Торговые центры Петербурга несут смерть рынкам 90-х

Как стало известно  Guide to Property, рынок торговой недвижимости Петербурга в прошедшем году побил все предыдущие рекорды по вводу новых объемов. За год на карте города появилось 39 новых объектов, а общий объем предложения качественных торговых площадей в торговых центрах города на конец 2006 года, по разным оценкам, составил более 2 млн. кв. м. 

Однако гонка за квадратными метрами медленно, но верно уступает место стремлению девелоперов сделать свой объект интересным для новых операторов и брендов - их в Петербурге пока не хватает. Концепция современного торгово-развекательного комплекса (ТРК) приходит на смену концепции «крытого рынка», а девелоперы учатся зарабатывать на желании покупателя «интересно провести время», нежели купить дешевле и быстрее.

Рынкам не место

В структуре рынка торговой недвижимости Петербурга  до сих пор преобладают объекты, напоминающие пережитки девяностых. Торговые центры без какой-либо специализации, с низкокачественным товаром и хаотичным набором арендаторов, однако, до сих пор любимы потребителями.

«Я бы не называл такие проекты пережитками. Очевидно, раз они существуют, значит имеют своего покупателя. Вопрос состоит в удельном весе таких проектов на рынке, что соответственно отражает удельный вес покупателей, имеющих доход ниже среднего. Перепрофилирование подобных объектов абсолютно экономический вопрос. А интерес девелоперов к перепрофилированию будет связан исключительно с местоположением объектов, их экономическим размером и правами», - считает управляющий партнер «АйБи ГРУПП» и президент гильдии управляющих и девелоперов Юрий Борисов. 

История «рынкообразных» проектов во многом началась с холдинга «Адамант» - одного из крупнейших игроков в торговом сегменте. Торговые центры «Адамант» в свое время были первыми ТЦ Петербурга. В 90-х годах эта сеть открыла множество торговых центров рыночного типа в самых проходных местах – успех этих объектов был целиком   построен на потоках. Отличительная особенность подобных торговых центров - полное отсутствие якорных арендаторов. Они и не были нужны, поскольку в те времена люди шли не за маркой, а за товаром.

«Для владельца ТК такая «безъякорная» нарезка была удобна – ведь якорный арендатор, беря большие площади, требует и больших скидок. С финансовой точки зрения мелкие арендаторы выгоднее. Один из первых комплексов «Адаманта» «Балканский», построенный в 1994 году, начал приносить прибыль в рекордно короткие сроки – уже через 3 года, - рассказал G2P директор Becar Consulting Олег Спивак.  - Однако эти первые торговые центры Петербурга недолго пользовались успехом у покупателей. Уже в конце 90-х спрос постепенно стал смещаться в пользу более качественных форматов. В марте 2006 года «Адамант» закрыл один из первых своих торговых комплексов - ТК «Шувалово». Реконструировать комплекс не позволило то, что он находился во встроенных помещениях. Помещения бывшего ТК «Шувалово» распроданы под несколько крупных магазинов. Это говорит о том, что концепция 90-х годов уже полностью себя исчерпала».

Эту тенденцию подчеркивает и Юлия Дровянникова, исполнительный директор Praktis Consulting & Brokerage. По ее словам, ТРК абсолютно «рыночного формата» будут просто сноситься, поскольку не способны генерировать прибыль в растущем конкурентном окружении. «Торговые центры второй половины 90-х, к которым относятся многие проекты «Адаманта», расположенные в высокопроходимых местах, пройдут реконцепцию той или иной глубины – в частности этот процесс уже проходит в «Балтийском»», - сообщила G2P Юлия Дровянникова.

Основной причиной вытеснения с рынка ТЦ строгого типа директор департамента торговой недвижимости Colliers International Арина Сендер видит в том, что с выходом крупных дискаунтеров «рынки под крышей» потеряют одно из своих преимуществ - низкие цены. «Уже сейчас заметен процесс вытеснения «не сетевых» арендаторов, преимущественно ЧП, заинтересованных в площадях  50 кв. м и меньше, в небольшие торговые комплексы в спальные районы, на менее проходные места», - отмечает Арина Сендер.

Дешевле построить

На сегодняшний день в Петербурге немало удачных примеров редевелопмента отживших свое торговых объектов. Правда, самые интересные из них – это получившие вторую жизнь старые советские универмаги. Так, компания «СТ-групп» реконструирует «Пассаж», компания Mercury занялась небезызвестным «ДЛТ», бывший ночной клуб «Голливуд Найтс» на Невском превратился в галерею Норд – здесь был проведен наиболее радикальный редевелопмент, со сменой иных функций на торговую. В целом старые универмаги будут либо  переходить  в бутиковый класс, либо просто будут снесены с полной сменой функционала на участке – что, например, предполагается сделать с универмагом «Фрунзенский».
 
Этот проект аналитики, правда, называют не очень удачным. «Пример неудачи реконцепта универмага «Фрунзенский» весьма характерен – вдали от Невского рентабельней новое строительство ТЦ. Это однозначно дешевле», - отмечает Юлия Дровянникова. По ее словам, все самые интересные объекты, проходящие или прошедшие редевелопмент, находятся на Невском проспекте. Здесь ценность местоположения (огромные арендные ставки и статус главной торговой улицы) превалирует над самим объектом.

Вообще смена формата в существующих проектах происходит исходя из его специфики. Зачастую планировочные решения позволяют разместить современную торговлю,  развлечения или же, офисы – в таком случае собственник или девелопер постарается минимизировать свои затраты и не сносить здание. Если архитектурные, планировочные решения ограничивают возможности получения дохода от эксплуатации объекта, вполне возможно, что он исчезнет с карты города, а на его месте возникнет нечто новое.

«Вложения в строительство торговых центров в основном составляют, по нашим данным, 1 тыс.-1,5 долларов за 1 кв. м и могут достигать 2 тыс. долларов за 1 кв. м и более для объектов в центральной части города. Сумма затрат определяется конкретным местоположением (ценой земли), наличием коммуникаций и необходимой транспортной инфраструктуры. Мы считаем, что строительство нового торгового центра будет дешевле по сравнению с инвестициями в перепрофилирование (реконструкцию), например, универмага советского времени», - полагает Арина Сендер. 

Правда, строительство новых объектов, и коммерческих, и жилых, в Петербурге – всегда проблема. В городе весьма активно исчезают территории, пригодные для строительства, т.е. уже с развитой инженерией и т.д. В центре же города новое строительство практикуется реже, и уж точно не приветствуется городскими властями и общественностью. 
Как рассказал G2P Юрий Борисов, девелоперам надо стремится в спальные районы, хотя и это не так легко.  «В Петербурге сохранилось огромное количество депрессивных территорий, находящихся между 1-м и 2-м поясами спальных районов города. Проблема в том, что развитие этих территорий непосильна не для отдельно взятого инвестора, не для даже группы инвесторов. Должна быть государственная, городская программа поддержки, в том числе и с государственным, городским финансированием, которая позволит застроить эти территории в первую очередь жильем, а следовательно, там появятся и новые проекты коммерческой недвижимости», - уверен Юрий Борисов.

Меньше и лучше

Петербургские ТРК, несмотря на активное развитие рынка в течение нескольких последних лет, до сих пор весьма однотипны по составу брендов, по форматам, то есть по качественному содержанию.

«Действительно, проблема в том, что девелопер гонится за квадратными метрами, а не за операторами ритейла. Но если бы было наоборот, то для девелоперов это был не бизнес. Для устранения этого противоречия и существуют профессиональные консультанты,  в задачи которых входит индивидуализировать ТЦ, сообразуясь как с его экономическим размером, так и с существующими на рынке операторами торговли, развлечений, фаст-фуда, ресторанного обслуживания»,  - считает Юрий Борисов.

Впрочем, по оценкам многих аналитиков, погоня за количеством  и объемами уже замедляет темпы. Качественные изменения произошли во многом с открытием таких ТРЦ, как  «Гранд-Каньон» и двух гипермаркетов «Мега». Эти  объекты, по словам Юлии Дровянниковой, показали хороший пример увеличения роли западных универмагов одежды в составе ТРК и уменьшения роли продуктового гипермаркета в качестве «якоря».

Причину недостатка в Петербурге качественных операторов, и, соответственно, брендов,  объяснила G2P Арина Сендер: «Представленные в Москве западные брэнды осторожно относятся к возможности выхода на Питерский рынок в ТРК, месторасположение которых не в центре города. Существенным ограничением является желание операторов открыть первый магазин  - флагман в центре города, желательно на Невском проспекте, или в успешном, уже раскрученном и известном торговом центре.  Предложение таких площадей ограничено и спрос на них очень велик уже на местном уровне». 

В целом же однотипности действующих торговых центров, по мнению руководителя отдела консалтинга компании Knight Frank Санкт-Петербург Андрея Косарева, связана с существующими социально-экономическими группами населения, а также с ограниченным количеством представленных на рынке торговых операторов.

«С ростом доходов населения и повышением их покупательской способности наиболее интересной группой потенциальных покупателей становится так называемый «средний класс». В результате, большая часть вводимых в эксплуатацию торговых центров, а, следовательно, и их арендаторов ориентирована именно на эту целевую группу, - поясняет Андрей Косарев. -  Однако по мере роста конкуренции на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга, целевая группа объектов будет определяться более точно,  девелоперы обратят внимание на другие социальные группы, что в свою очередь приведет к изменению наиболее популярной концепции торговых центров. Кроме того, появление на рынке большего количества торговых операторов и операторов сферы развлечений сделает возможным изменение пула арендаторов в соответствии с выбранной целевой группой».

Процесс усложнения концепций торговых центров наблюдает и Олег Спивак. Если раньше собственники крытых рынков – прообразов современных ТЦ -  не задумывались ни о кондиционерах, ни о парковках, ни о зонировании, ни о прочих элементах комфорта, то  сегодня все это кажется не только необходимым, но и вполне естественным.

«С появлением различных торговых форматов «на любой вкус и цвет», покупатель имеет возможность выбирать, и хочет не только потратить деньги и купить определенный товар, современный покупатель ищет «ощущений». Каждый современный торговый комплекс стремится отличаться, притягивая покупателей развлечениями или нестандартными решениями, - говорит Олег Спивак. - Многие проекты на рынке на данный момент это «клоны» - одинаковые или похожие якорные арендаторы – набор услуг и развлечений. Сейчас, наоборот, наступает период конкуренции в сфере концепций. Индивидуальный, яркий, необычный проект при правильном подходе привлечет и арендаторов и посетителей. Сейчас люди приходят в торговый центр не только за покупками, но и за новыми впечатлениями. Просто покупать уже неинтересно».