Обзор торговых и торгово-развлекательных центров Красноярска за 4 кв. 2006 года

Красноярск – крупнейший промышленный и культурный центр Восточной Сибири, столица Красноярского края, второго по площади субъекта Российской Федерации. Общая площадь города составляет 34 813 га, население, по официальным оценкам, около 930 тыс. чел. Расстояние от Москвы до Красноярска составляет 3 955 км.

Экономика Красноярского края специализируется преимущественно на цветной металлургии, далее по значимости следуют лесозаготовительная и деревообрабатывающая промышленность и электроэнергетика.

Оборот предприятий торгового сектора г. Красноярск за январь-декабрь 2006 г. составил около 84,7 млрд. рублей, что на 13,5% превышает показатель аналогичного периода 2005 г. Оборот предприятий сферы общественного питания достиг в 2006 г. 4,1 млрд. рублей, прирост по отношению к периоду январь-сентябрь 2005 г. составил 5,9%. Темпы роста оборота розничной торговли в 2006 г. несколько возросли: рост оборота в 2005 г. по отношению к 2004 г. составил 12,3%. Рост оборота предприятий общественного питания по сравнению с 2005 г. остался на прежнем уровне.

Среднемесячная начисленная заработная плата в Красноярском крае составила, по состоянию на 3 квартал 2006 года, 11 688 рублей, рост по отношению к аналогичному периоду 2005 года составил 24,7% (при официально декларируемом уровне инфляции около 12%). Такие данные говорят о повышении покупательной способности населения, росте платежеспособного спроса на потребительском рынке.

Согласно оценкам специалистов компании LCMC, рынок торговой недвижимости г. Красноярск находится на стадии развития. При достаточно значительном объеме рынка (около 905 тыс. кв. м), на долю качественных торговых объектов (отдельно стоящих капитальных зданий) приходится около 27% . Вместе с тем следует отметить, что рынок торговой недвижимости Красноярска развивается по традиционному для большинства российских городов пути перехода к более цивилизованным формам торговли: сокращается доля низкокапитальных помещений (павильонов, киосков, ларьков, палаток), рынков, увеличивается доля качественных торговых помещений. Начиная с 2004 г. на рынке торговой недвижимости Красноярска наблюдается значительный рост объемов предложения площадей в торговых центрах.В 2005-2006 гг. рост предложения на рынке торговой  недвижимости уже формируется, в основном, за счет стационарных предприятий торговли при заметном снижении в общей рыночной структуре доли низкокапитальных помещений и рынков.

Гистограмма 3.1. Динамика изменения объемов ввода в эксплуатацию и роста объема предложения качественных торговых помещений в торговых центрах Красноярска, февраль 2007 года, LCMC

За последние три года общий объем предложения на рынке торговой недвижимости в торговых центрах вырос более чем в два раза. Несмотря на то, что на последнем отрезке рассматриваемого периода фиксировалось некоторое снижение темпов роста, в целом период 2004 – 2006 гг. характеризовался высокими объемами ввода в эксплуатацию новых площадей, в 2004 и в 2005 гг. рынок фактически удваивался.

Таблица 1. Перечень наиболее качественных торговых центров Красноярска, Февраль 2007 года, LCMC

 

Географическое распределение действующих торговых центров по районам города демонстрирует неоднородную структуру предложения. Половина действующих объектов поровну распределена между Центральным и Ленинским административными районами (по 6 шт.), в Октябрьском районе – 5 действующих торговых центров, в Советском и Свердловском 4 и 3.

Диаграмма 3.4. Географическое распределение действующих торговых центров по районам города.

Географическая структура распределения действующих торговых центров по районам города отражает специфическую структуру самого города. Наиболее обеспеченные торговыми площадями Ленинский и Октябрьский районы города являются самыми обширными торговыми зонами левого и правого берегов Енисея, в структуре предложения торговых площадей в данных районах отражается и социальная структура города, в по уровню жизни город условно делится на две части - левый берег «богатый», а правый «бедный», соответственно на левом берегу в Кировском районе расположены крупнейшие торговые центры верхнего ценового диапазона (ТЦ «Алпи-Сити», ТРЦ «Торговый Квартал на свободном», ТЦ «Bazzar», ТЦ «Петровский Пассаж» и др), Ленинский район насыщен торговыми объектами нижней ценовой линейки (ТЦ «Семь Слонов», ТЦ «КрасТЭЦ» и др.).

В целом, более 60% всех действующих торговых центров расположены именно на левом берегу реки, что соотносится с историческими механизмами развития города: левобережье изначально развивалось как центральная часть, правый берег как промышленная зона.

Согласно заявленным девелоперами датам ввода в эксплуатацию торговых центров, в конце 2007 года прирост объема предложения в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости должен составить 84,1%, в 2008 - 3,4%. Однако, анализ текущих этапов и темпов строительства позволяет сделать вывод о том, что ряд объектов не будут введены в заявленные девелоперами сроки.

Согласно прогнозируемым реальным срокам ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах Красноярска, прирост объема ввода в 2007 году составит 1,6%, в 2008 году - 84,1%.

В целом, развитие рынка торговой недвижимости г. Красноярск проходит в традиционном для большинства российских городов русле: на фоне постепенного сокращения доли низкокачественного предложения растет количество вводимых качественных торговых объектов, причем с каждым годом увеличиваются масштабы и уровень вводимых объектов. В настоящее время в Красноярске ведется строительство 3 крупнейших по меркам
города объектов торговой недвижимости общей площадью 229 тыс. кв. м (ТРЦ «Планета» компании «РосЕвроДевелопмент» – 96 тыс. кв. м, ТРЦ «Июнь» компании «Регионы Девелопмент» – 70 тыс. кв. м и ТРЦ «Огни» «StroinRos Development Group» – 63 тыс. кв. м). Объектов торговой недвижимости подобного масштаба и качества в г. Красноярск по состоянию на 1 квартал 2007 г. нет.

Основным способом вывода на рынок Красноярска торговых площадей в торговых центрах является сдача их в аренду. Арендные ставки на торговые помещения в городе чаще всего начисляются и оплачиваются в рублях, но, тем не менее, во многих объектах имеют привязку и регулярно индексируются в зависимости от изменений курса доллара США. Для удобства сравнения все значения ставок арендной платы приведены в рублях, с НДС.

Арендные ставки на торговые помещения в торговых центрах Красноярска варьируются от 400 рублей за 1 кв. м в месяц до 3,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц в зависимости от класса объекта, его местоположения, местоположения арендуемого помещения в торговом центре (близость к покупательским потокам и т.д.).

В зависимости от класса торгового центра выделяются следующие диапазоны минимальных-максимальных арендных ставок (вкл. НДС и КУ): Класс «Региональный»: 800 рублей за 1 кв. м в месяц – 7 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц; Класс «Окружной»: 400 рублей за 1 кв. м в месяц – 4 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц; Класс «Микрорайонный»: 650 рублей за 1 кв. м в месяц – 1 350 рублей за 1 кв. м в месяц.

Наибольшим спросом в г. Красноярск пользуются качественные торговые помещения площадью до 50 кв. м, несколько меньшим спросом пользуются помещения до 100 кв. м, в основном спрос на такого рода площади формируется со стороны местных операторов. Также можно отметить тенденцию роста спроса на торговые площади во введенных недавно крупных торговых центрах. Интерес к подобного рода торговым площадям высказывают также крупные торговые сети, которые являются якорными арендаторами («Рамстор»).

Рынок розничной торговли в городе активно осваивается сетевыми операторами, как местными, так и федеральными. Согласно данным, полученным в ходе проведенного исследования, в городе наблюдается нехватка качественных торговых помещений с высоким уровнем отделки, развитой инженерной оснащенностью и т.п. Действующие торговые центры не могут удовлетворить все поступающие заявки на торговые помещения.