Петербургу не хватает складов
Петербургский рынок коммерческих площадей в целом развивается как никогда активно, хотя и не пропорционально. Если в сегментах офисных, торговых помещений объемы квадратных метров растут в геометрической прогрессии, то сегмент складской недвижимости явно отстает. Сегодня, по оценкам аналитиков, дефицит помещений превышает 2 млн кв. м, несмотря на бурное развитие торговли, грузооборота и транспортной системы города.
Совокупное складское пространство города – около 6 млн кв. м, 8,4% всего нежилого фонда. Лидеры по количеству площадей – Кировский, Московский, Фрунзенский, Приморский и Выборгский районы, где располагаются склады фабрик и заводов, а также оставшиеся от советских времен хранилища и базы.
Как рассказали Guide to Property в Агентстве недвижимости «Бекар», практически половина складов (около 2,62 млн. кв. м) предназначена для обслуживания внешнеэкономического грузопотока, из них 2 млн. кв. м – портовые мощности, остальные же – внутренние терминалы, несущие накопительную и таможенную функции. При этом, отмечают аналитики «Бекара», в Петербурге насчитывается около 100 крупных складских комплексов, предоставляющих клиентам соответствующий набор услуг. Все остальное – просто небольшие площадки, приспособленные для хранения, которые не подпадают ни под какую классификацию и не поддаются учету.
Перепрофилированные под склады помещения занимают, по разным оценкам, до 80% рынка. Доля «встроенных помещений» – около 13%, а на профессиональные склады пока приходится лишь 7-10%.
Групповые признаки
Наиболее распространенными на петербургском рынке стали классификации, предложенные компаниями Swiss Realty Group и Knight Frank.
Все складские помещения можно условно поделить на 4 категории. Так, объекты класса А представляют собой современное одноэтажное здание из легких металлических конструкций сэндвич-панелей, прямоугольной формы, площадь застройки должна занимать не менее 45–55% от площади всего участка. Пол должен выдерживать нагрузку не менее 5 тонн/кв. м, высота потолков – не менее 10 м.
У объекта класса А должны быть дополнительные площади под офисы, вспомогательные помещения (туалеты, душевые, раздевалки), огороженная и охраняемая, благоустроенная территория, а также площадки для отстоя большегрузных и легковых автомобилей, необходимы площадки для маневров. Должна быть у высококачественных объектов и соответствующая техническая «начинка» – оптико-волоконные телекоммуникации, профессиональная система управления, системы охраны, вентиляции, пожарной сигнализации и так далее. Возможна автономная электроподстанция и тепловой узел. И, наконец, одно из главных условий – близость центральных магистралей и железнодорожных узлов.
Требования к объектам класса В попроще: наличие офисов при складе, систем вентиляции, автоматизированных систем управления не обязательно. Само помещение может быть не только вновь построенным, но и реконструированным. Высота потолков должна быть не ниже 6 метров, а пол должен выдерживать нагрузку не менее 3 тонн на кв. м. Остальные параметры совпадают с вышеперечисленными для объектов класса А.
Складские помещения С-класса представляют собой уже не современные здания, а производственные помещения или ангары, где высота потолков не меньше 4 метров, пол может быть асфальтовым или бетонным, без покрытия. Системы вентиляции и отопления, пожарные сигнализации, охрана, телекоммуникации и площадки для автомобилей не обязательны.
Самые простые и ненадежные – объекты класса D. Это подвальные помещения, неотапливаемые производственные помещения и ангары, где нет практически ничего вышеперечисленного. В самом лучшем случае такие объекты предлагают арендаторам пожарную сигнализацию, систему отопления и вентиляции, офисные помещения, телекоммуникации и охрану.
Дефицит доминирует
Доля свободных площадей в складских комплексах класса B в Петербурге составляет около 5%, в складах класса A они отсутствуют вообще. Однако в ушедшем 2006 году сегмент складской недвижимости пережил настоящий прорыв. Разумеется, ситуация дефицита складских площадей будет доминировать на рынке в ближайшие годы, однако положительная динамика ввода новых терминалов, масса заявленных к строительству проектов позволяет говорить о скорой стабилизации рынка.
По данным компании Praktis CB, в 2001 году в Петербурге было введено чуть больше 50 тыс. кв. м складских помещений, затем объем ввода рос – уже в 2003 году было введено более 105 тыс. кв. м, затем опять сократился – всего 66 тыс. кв. м в 2005 году. Однако затем рынок сделал огромный рывок – в 2006 объем ввода складских помещений, уже довольно качественных по меркам рынка, составил более 520 тыс. кв. м.
Как сообщили G2P в компании Colliers International, объем неудовлетворенного спроса на конец 2006 года составлял порядка 500 тыс. кв. м. Среди завершенных проектов прошедшего года аналитики отмечают проекты «Астрос Логистик центр» (Горелово, 25 тыс. кв. м), первую очередь «Интертерминала» (Кубинская ул.). На сегодняшний день построено около 10 тыс. кв. м, всего же заявлено почти 79 тыс. кв. м (69,8 тыс. кв. м – сухой склад + 9,2 тыс. – рефрижераторный), интересен и проект «Липсанен» (Кубинская ул., 21 тыс. кв. м).
Наиболее активно на рынке работают международные компании МЛП, Raven Russia Limited, White Days Investments и другие. Все они в прошлом году заявили о масштабных проектах по строительству современных логистических терминалов площадью от 100 тыс. кв. м на окраинах Петербурга и в ближайших районах Ленобласти. Последняя зона все более интересна инвесторам благодаря набирающему активность развитию кольцевой автомобильной дороги (КАД), идущей по территории Ленобласти.
Правда, пока аналитики не решаются давать точных прогнозов относительно насыщения рынка и успехов заявленных компаниями проектов.
«Количество заявленных площадей класса А (2 млн. кв. м) должно обеспечить спрос на качественные складские терминалы, – считает Кирилл Малышев, заместитель директора департамента офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International. – Но нужно иметь в виду, что реально к строительству приступили немногие. Поэтому представить, что будет на самом деле реализовано, сложно. Складские терминалы, которые уже начали строиться («Авалон», МЛП, «Астрос Логистик»), – это мизер по сравнению с тем, чего требует рынок. К тому же девелоперы пока еще не рассматривают перспективность буферных (распределительных) складов. Это те объекты, которые работают не на снабжение города, а на распределение грузов. Яркий пример – складской комплекс «Сити». Несмотря на то, что он не отвечает всем техническим нормам, его заполняемость полная».
Для себя
Очевидно, что на данном этапе высококачественные складские комплексы, средний объем инвестиций в которые составляет 10-20 млн. долларов, а уровень доходности колеблется в пределах 10–15%, могут позволить себе только крупнейшие западные и российские компании. Однако такие крупные и качественные проекты практически не появляются на открытом рынке.
Как рассказал G2P Сергей Федоров, руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis CB, из имеющихся сегодня около 500 тыс. кв. м качественных складов половина полностью используется самими предприятиями-инвесторами: «Складских площадей высокого качества становится все больше и больше, но практически все новые площади на рынок не поступают. Сегодня в городе строится около 2 млн. кв. м складских площадей. Большинство из них – собственные помещения, которые производственные предприятия в отсутствие рыночных предложений строят исключительно для своих нужд».
Собственные терминалы в Петербурге принадлежат компаниям «Агроторг» (управляет сетью магазинов «Пятерочка»), JFC, «Ригли», «Бритиш Американ Тобакко Россия», Pepsi Bottling Group, «Фудлайн», холдинг Sunway, торговая сеть «Искрасофт» и многие другие. Компании заявили о планах строительства 2 млн. кв. м в ближайшие год-два. Что же касается «свободного» рынка, Colliers International прогнозирует, что в этом году будет введено около 300 тыс. кв. м, и в результате на конец 2007 года объем складских помещений в Петербурге, без учета складов, построенных компаниями для собственных нужд, составит порядка 760 тыс. кв. м.
Стабильная география
До сих пор арендные ставки росли на 5–10% в год, и такая тенденция пока сохранится. Средние арендные ставки на складские комплексы классов А и В, по оценкам консультантов, сегодня составляют 100–150 долларов за 1 кв. м в год. «Четкого разделения по ставкам между классами нет. Большинство складских комплексов высокого класса принимают грузы на ответственное хранение, а не сдают площади в аренду, – рассказывает Кирилл Малышев. – В целом, среди крупных логистических, производственных и торговых компаний наиболее востребованы помещения площадью 3–10 тыс. кв. м, однако таких предложений на рынке очень мало».
Говоря о географии развития рынка, каких-либо новых перспективных районов в Петербурге пока не появилось. Зато все активнее развиваются Южное (Шушары) и Выборгское (промозна «Парнас») направления.
«В настоящее время большая часть строящихся и проектируемых складских объектов сконцентрирована в южном направлении – земельные участки в районе Шушар и Московского шоссе более подготовлены с точки зрения инфраструктуры и коммуникаций. При этом, согласно последним исследованиям Colliers International, вся территория вдоль КАД на расстоянии до 5 км, независимо от направления, может быть востребована арендаторами», – говорит Кирилл Малышев.
Действительно, к некоторым участкам в зоне КАД уже присматриваются инвесторы. Например, компания «Пантикапей» намерена вложить более 650 млн. евро в участок под Всеволожском, в непосредственной близости от КАД. В южной части осваиваемого участка, на территории в 50 га, «Пантикапей» построит терминально-складской комплекс «Евросклад» общей площадью 250 тыс. кв. м. Этот проект, как подсчитали в компании, обойдется в 200 млн. евро.
Развивать эти территории пытается и сам город. Согласно Генплану Петербурга, «Шушары-2», «Предпортовая-3», «Нойдорф», «Металлострой-2» и «Конная Лахта» относятся к промзонам первоочередного развития, к ним же относят и зону «Юго-Западная». В «Шушарах», где Toyota строит завод на 220 га земли, город обязался проложить дороги и инженерные сети, а также построить объекты инфраструктуры, вложив в территорию около 100 млн. долларов. В Стрельне город в лице агентства территориального развития «Нойдорф-Стрельна» занимается инженерной подготовкой земли для будущей индустриальной зоны в 42 га. Участки здесь планируется выделять на торгах, средняя цена за 1 кв. м (без затрат на инженерию) должны составить 25–30 долларов.
По-другому подошло Правительство Петербурга к остальным зонам («Предпортовая», «Металлострой», «Конная Лахта», частично «Шушары» и «Парнас»). Здесь для поощрения инвесторов установлена минимальная по городу кадастровая стоимость земли – 750 руб. за кв. м (1,5% от суммы составляет земельный налог).
В целом, поле для развития и роста рынка остается весьма широким. Складской сегмент – пожалуй, единственный сейчас на рынке коммерческой недвижимости Петербурга, куда инвестор может войти довольно свободно.