Обзор рынка складской недвижимости Москвы
Складской рынок Москвы является наиболее молодым и динамично развивающимся рынком коммерческой недвижимости. Сегодня это один из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов, куда регулярно приходят новые российские и зарубежные игроки, а число заявленных масштабных проектов постоянно растет. Ускоренное развитие торговой недвижимости и логистических услуг, а также повышение благосостояния населения и экономический рост России в целом делают рынок складской недвижимости более прозрачным и цивилизованным.
«В настоящий момент рынок складской недвижимости является наиболее молодым и динамично развивающимся рынком коммерческой недвижимости, - рассказывает Guide to Property Максим Шакиров, руководитель департамента индустриальной недвижимости компании Colliers International. - Одной из основных тенденций рынка является тот факт, что практически все интересные и привлекательные складские объекты сдаются еще на самых ранних стадиях строительства и проектирования».
Объем рынка
По экспертной оценке, спрос на высококачественную складскую недвижимость постоянно растет, а, следовательно, вместе с ним растут и объемы рынка. И это объяснимо: в столице, да и в России в целом, не только активно развиваются локальные розничные сети, но и появляется все больше федеральных и транснациональных торговых компаний. А они требуют качественного логистического обеспечения, которое невозможно без современных складских комплексов.
«Московский рынок складской недвижимости продолжает развиваться, объем его постепенно увеличивается, - отмечает Ольга Рыбакова, аналитик рынка складской и индустриальной недвижимости компании Jones Lang LaSalle. У нас пока нет данных на конец 2006 года, но мы предполагаем, что объем превысит 3 млн. складских площадей классов А и В».
По оценке Александры Кадченко, заместителя руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium, рынок складской недвижимости Москвы продолжает активное развитие, начавшееся в 2005 г. Как сообщила G2P Александра Кадченко, общий объем качественных складских площадей классов А, В на конец 2006 г. составил 2 млн. 120 тыс. кв. м. «Качественные складские площади к продаже практически не предлагаются, поскольку рынок купли-продажи еще не сформирован», - заявляет она.
По данным Елены Суровой, консультанта отдела складских и промышленных помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons «Общее количество складских площадей составляет порядка 3 млн. кв. м, из них 1,3 млн. кв. м помещений класса А и 950 тыс. кв. м – класса В», - сообщила G2P Елена Сурова.
Как отмечают специалисты компании «Эспро», количество игроков на рынке складской недвижимости растет, а вместе с ним растет и количество заявленных к сдаче площадей. Тем не менее, круг профессиональных девелоперов, способных не только заявить о масштабном проекте, но и качественно его построить, остается пока достаточно узким. «Многие новоиспеченные девелоперы, не имея опыта работы в складской сфере, спешат объявить о запуске новых крупных складских проектов, - заявили G2P эксперты компании «Эспро». – В результате, сталкиваясь с многочисленными трудностями, проекты закрываются либо долго не сдаются в эксплуатацию. Так называемые «виртуальные площади» расшатывают рынок, порождая легенды об удовлетворении спроса предложением и снижении арендных ставок».
Кроме этого, существует еще и проблема нехватки складов для более мелких компаний. «Девелоперы ориентируются на крупных арендаторов, поэтому для мелких игроков поиск качественных складов остается трудной задачей. Большая часть площадей, введенных в эксплуатацию в 2006 году, была сдана в аренду крупным международным компаниям. В следующем году ожидается практически одновременный ввод в эксплуатацию нескольких крупных проектов», - рассказал G2P ведущий аналитик отдела исследований компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Денис Соколов.
Условия аренды
В последнее время все чаще стала заметна тенденция к приобретению складских помещений в собственность. Другими словами, если на рынке торговой недвижимости превалирует аренда, то склады, даже самые маленькие, чаще хотят купить. В течение года наблюдался незначительный рост цен на высококачественные складские помещения, что объясняется недостатком предложения на рынке. По словам Александры Кадченко, цены на склады класса А составляют в среднем 1–1,2 тыс. долларов за 1 кв. м (без НДС). А желающим арендовать склад в Москве придется заплатить 120-150 долларов за 1 кв. м.
«На данный момент арендные ставки остаются в пределах от 125 до 135 долларов США, включая расходы по эксплуатации, - сообщил G2P Тед Салливан, управляющий директор компании Capital Partners. – При этом сроки аренды составляют от 5 до 10 лет. Годовая индексация арендных ставок стала стандартным условием, обговариваемым в договоре». Похожие оценки приводит и Елена Сурова. «Арендные ставки на складские помещения класса А составляют 115-135 за кв.м/год не включая НДС, операционные расходы 25-30 долларов и коммунальные платежи по факту потребления, - рассказывает она. - Арендные ставки на складские помещения класса В - 100-145 за кв.м/год не включая НДС ,но включая операционные расходы и коммунальные платежи».
По мнению руководителя департамента индустриальной недвижимости компании Colliers International Максима Шакирова, можно отметить тенденцию роста как самой базовой арендной ставки за счет увеличения стоимости строительства, так и рост операционных и коммунальных платежей. «Чтобы получить привлекательную арендную ставку от девелопера, арендатор должен иметь известный западный или российский бренд, финансовые гарантии, претендовать на площади большого объема, быть готовым подписать договор аренды от 7 до 10 лет», - говорит Максим Шакиров.
Ольга Рыбакова также согласна, что сейчас минимальный срок аренды складов класса А составляет 5 лет. «Но девелоперы стремятся заключать договора на 7-10 лет», - подчеркивает она.
Несмотря на некоторое повышение уровня арендных ставок, на которое указывают большинство опрошенных экспертов, следует отметить, что некоторые арендодатели применяют гибкий подход к формированию арендных ставок в зависимости от арендуемой площади, сроков аренды и известности арендатора. Так, генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент» Игорь Жуков отметил, что в 2006 году средние арендные ставки на склады даже несколько снизились.
Однако, несмотря на такую «разношерстность» мнений, эксперты все же безоговорочно сходятся в одном: спрос на складскую недвижимость продолжает расти.
Спрос и предложение
Активное развитие потребительского рынка и розничной торговли стимулирует увеличение объема грузовых перевозок и, соответственно, повышение спроса на складские помещения.
Наибольшим спросом пользуются помещения площадью от 4 до 10 тыс. кв. м. Площади от 10 до 30 тыс. кв. м, спрос на которые вырос в прошлом году, также остаются востребованными. «Основными потребителями складских помещений являются логистические компании, торговые операторы и крупные производственные компании. При этом, несмотря на ввод ряда крупномасштабных складских объектов в 2006-2007 гг., не ожидается снижение спроса на качественные складские помещения со стороны арендаторов», - отмечает Елена Сурова.
Специалисты компании «Эспро» отметили, что спрос на складскую недвижимость в 2006 году вырос по сравнению с 2005 годом приблизительно в 1,5-2 раза.
Предложение пока сильно отстает от бурно растущего спроса. По оценкам экспертов, на сегодняшний день предложение складских помещений, имеющих развитую инфраструктуру, современное оборудование и технику, удовлетворяет спрос едва на 20-30%.
Так, в Москве на 1 тыс. жителей приходится около 100 кв. м складской площади международного класса. В Будапеште этот показатель в 3 раза выше, а в Варшаве и Праге на 1 тыс. человек приходится почти 600 кв. м складских помещений. В Москве на данный момент величина неудовлетворенного спроса, по данным Елены Суровой, оценивается примерно в 900 тыс. кв. м. А Максим Шакиров называет еще более угрожающую цифру – 1,5 млн. кв. м.
«На рынке сохраняется дисбаланс между высоким спросом и низким предложением, - рассказывает G2P Тед Салливан. - Объемы строительства по-прежнему отстают. На данный момент на рынке есть несколько крупных проектов, которые находятся в стадии реализации. Вероятно, даже после того, как ежегодное увеличение предложения в классе «А» возрастет на 300 тыс. кв. м в год, дисбаланс между спросом и предложением сохранится. Сложившийся дефицит помещений класса «А» также увеличивает спрос, потому что по-прежнему существует много требований, которые пока не учитываются».
Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International, считает, что важным фактором, оказывающим значительное влияние на развитие инфраструктуры складского рынка, является разработка и внедрение государственных программ по развитию транспортной и логистической системы России.
Александра Кадченко, в свою очередь, отмечает, что высокий спрос на качественные складские помещения определяется не только общим развитием экономики – высокими темпами роста розничной и оптовой торговли и производства, но и пониманием компаниями роли эффективной логистики в повышении рентабельности.
Сегментация рынка
«Девелоперы будут продолжать движение все дальше от МКАД. Сегодня показателем хорошего местоположения является не столько расстояние до Москвы в километрах, сколько время, необходимое на преодоление этого расстояния. Проекты в 30-километровой зоне, доступные как с шоссе, так и с трассы А-107 (бетонка), будут привлекать логистические и дистрибуторские компании, для которых важен доступ к международным транспортным коридорам: Лондон – Берлин – Варшава – Минск – Москва – Нижний Новгород и Хельсинки - Санкт-Петербург – Москва - Юг России», - говорит Денис Соколов.
Игорь Жуков уверен, что дальнейшая конъюнктура будет зависеть от скорости ввода новых складских комплексов в эксплуатацию. «В случае резкого увеличения предложения рынок может войти в полосу стагнации. В условиях обострения конкуренции успех складских проектов будет определяться, прежде всего, местоположением логистических комплексов и их качественными характеристиками. Так, сегодня склад, расположенный в 15-20 км от Москвы, это оптимальный вариант для торговых сетей, учитывая особенности движения их товаропотоков, - полагает Игорь Жуков. - Что касается складов, удаленных от Москвы на более внушительное расстояние, то интерес к таким объектам со стороны ритейлеров снижается по мере увеличения плеча доставки товаров. Наименее подвержены ценовой коррекции качественные склады. Поэтому при реализации складского проекта необходимо стремиться к максимальному улучшению его качественных характеристик и помнить, что сегодняшний складской комплекс класса А уже через несколько лет рискует превратиться в заурядный склад класса В. Чем качественнее он будет построен сегодня, тем дольше задержится в верхнем ценовом сегменте. Следует также отметить, что сегодня среди торговых компаний очень востребован новый формат недвижимости - outlet, представляющий собой единую цепочку склад - офис - мелкооптовая торговля. И пока эта ниша абсолютно свободна».
Проекты
Среди самых крупных и успешных проектов, заявленных к выходу в 2007-2009 гг. в Московской области, руководитель отдела индустриальной недвижимости компании DTZ Zadelhoff Tie Leung Сергей Белошапко отмечает логистический парк «Евразия» (девелопер - инвестиционно-промышленная группа Евразия, площадь около 1 млн. кв. м), логистический парк «Домодедово» (Capital Partners, более 600 тыс. кв. м), складской комплекс компании Giffels на трассе М-4 (500 тыс. кв. м), складской комплекс «Дмитров парк» (Дмитровский район Московской области, Ghelamco, 220 тыс. кв. м).
Среди прочих крупных складских проектов, завершенных в 4 квартале 2006 г., Александра Кадченко выделяет логистический парк «Пушкино» и логистический комплекс компании «Виктория».
Как рассказал G2P Максим Шакиров, девелоперской компанией PNK Logistics введен в эксплуатацию складской комплекс на Дмитровском шоссе (44 тыс. кв. м), ТЛК «Томилино» планирует ввести в 2007 году около 150 тыс. кв. м складских помещений, а австрийская группа «C.R.E.D.O.» намерена построить индустриально-логистический парк в районе Ступино площадью 110 тыс. кв. м.
Тенденции и прогнозы
По мнению Александры Кадченко, в новом году высокая инвестиционная активность в данном сегменте коммерческой недвижимости сохранится; вырастет как количество, так и площадь выходящих на рынок складских проектов; все больше договоров предварительной аренды будет заключаться на ранних стадиях строительства, а число складских проектов, реализуемых по схеме build-to-suit, увеличится. Согласно оценке Александры Кадченко, спрос на покупку складов класса А со стороны конечных пользователей возрастет, а заинтересованность компаний-пользователей в покупке земли под строительство складов повысится (хотя при этом они не всегда адекватно оценивают существующие трудности в оформлении земельных участков и подведении коммуникаций).
Сергей Белошапко отмечает тенденцию появления первых девелоперских проектов нового для России сегмента недвижимости - промышленных парков. «Многофункциональные индустриальные парки приобретают все большее значение. Заявленные проекты масштабны, концептуальны и не привязаны к 1-й бетонке», - сообщил G2P Сергей Белошапко.
Большинство экспертов считают, что большое внимание в активном развитии Московского региона будет уделено дорожной инфраструктуре, в частности, ЦКАД, что делает целесообразным строительство там современных складских комплексов и индустриальных парков.
Специалисты компании «Эспро» прогнозируют повышение интереса к индустриальным паркам со стороны девелоперов и иностранных инвесторов. С этим мнением согласен и Максим Шакиров. «Мой прогноз - повышение активности иностранных профессиональных инвесторов, таких как Raven Russia Ltd., Morgan Stanley, Hypo Real Estate International, EAG European Real Estate, Fleming Family & Partners - осуществление инвестиционных покупок, финансирование и рефинансирование проектов. Выход крупных российских и иностранных девелоперов и логистических компаний на региональные рынки, анонсирование масштабных региональных проектов в городах-миллионниках и промышленных центрах компаниями «Евразия Логистик», «Единая Международная Сеть Таможенных Складов», «РосЕвроДевелопмент», «Международное Логистическое Партнерство», «FM Logistic», «Авалон Логистик».
По словам Ольги Рыбаковой, 2007 год будет своеобразным «взрывом» по выходу новых проектов. «Однако, по прогнозам нашей компании, перенасыщения рынка не ожидается, поскольку спрос соответствует предложению. Наиболее развитыми направлениями сейчас являются южное, северо-западное и северное. Также в ближайшем будущем будет развиваться юго-восточное направление», - сообщила G2P Ольга Рыбакова. По ее мнению, рынок будет постепенно «устаканиваться». «Если сегодня мы видим рынок девелопера, то в ближайшие 2-3 года рынок станет более сбалансированным», - резюмирует она.