такой маленький процент «элитного» кредитования в портфеле многих банков объясняется тем, что они - так же, как и их клиенты - пытаются ограничить себя от ненужных проблем. Во-первых, ликвидность дорогостоящего жилья меньше, а во-вторых, риски при его кредитовании значительно выше, поскольку реализовать элитное жилье в короткие сроки сложно, а реализовать его за полную стоимость практически невозможно.

«Мы не ориентируемся на элитный сегмент рынка недвижимости и намеренно ограничили максимальную сумму кредита размером 400 тыс. долларов и до сих пор соблюдаем данное ограничение, - рассказывает G2P Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования Бинбанка. - Одна из целей нормального розничного кредитования – сформировать стандартный портфель однородных кредитов. Однородность определяется не только общими требованиями, но и похожими суммами. То есть, портфель, в котором половина приходится на 10 кредитов, а оставшаяся часть на 500 кредитов, выглядит весьма рисковым. На мой взгляд, риск дефолта в подобном случае не окупается даже доходностью от быстрого формирования портфеля и повышенных ставок».

Элитные покупатели «распробовали» ипотеку

Несмотря на все «но», Центральная Ипотечная компания прогнозирует рост спроса на «элитное» ипотечное кредитование.

Об этом говорит и Василий Белов: «Приобретение элитной недвижимости (дорогие квартиры или загородные дома) по ипотеке пользуется все большим спросом, поскольку ипотека для человека, имеющего свой бизнес, гораздо выгоднее, чем изъятие необходимой суммы из оборота. Рентабельность бизнеса может составлять 20-30% годовых, а ставка по кредиту около 11%». Лидия Герцена видит еще одну причину роста спроса в том, что в городе преобладает точечная застройка домами индивидуальной планировки.

С точки зрения Марии Серовой, на увеличение количества подобных сделок влияет также формирование самого рынка элитного жилья – ведь до недавнего времени предложение квартир требуемого класса просто отсутствовало – и постепенное уменьшение настороженности состоятельных людей к возможности использования ипотеки в нашей стране.

Превратится ли ипотека в VIP-продукт?

По мнению большинства экспертов, со временем «элитная» ипотека вновь сократится до обычного уровня. Так, Магомед Курбанов полагает, что ипотечный продукт на ближайшие полгода временно станет прерогативой если не VIP-клиентов, то клиентов, составляющих верхушку среднего класса. Но далее, по его оценке, либо пройдет шок от цен на недвижимость, и покупатели будут совершать больше альтернативных сделок, либо же цены придут в соответствие с платежеспособностью населения.

«Российской ипотеке не грозит превращение в продукт для «VIP-клиентов». В перспективе, возможно нескорой, покупка жилья с помощью ипотечного кредитования будет все более доступна для населения», - сообщили G2P в Центральной ипотечной компании.

Алла Цытович также полагает, что ипотека не станет исключительно элитной, поскольку банки делают все, чтобы сделать инструмент ипотеки доступным и массовым. «Например, мы недавно стали выдавать кредиты на 100% стоимости жилья», - уточнила она.

Мария Козырева выделяет несколько причин сохранения ипотеки на прежнем уровне: во-первых, клиент, заинтересованный в приобретении элитного жилья в кредит, имеет непрозрачные доходы, и оценка платеже- и кредитоспособности производится субъективно, на основании косвенных факторов; во-вторых, остается проблема секьюритизации портфеля, когда есть ограничения по уровню рисков на одного заемщика; ну и несомненное влияние оказывает ограниченность предложений объектов на вторичном рынке элитного жилья, по которым риски для кредитующих банков были бы допустимыми, в отличие от строящихся объектов недвижимости.

К тому же не стоит забывать о том, что в России в настоящее время строятся не только элитное жилье, но и обычное. Как отмечает Станислав Волошин «строительство жилья среднего класса во много раз превышает строительство элитного. Банки будут всегда предоставлять ипотечные кредиты, пока будет спрос на покупку жилья в кредит, как среднего класса, так и элитного. И несмотря на то, что спрос на элитное жилье увеличивается, очевидные законы рынка никогда не дадут превратиться ипотеке в кредитование только VIP-клиентов.

Таким образом, банки были и будут ориентированы на среднего потребителя, а для крупных сумм существует private banking. «НБИК, например, при работе с такими клиентами, пользуется услугами банка, ориентированного именно на таких клиентов и суммы кредитов от 150 тыс. долларов. Отсутствие необходимости следовать стандартным условиям каких-либо программ позволяет банку предлагать индивидуальные схемы погашения кредита», - говорит Павел Комолов.

«Ипотека – это средство, а не цель, поэтому если посмотреть на то, какое жилье является наиболее востребованным в стране, то ответ на вопрос становится очевидным», - резюмирует Мария Серова.