Москва решила избавиться от «рантье»

Городские власти решили навести порядок в принадлежащих столице нежилых помещениях. Это означает восстановить, отремонтировать, увеличить, а заодно поднять арендные ставки и избавиться от «московских рантье», сдающих в субаренду полученные от города по льготным ставкам площади.

Такое решение назрело давно: состояние и использование принадлежащих городу объектов оставляют желать лучшего. На сегодняшний день в собственности столицы числится 8,2 млн кв. м нежилых помещений. Немалая их часть пребывает в весьма плачевном состоянии. По оценке руководителя Департамента имущества Москвы Владимира Силкина, в основном это «офисы класса С с тремя минусами» — подвалы, чердаки, первые этажи жилых домов. Примерно треть зданий и сооружений находится в ветхом или неудовлетворительном состоянии. Кроме того, за последние три года город потерял свыше 3 млн кв. м нежилых площадей, которые перешли в частную собственность в процессе приватизации. А ведь доходы от сдачи помещений в аренду — немаловажный источник пополнения городского бюджета. По мнению В. Силкина, альтернативным способом получения дохода мог бы стать налог на недвижимость. Однако до его введения еще далеко, идет только методологическая разработка механизма налогообложения. Причем если рассчитывать налог исходя из рыночной стоимости объектов, то необходимо провести кадастровую оценку недвижимости, а, как известно, это дело непростое и небыстрое. Пока же главное — оптимизировать неналоговые поступления. В настоящее время минимальная арендная ставка по официальным расценкам составляет 690 руб. за 1 кв. м, средняя — около $70. В то же время рыночная стоимость аренды помещений гораздо выше. Так, в центре столицы нежилые площади сдаются примерно по $450–500 за 1 кв. м. Неэффективность городской ценовой политики, казалось бы, очевидна. Тем не менее, по словам главы городского департамента имущества, одномоментно увеличить арендные ставки нельзя. Чтобы приблизить их к рыночным показателям, расценки пришлось бы сразу повысить в 3–4 раза. Такой «удар» в состоянии выдержать немногие арендаторы. Отразится это и на населении города: дополнительные расходы неизбежно войдут в стоимость товаров и услуг. Не позволяет приблизить арендные ставки к реальным ценам и отсутствие надлежащей оценки и учета городских объектов недвижимости. Сейчас технический учет помещений находится в ведении БТИ, а учетом использования помещений занимается департамент имущества. Единого реестра на сегодняшний день не существует, да и имеющиеся сведения во многом устарели, поэтому создание полноценной базы данных — одна из первоочередных задач.

Выход есть Кроме того, эффективно использовать принадлежащие городу помещения не позволяет их неудовлетворительное техническое состояние. Выход из создавшейся ситуации городские власти видят в реализации программы реновации объектов нежилого фонда, принятой правительством Москвы около двух месяцев назад. Реновация подразумевает восстановление помещений с последующим увеличением их площадей и повышением качества. Проводить реновацию арендного фонда, по словам В. Силкина, предполагается различными способами: возводить надстройки и пристройки, переоборудовать чердачные помещения под мансарды и т. п. Самые ветхие здания планируется сносить и отстраивать заново. По оценкам департамента имущества, программа реновации позволит ежегодно увеличивать площадь нежилого фонда города на 170–180 тыс. кв. м. Первые существенные результаты ожидаются уже в следующем году — город рассчитывает получить 197 тыс. кв. м дополнительных площадей. Общая же площадь арендного фонда, подлежащего реновации, составляет 3,2 млн кв. м, расходы города на реализацию программы оцениваются в 25 млрд руб. Окупить такие расходы предполагается уже через 2–3 года. Рассуждают авторы проекта следующим образом: на восстановление помещений будет потрачено примерно $450 за 1 кв. м, если потом их сдавать даже по $150 за 1 кв. м, то вложения окупятся довольно быстро. Причем все доходы от восстановленных помещений будет получать именно город: средства будут поровну распределяться между городским бюджетом и фондами развития административных округов. Путь частникам к прибыльным объектам закрывает постановление столичного правительства, которое наложило запрет на приватизацию восстановленных комплексов в течение 10 лет или на срок окупаемости. Руководитель департамента имущества особо подчеркивает, что реновации подлежат лишь те объекты, которые полностью принадлежат городу и свободны от обременений. Причем основное внимание планируется уделить оборудованию офисов класса С. Кроме того, предполагается увеличить площади помещений, в которых смогли бы разместиться предприятия малого бизнеса, бытового обслуживания и социального назначения. По мнению В. Силкина, это особенно важно, если учитывать, что сейчас в городе действуют около 200 тыс. предприятий малого бизнеса, из которых муниципальные площади арендуют лишь 12 тыс. предприятий. Однако тот факт, что последние платят за аренду гораздо меньше остальных, никак не отражается на стоимости их товаров и услуг. В дальнейшем город сможет регулировать эту ситуацию, сдавая свои площади предприятиям именно того сегмента рынка, в котором требуются какие-либо преференции, считает В. Силкин. Появившиеся в процессе реновации площади будут передаваться в аренду на условиях аукциона, а для существующих арендаторов будет проведено поэтапное увеличение арендных ставок.

Долой «рантье»! Другой немаловажный вопрос, который предполагается решить в ходе реализации программы, — упорядочение льготной аренды. На сегодняшний день льготами пользуются 43% арендаторов. При этом многие из них, получив нежилую площадь от города по льготным ставкам, сдают ее в субаренду и получают значительные прибыли. В. Силкин оценил доходы недобросовестных арендаторов примерно в 3 млрд руб. в год. В связи с этим одна из важнейших задач — сократить число «рантье», живущих на разнице между муниципальной ставкой аренды и ее рыночной стоимостью. Этот вопрос поднимался и раньше, предлагались различные пути его разрешения. Руководитель департамента имущества и другие члены правительства Москвы предлагали запретить «льготникам» сдавать полученные ими помещения в субаренду. Звучало и предложение вообще отказаться от предоставления льгот по аренде, заменив их в особых случаях субсидированием части арендной ставки. Мэр столицы Юрий Лужков недавно высказался против категорического запрета сдачи арендаторами части городской недвижимости в субаренду. Для борьбы с «рантье» он предложил другой механизм: если будет установлено, что арендатор городской недвижимости часть ее сдает в субаренду по рыночной цене, льготная ставка аренды для него должна быть заменена целиком на рыночную. Какое решение в итоге будет принято — покажет время, ясно одно: городские власти всерьез решили остановить «утечку» своих доходов. Кроме того, город перестанет делиться прибылью и с частными инвесторами. Как известно, если помещения возводятся или реконструируются по инвестиционным соглашениям, столица получает от 20 до 50% новых площадей. Если же объекты возводятся по программе реновации, они остаются в собственности города целиком. Остается лишь эффективно ими распорядиться и извлечь максимальный доход.

Елена Мамонова