Росгосстрах прогнозирует падение цен на жилье в Москве

Ранее сделанные прогнозы Росгосстраха относительно падения средних цен на московском рынке недвижимости из-за его «перегрева» начинают оправдываться. Если пересчитать валютные цены в рубли (это необходимо в условиях падения курса доллара), то мы получим, что в марте текущего года средняя цена московского жилья упала по сравнению с ноябрем прошлого года на 2,2%.

С учетом ценовых скидок, которые не учитываются при расчете средней стоимости 1 кв. м и которые по сообщениям СМИ достигают 10% стоимости квартиры, падение цен на московском рынке жилья окажется еще более значительным.

Расчеты Центра стратегических исследований Росгосстраха, опубликованные в начале этого года, показывают, что рынок московской недвижимости представляет собой «инвестиционный пузырь», надувшийся в 2005 – 2006 годах на волне роста ликвидности на российском рынке. Однако известно, что цены на рынке могут расти только тогда, когда их поддерживает конечный спрос – в нашем случае потребители, готовые приобрести недвижимость не для перепродажи, а для проживания. При нынешней цене 1 кв. м с рынка недвижимости выдавливаются семьи с доходом менее 3 тыс. долларов на члена семьи в месяц. Если учесть, что доля таких семей в Москве составляет более 97%, очевидной реакцией рынка на повышение цен является отток покупателей и сокращение платежеспособного спроса.

Исследования компании показывают, что балансирование спроса и предложения на московском рынке недвижимости достигается при средней цене предложения на уровне не более 3 тыс. долларов за 1 кв. м (по курсу 26,5 руб. за доллар). Таким образом, средняя равновесная цена недвижимости на российском рынке превышает фактическую на 40%.

Однако ожидать резкого падения средних цен на московскую недвижимость не стоит. Основным фактором, который может оказать поддержку рынку недвижимости, станет рост доходов москвичей. Исследования показывают, что существует прямая зависимость между средним доходом жителя города и стоимостью московского жилья. В 1999-2004 годах средняя московская семья могла купить на свой годовой доход 13-15 кв. м жилплощади. При «сдутии» инвестиционного «пузыря» фактическая цена 1 кв. м должна стремиться к устойчивому соотношению с доходами москвичей, установившемуся до инвестиционного бума 2005-2006 годов. Если предположить, что коррекция цен завершится до конца 2007 года, падение средних цен на московскую недвижимость может составить более 20% - они снизятся до 90 тыс. рублей за 1 кв. м к концу года. При более длительной коррекции, которая затянется до середины 2008 года «посадка» рынка будет более мягкой: к середине 2008 года средняя стоимость 1 кв. м может снизиться до 95-100 тыс. рублей, т.е. падение составит около 10%. Далее средние цены на московскую недвижимость могут возобновить рост, поддержанные повышением доходов москвичей.