Банки не любят отбирать квартиры у должников

В России становится все меньше банков, которые не оказывали бы услуг по ипотечному кредитованию. Покупатель оценил все преимущества долгосрочного займа и спешит оформить ипотеку для приобретения недвижимости. Однако аналитики рынка считают, что развитие ипотечных программ активно способствует непрекращающемуся росту цен. А заемщик не всегда может объективно оценить свои силы и средства для погашения немалого долга перед банком.

Небольшой экскурс в историю. Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Эта древняя форма займа применялась для обеспечения исполнения обязательств перед кредитором. Сделка предполагала залог недвижимого имущества, к примеру, земельного участка должника, с целью получения денежной ссуды. При просрочке кредитор имел право захвата предмета залога, но вступить во владение им мог лишь через особый процесс.

Что же изменилось? Несмотря на многовековую историю, опыт ипотечного кредитования может быть печальным. Все чаще встречаются случаи задержки ежемесячных платежей или вовсе неуплаты по кредиту. Как пояснил Guide to Property Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования», банки по понятным причинам не афишируют случаи дефолта. «Не пугать же население рассказами о том, как банку пришлось отбирать квартиру у молодой семьи», – говорит он. И хотя ипотечные брокеры не ведут статистики по дефолтам, так как в силу своей специфики работают с клиентом только в период получения кредита, Павел Комолов считает, что пока таких прецедентов немного. Не исключено, что их будет больше, так как население только-только начало пользоваться кредитами для покупки жилья.

По словам Марины Малайчик, заместителя начальника управления розничных операций банка «Возрождение», задолженность по кредиту – проблема, у которой могут быть различные корни. Если это действительно безнадежная задолженность, надо применять санкции, вплоть до взыскания предмета залога – жилья. Но задолженность может быть, условно говоря, «технической» – когда заемщик «забыл», не успел вовремя заплатить по кредиту. «Бывает так, – рассказывает G2P Марина Малайчик, – что у клиента временные финансовые трудности».

Конечно, дисциплинированных заемщиков подавляющее большинство. В пресс-службе Русского ипотечного банка G2P сообщили, что уровень проблемных кредитов здесь крайне низок. Ольга Токаренко, ведущая проекта ипотечного кредитования Газэнергопромбанка также утверждает, что из всего числа выданных банком кредитов не зафиксированы даже просрочки по выплатам ежемесячных платежей. «Ипотечные заемщики отличаются особой дисциплинированностью, – говорит Ольга Токаренко. – Полагаю, что кредит на квартиру берут люди, реально оценивающие свои возможности, работающие на будущее свое и своих детей».

С тем, что россияне очень ответственно подходят к выплате любого долга, в том числе задолженности по ипотеке, соглашается Светлана Аюшеева, юрист ипотечного банка DeltaCredit. «Клиенты сразу же несут в банк любые появившиеся дополнительные доходы – годовые бонусы, премии, наследство и прочие», – говорит она. По словам Светланы Аюшеевой, в DeltaCredit за всю историю существования банка было несколько случаев неуплаты кредита, да и уровень задержки оплаты по кредиту минимальный – не превышает 1%.

Как ответили G2P в пресс-службе Home Credit and Finance Bank, банк старается правильно оценивать доходы потенциальных заемщиков, для этого им требуется предоставлять определенный пакет документов. Как известно, ипотечные заемщики более ответственно относятся к выплатам по кредитам, потому что понимают, что в результате могут лишиться квартиры или другой собственности, которая была оформлена под залог.

В DeltaCredit до момента принятия решения о выдаче ипотеки платежеспособность и «надежность» клиента оценивает кредитный комитет банка. «Схема андеррайтинга – это сложная процедура, которая является ноу-хау каждого банка, – поясняет Светлана Аюшеева. – Обычно оценивают уровень образования – сможет ли заемщик в случае потери работы быстро найти новую, уровень его зарплаты – хватит ли ему денег для выплаты долга».

Банки стараются отбирать перспективных заемщиков и с явной способностью к росту доходов. По мнению Павла Комолова, если сегодня доход заемщика составляет 3 тыс. долларов, маловероятно, что завтра он снизится до 1,5–2 тыс. долларов.

Однако, несмотря на предусмотрительность банковских служб безопасности, проблема существует. Как рассказала G2P Марина Малайчик, с безнадежными должниками, как правило, работает специализированное подразделение банка «Возрождение». Это юристы, которые решают проблемы с возвратом долгов через судебное делопроизводство, в отдельных случаях через внесудебный порядок.

Прежде, чем обратиться в суд о взыскании задолженности с клиента, DeltaCredit пытается выяснить, почему возникли сложности у заемщика с выплатой кредита. «Вполне возможно, что трудности временные, связаны со сменой работы, смертью близкого человека или по другой причине, – поясняет Светлана Аюшеева. – Тогда мы можем изменить схемы выплаты долга, дать небольшую временную отсрочку. Если же клиент не идет на контакт, не заинтересован в решении проблемы, то тогда мы обращаемся в суд».

По закону при задержке платежа более чем на один месяц либо при сбоях в графике платежей банки имеют право штрафовать нарушителей. С «техническими» просрочками, если они не носят системный характер, банк «Возрождение2, например, в некотором смысле мирится, записывая «на баланс» клиента «отрицательные очки». При временных затруднениях клиента – индивидуальный подход к каждому заемщику. «Мы сторонники того, чтобы ситуация разрешалась мирно, за столом переговоров, – комментирует Марина Малайчик. – Возможно изменение порядка погашения. По желанию клиента мы помогаем реализовать заложенную недвижимость и погасить долг, а на оставшиеся средства купить жилье меньшей площади».

По словам Павла Комолова, банк может заморозить платежи на 3–9 месяцев или позволить заемщику в течение какого-то периода платить только проценты, чтобы потом вернуться к нормальному графику погашения.

«Банку выгоднее продлить жизнь кредиту и получить проценты, чем заниматься реализацией объектов недвижимости, находящихся в залоге, – пояснили G2P в пресс-службе Home Credit and Finance Bank.

Как видно, в большинстве случаев банки сознательно не идут на крайние меры. А если компромиссные решения не действенны? «В таком случае заложенная недвижимость в судебном порядке реализуется через торги, или по соглашению сторон в несудебном порядке», – говорит Марина Малайчик.

Руководитель департамента «Недвижимость, земля, строительство» юридической компании «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко подтверждает, что банки имеют право выселения жильцов из квартиры, по которой не возвращен кредит. Но исключительно в судебном порядке – на основании закона об ипотеке, Жилищного кодекса РФ и ст. 292 Гражданского кодекса РФ. «Порядок весьма простой, – говорит Юрий Борисенко, – квартиру продают с торгов и с момента регистрации права собственности нового владельца прежние хозяева теряют право проживания в данной квартире и могут быть оперативно выселены».

По мнению Павла Комолова, если бы законодательство не предусматривало право банка выселить заемщика при неуплате кредита, банки не выдали бы ни одного кредита на покупку жилья. «Практически все квартиры, на которые обращается взыскание, продаются с торгов новым собственникам, – продолжает Юрий Борисенко. – Банкам, как правило, не нужна обуза в виде квартир на балансе. Но если не находится покупатель на торгах, банк принимает объект в оплату долга по начальной стоимости и в дальнейшем продает его через риэлтеров в свободной форме».

Последние поправки к Гражданскому Кодексу РФ позволяют в судебном порядке выселить даже из единственного жилья, и даже если там живут дети. Но прежде чем реализовать объект залога, должнику должны предоставить другое жилье из фонда отселения из расчета 6 кв. м на человека. «Пока эта схема не работает, – сетует Павел Комолов. – В Москве существует такой небольшой фонд, а в других городах России о нем и не слышали вовсе. Для злостных неплательщиков эта отличная лазейка в законе, которая препятствует их выселению из квартиры».

А потому, принимая решение об ипотеке, обе стороны сделки должны взвесить все «за» и «против»: одна – правильно оценить платежеспособность клиента, другая – перспективу не остаться в будущем без денег и жилья.