Коммерческую недвижимость США ждет тяжелый год

В следующем году бум на американском рынке коммерческой недвижимости ждет коррекция. По результатам недавно проведенного исследования, кредитный кризис и опасения по поводу состояния экономики охладили пыл застройщиков и отпугнули инвесторов, однако урон, нанесенный коммерческому сектору, будет значительно меньше, чем жилищному.

Опрос 600 ведущих профессионалов в области недвижимости показал, что впереди, по общему мнению, «здоровая коррекция», которая не затронет долгосрочные инвестиции, но ударит по спекулянтам и покупателям с большой долей заемных средств. Тем не менее, согласно исследованию, «2008 год будет характеризоваться  неопределенностью, а риск экономического спада будет выше, чем за два предшествующих десятилетия»,

После нескольких лет рекордных инвестиций в коммерческую недвижимость, запредельных арендных ставок и роста цен на строительство, за лето рынок несколько остыл, поскольку источник легкодоступных кредитных средств иссяк. Угроза падения на этом рынке усугубляется также экономической неуверенностью, уровнем потребительских расходов и безработицей.

По словам Стивена Бланка, старшего научного сотрудника Института городского землепользования, который работал над исследованием вместе с компанией «PricewaterhouseCoopers», нормы капитализации и ставка процента на заемный капитал в недвижимости находятся на самой низкой отметке за последние полгода. Верхняя предельная ставка обычно является мерилом цен на недвижимость: чем эта ставка выше, тем ниже продажная цена недвижимости.

«В течение нескольких лет рынок коммерческой недвижимости рос, подогреваемый легкодоступными кредитами и низкими процентными ставками. Это привело к использованию сомнительных кредитных практик и высокому уровню расходов, – сказал Тим Конлон, партнер и главный специалист по работе с недвижимостью компании «PricewaterhouseCoopers». – Однако не все участники рынка выдержали эту гонку».

В будущем году верхняя предельная ставка вырастет на 20-25  пунктов, в то время как три четверти профессиональных риэлторов ожидают ужесточения страховых условий, говорится в исследовании.

Однако рынок коммерческой недвижимости вряд ли ожидает падение такого масштаба, какое случилось в 1980-х или в начале 2000-х годов, потому что уровень спекулятивного строительства в этот раз гораздо ниже, и избытка площадей на рынке нет. По данным опроса, ужесточение условий кредитования и страхования, а также рост цен на строительство, вероятно, лишь несколько затормозят развитие новых проектов в будущем году.

Около 19% профессиональных риэлторов все еще рассчитывают на получение в 2008 году высоких прибылей – в прошлом году таких было 24%. 34% ожидает «хороших» результатов.

Исследование также показало, что ожидается высокий уровень инвестиций в строительство многоквартирных жилых домов, поскольку в условиях неясности на рынке жилья население предпочтет арендовать жилье, а не покупать.

Одновременно с этим исследованием обнародованы и результаты работы других исследовательских групп, свидетельствующие о грядущем в 2008 году ухудшении на рынке недвижимости США.

В прошлом месяце индекс объема архитектурных работ в области нежилого строительства (Architecture Billings Index – ABI) опустился до самой низкой отметки за последний год, что говорит о распространении кризиса из области жилищного строительства на другие рынки недвижимости.

«Побочные эффекты ипотечного кризиса на рынке жилья начали сказываться и на нежилом секторе, вызывая задержки проектов и ужесточение условий финансирования», – заявил Кермит Бейкер, ведущий экономист Американского архитектурного института.

Тем временем, один из крупнейших американских брокеров – «Grubb & Ellis» - получил данные, согласно которым спад на жилищном рынке и кредитный кризис в третьем квартале ударили по рынку офисной недвижимости. Доля незанятых площадей по сравнению со вторым кварталом практически не изменилась и составляет 13%, в то время как в течение предыдущих 13 кварталов она постоянно уменьшалась. Однако «слишком рано говорить о том, что владельцы недвижимости больше не диктуют своих условий», – заметил Боб Бах, старший вице-президент, возглавляющий исследовательский отдел компании.

По данным исследования, наиболее гибкими в будущем году станут те рынки, которые расположены в крупных городах с 24-часовой активностью и доступом на международные рынки. Наиболее привлекательными для инвестиций будут такие города, как Нью-Йорк, Сиэтл, Сан-Франциско и Вашингтон. Также, по данным опроса,  пользовались повышенным спросом города, где местные власти попытались оживить пригороды. Их предпочитают крупные компании для размещения своих штаб-квартир и деловая элита, которая инвестирует туда капиталы.

Daniel Pimlott, The Financial Times

http://www.ft.com/cms/s/0/14129e7c-7cd2-11dc-aee2-0000779fd2ac.html?nclick_check=1