Анализ спроса и предложения в сегменте бизнес-парков московского региона

Бизнес-парк представляет собой комплекс зданий торгово-офисного назначения, объединенных общей концепцией и  находящихся на отдельной самодостаточной охраняемой территории с единой системой управления  и собственной инфраструктурой (деловой, бытовой, развлекательной, спортивной). Это отдельный пласт рынка недвижимости в рамках офисного сегмента, активно развивающийся в последние годы.

Уровень предложения

Сегодня на рынке Москвы насчитывается около 50 офисных объединений, позиционируемых как бизнес парки.  Некоторые из них  действительно можно отнести к таковым (20 объектов), другие являются только комплексом офисных зданий, не отвечающих концепции бизнес-парка по другим характеристикам. Доля бизнес парков в общей структуре офисных площадей Москвы составляет порядка 11 %.  За 6 лет, начиная с момента появления первого бизнес парка (2003-2007), объём площадей бизнес парков вырос в 8  раз.

Объекты, введенные в период до 2005 г., наименее соответствуют  характеристикам бизнес парка. В большинстве случаев, это объединенные офисные комплексы, не имеющие ни собственной инфраструктуры, ни обособленной территории.  Наиболее масштабный ввод очередей бизнес-парков пришёлся на 2007 год. При этом, объём вводимых площадей в предстоящие годы ожидается ещё более высоким:  в 2008 году по прогнозам отдела проектного консалтинга и аналитики Welhome на основе заявленных девелоперами данных, он составит не менее 1 700 тыс. кв.м. площадей. Тогда как на конец октября 2007 г. показатель оценивается в  1 500 тыс. кв. м  площадей. 

 Характеристики предложения

Уровень инфраструктуры в бизнес-парках московского региона остаётся достаточно низким. Из 20 объектов, в действительности являющихся бизнес-парками, ресторан присутствует в 16 случаях, спорткомплекс – в 14 и банкомат – в 13. Это наиболее распространённые опции. К наименее распространённым относятся зона отдыха (3 объекта), турагентство на территории (3) и детский сад, организованный лишь в одном бизнес-парке. По наличию инфраструктуры лидируют бизнес парк  ИКЕА Химки (9 объектов, девелопер ИКЕА) и Riga Land (9 объектов,  девелопер «Полишелк»). Самый «неразвитый» в плане инфраструктуры парк -  Аврора (4 объекта). Но объясняется это его месторасположением в центре города, где вся необходимая инфраструктура располагается в шаговой доступности от парка, и отсутствует необходимость создания собственной.

 Структура предложения

Большинство  бизнес-парков современной застройки (начиная с 2006г.) относятся к классу «А». Класс «В» представлен реконструированными зданиями бывших промышленных зон. На сегодняшний день соотношение площадей выглядит следующим образом: объекты класса «А» занимают 62% рынка, на помещения класса «В» приходится 38%. По прогнозам службы проектного консалтинга и аналитики WELHOME, в перспективе доля бизнес-парков класса «А» возрастёт ещё более существенно.

Наиболее актуальная и быстрореализуемая общая площадь  бизнес парка  составляет 50 тыс. до 150 тыс. кв. м. Предложение объектов общей площадью более 250 тыс. кв. м представлено такими бизнес-парками как Nagatino I-Land (950 тыс.кв.м) позиционирующееся как технопарк (большая часть площадей складского и промышленного назначения), бизнес-парк в составе проекта А 101 (500 тыс. кв. м), Дубровка/Плаза (250 тыс. кв.м). На сегодняшней день структура бизнес-парков по общей площади выглядит следующим образом: проекты 150 тыс. - 250 тыс. кв.м занимают самую небольшую долю рынка – 10%, масштабные бизнес-парки площадью более  250 тыс. кв.м. составляют порядка  25% предложения, и основной объём приходится на сравнительно небольшие проекты  - до  50 тыс. кв.м. (30%) и 50 тыс. -150 тыс. кв.м (35%).

 Ценообразование

В наибольшей степени на стоимость предложения оказывает влияние месторасположение объекта: арендная ставка уменьшается по мере удаления от центра города. Внутренняя отделка повышает стоимость арендуемого помещения на 15%.  Наличие 3-4-х  машиномест на 100 кв. м также повышают стоимость на 7-8%. Классность бизнес парка составляет разницу около 20-24%  в стоимости арендной ставки.

Самая  высокая арендная ставка в 1300 долларов зафиксирована в бизнес парке «Аврора», что связано с его популярностью и готовностью, а также расположением в ЦАО. Минимальные ставки наблюдаются в бизнес парках на МКАД и далее. Например, Riga Land по арендной ставке от 500 долларов без НДС, ИКЕА Химки от 460 долларов без НДС. В целом по рынку, динамика роста арендных ставок положительная.

Спрос

По сравнению с аналогичным периодом 2006 года, спрос на бизнес-парки вырос в среднем на 35%, что обусловлено вводом нового предложения и ростом популярности формата. В сегменте преобладают сделки по аренде – они составляют порядка 94% от всех операций. Сделки преимущественно заключаются на длительный срок (3-5 лет) с правом продления.

Характеристики спроса во многом зависят от расположения объекта: в пределах Садового кольца наиболее востребованы помещения площадью 250-300 кв. м, тогда как в районах между Садовым и ТТК — уже от 400 до 700 кв. м.

Сегодня офисы в бизнес парках арендуют в основном  крупные западные компании. В первую очередь в числе уже существующих арендаторов бизнес парков можно выделить предприятия сфер автомобильного бизнеса (Volvo, BMW, Ford), а также фармацевтические и логистические компании.   Потенциальными арендаторами помещений в бизнес парке, для которых преимущество такого размещения офиса видится наиболее логичным, являются:  телекоммуникационные компании (телефония, мобильная связь, почта, интернет провайдинг); IT – компании (консалтинг в сфере высоких технологий, разработка и внедрение программных продуктов и т.п.); бэк-офисы средних и крупных компаний (возможность снять большой офис или целое здание для размещения служб не несущих представительских функций); управляющие компании различных производств, которые размещены в разных местах; оптовая торговля (важно находиться на пути транспортных магистралей  и иметь высокую доступность транспорта); наукоёмкие отрасли.