Строительство гостиниц — от планов до реальности

Наряду со строительством офисных и торговых центров столичные девелоперы постепенно начинают обращать внимание на гостиничный сектор, который предоставляет перспективные возможности для строителей. Однако общая картина в этом сегменте рынка еще далеко не идеальная. Получая участок под гостиницу, инвесторы ищут более короткие пути оборота средств.

На сегодняшний день гостиничный комплекс города насчитывает 175 предприятий. Их общая площадь составляет 2,7 млн кв. м, единовременная вместимость — 65,3 тыс. мест, или 35,8 тыс. номеров. Объем доходов от гостиничного хозяйства в 2003 году составил 17 млрд руб. Удельный вес московских гостиниц, аттестованных на 3, 4 и 5 звезд, составляет приблизительно 42% общего числа гостиниц, тогда как в среднем по России этот показатель не превышает 9%. В настоящее время гостиницы Москвы имеют разные формы собственности. В госсобственности находится около 40 единиц, примерно 21% гостиниц — частная собственность, 19% — пребывают в смешанной российской собственности, 13% — принадлежат совместным предприятиям и только 1% — иностранцам. Сегментация гостиничного рынка Москвы по классу объектов показывает, что 42,1% общего их количества — это гостиницы 3 звезды, 15,5% — 4 звезды и 6,8% — 5 звезд. Для сравнения, в Париже соотношение следующее: 31,3% отелей — 3 звезды, 4,7% — 4 звезды и 11,7% — 5 звезд. В Милане ситуация несколько иная. Максимальное количество отелей аттестованы как 4 звезды (46%), дальше следуют 3 звезды — 22% и около 5% — 5 звезд. Исследования, проводимые Hotel Consulting&Development Group, показывают, что наиболее востребованы места в гостиницах у граждан дальнего зарубежья, прибывающих в Москву с туристическими целями. Примерно 82% посетителей этой категории размещаются в гостиницах города. Для деловых путешественников этот уровень составляет около 60%. Более 30% всех московских гостиниц сосредоточены в центре города, причем большинство из них относятся к категории 4–5 звезд. Второе место по количеству гостиниц занимает Северо-Восточный административный округ Москвы: на его территории находятся гостиницы уровня 2–3 звезды: «Алтай», «Восход», «Турист», а также 4-звездочная гостиница «Космос». В сумме на долю двух вышеуказанных округов приходится 45% всех гостиниц и 55% номерного фонда Москвы. На западе столицы находится 13% гостиниц, на юге и юго-западе — 16%. Минимальное количество гостиниц сегодня располагается на северо-западе (2%) и востоке Москвы (5%).

Гостиничная проблема Однако гостиниц в Москве, в особенности уровня 3 и 4 звезд, по заявлениям туроператоров, катастрофически не хватает. Для исправления ситуации 19 августа 2003 года правительством Москвы принято постановление № 688-ПП «О схеме размещения гостиниц в городе Москве до 2005 года», которым определен перечень объектов, возводимых и реконструируемых на период до 2005 года. Однако уже сегодня ясно, что оно выполнено не будет. Скорее всего главная причина кроется в недостатке инвесторов, готовых заняться строительством и реконструкцией гостиниц. Ведь сегодня строительство торгово-офисных помещений класса А обходится примерно в $500 за 1 кв. м, в то время как гостиница под ключ в зависимости от ее класса обойдется от $800 до $1,5 тыс. за 1 кв. м. Такая большая разница достигается за счет того, что офисные и торговые площади выходят на рынок еще до завершения строительства объекта и на момент его сдачи представляют собой помещения, только подготовленные под чистовую отделку, тогда как гостиница — это законченный продукт. Чтобы гостиница принесла отдачу (позволила заработать, получать прибыль), необходимо полностью завершить не только строительные, но и отделочные работы, а также оснастить здание необходимым оборудованием, меблировать, нанять знающих управленцев и обслугу. Вот и получается, что для строительства и запуска проекта гостиницы инвестору требуется гораздо больше средств, чем для возведения бизнес-центра или торгового комплекса. Опыт эксплуатации современных гостиниц в Москве показывает, что об отдаче можно будет говорить только после 5–8 лет с момента ввода гостиницы в строй. Для большинства столичных инвесторов — это пока очень длительный срок, который к тому же требует привлечения «длинных денег». К сожалению, банковские структуры идут на кредитование таких объектов с небольшим энтузиазмом. Вторая причина, которую назвал Леонид Николаев, вице-президент ОАО «ГАО «Москва», — «это необходимость подобрать для строительства гостиницы заведомо выигрышный участок». Так, для гостиниц 5 звезд это должна быть центральная часть города, для гостиниц 3–4 звезды — участки с удобными транспортными развязками вблизи метро (в 5–7 мин ходьбы). Эти участки являются самыми востребованными в девелоперских кругах, поэтому неудивительно, что земли, зарезервированные под строительство гостиниц, зачастую перекупаются под проекты, сулящие скорую отдачу. Впрочем, по мнению Александра Лесника, президента Hotel Consulting& Development Group, наступило время посмотреть на гостиничный бизнес в несколько ином ракурсе. Построить гостиницу — почти то же самое, что вложить деньги в художественное произведение: полный эффект от инвестиций виден не сразу. Успешный проект, умелый подбор управляющей компании позволяют в будущем гарантировать высокую прибыль на протяжении многих лет, а не единовременно, как это происходит с офисными или торговыми центрами. Положительный опыт был получен уже при запуске в эксплуатацию целого ряда гостиниц 4–5 звезд, таких, как: «Тверская», «Палас Отель», «Гранд Отель», «Аврора-Люкс», «Екатерина», «Протон», «Арарат Парк Хайятт», «Новослободская» и др. При этом практика показала еще и то, что приоритетность инвестиций в высококлассные гостиницы объясняется высокой рентабельностью (свыше 30%) и гораздо более коротким сроком окупаемости вложенных средств.

Инвесторы на перепутье В соответствии с утвержденной схемой размещения гостиниц на период до 2005 года в городе предусматривается строительство и реконструкция силами 59 объектов на 15 тыс. мест. Также утвержден порядок подбора уполномоченных компаний еще 63 земельных участков под строительство гостиниц общей вместимостью 16 тыс. мест. В то же время истинная картина не так радужна. Не все инвесторы, получившие участки под строительство гостиниц, используют землю по назначению, большим соблазном остается желание вместо намеченной гостиницы построить бизнес-центр или торговые площади. Л. Николаев отметил, что в стремлении стимулировать строительство гостиниц столичное правительство готово предоставить инвесторам существенные льготы: от отмены платежей за развитие инженерных сетей до отказа города от доли в проекте. Но практика показала, что многие из инвесторов, получившие землю под строительство отелей, предпочитают не получать льготы и строить гостиницы, а искать лазейки, чтобы на отведенной территории реализовать для себя более выгодный проект. Отсюда значительное отставание намеченного количества ввода гостиничных номеров от реально сдаваемых в эксплуатацию. В 2004 году ситуация немного стабилизировалась. Планируется ввести в эксплуатацию семь гостиниц. Все они находятся в Центральном округе столицы. Планами строительства на период до 2010 года заложено выравнивание размещения гостиниц по административным округам. В центральной части города будет продолжаться строительство отелей категории 4–5 звезд. В других округах приоритет отдается строительству гостиниц среднего класса. Правда, сегодня никто не решается сказать, насколько планы столичных властей и девелоперов совпадают.

Людмила Чичерова

Элина Занина,Заместитель директора управления коммерческой недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

— Сектор гостиничной недвижимости очень перспективный, но в нашей стране он еще не оценен по достоинству. На сегодняшний день его доходность составляет до 15% годовых в долларах, но в ближайшем будущем по мере стабилизации экономической ситуации в стране может снизиться до 11–13% годовых, оставаясь стабильным и надежным.

Александр Лесник,Президент Hotel Consulting&Development Group:

— Развитие гостиничного сектора и в России, и в Москве, в частности, тормозится отсутствием «длинных денег» и, не в последнюю очередь, отсрочкой доходности — прибыль от строительства и эксплуатации гостиниц, как правило, можно получить не раньше чем через 5 лет. В настоящее время самые активные региональные рынки гостиниц — это Москва, Санкт-Петербург и Краснодарский край (курортная зона Черноморского побережья), но в недалекой перспективе девелоперам станет тесно в этих регионах и география гостиничного бизнеса расширится.

Леонид Николаев,Вице-президент ОАО «ГАО «Москва»:

— Потребность города в высококлассных отелях категории 5 звезд, отвечающих международным стандартам, в столице полностью удовлетворена. Вместе с тем в Москве недостаточно гостиниц среднего класса 3 звезды для приема и обслуживания массового клиента. Студенты, пенсионеры и другие категории въездного массового туризма не могут платить за номер $100. В то же время нужно признать, что возводить 3-звездочные отели сегодня не так выгодно, как гостиницы более высоких категорий: срок окупаемости их гораздо дольше. Как следствие, девелоперы не спешат браться за такие проекты.