Обзор коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, декабрь 2007 года

Общая информация 

• Санкт-Петербург (в 1924- 1991 гг. - Ленинград) - «северная столица» России, город федерального значения, административный центр Ленинградской области и Северо-Западного федерального округа. 

• Санкт-Петербург — крупнейший транспортный узел северо-запада России и второй в стране после Москвы. В городе сходится ряд важных железнодорожных и автомобильных магистралей, строится Кольцевая дорога (КАД), имеются крупные морской и речной порты. Авиационное сообщение осуществляется через международный аэропорт «Пулково».

Рынок инвестиций: крупные местные и новые игроки

• Основными игроками на рынке недвижимости Петербурга являются местные компании: Холдинг «Империя» (I I БЦ под маркой «Сенатор»), Ruric АВ (БЦ Gustaf, Magnus, Oscar и др.), YK «Теорема» (3 готовых проекта и 3 в ближайших планах), Строймонтаж (Mirax Group), Банк ВТБ Северо-Запад (Промышленно—Строительный Банк), Фонд имущества Санкт-Петербурга (владеет более чем половиной всех офисных помещений).
• В то же время Санкт-Петербург становится отправной точкой для иностранных инвесторов, идущих из Москвы в регионы. В городе уже присутствуют ЕРН, Meinl European Land, Raven Russia, London & Regional Properties. Такие инвесторы, как Fleming Family & Partners и Deutsche Bank планируют войти на рынок Санкт-Петербурга в ближайшее время.
• Доходность составляет примерно 10% по офисам класса «А» и 14% по классу «В», в то время как в Москве она не превышает 7,5% и 9,5%, а в Европе - 5% и 7% соответственно.

Офисная недвижимость: грандиозные планы

• Качественные офисы стали появляться в городе 4-5 лет назад и пока располагаются, в основном, в центре и представляют собой реконструкцию исторических и производственных зданий. Значительный потенциал несут в себе промзоны.
• На конец 2007 года площадь всех качественных офисных помещений (классы «А» и «В») Санкт-Петербурга оценивается в 650 тыс. кв. м.  Около 2 млн. кв. м составляет класс «С». Ситуация может исправиться через несколько лет после реализации планов девелоперов, которые в несколько раз превышают существующие объемы.
• В основном, в городе представлены локальные арендаторы. Крупные международные компании пока не размещают в Петербурге штаб-квартиры, ограничиваясь представительствами. Однако в городе зарегистрированы такие крупнейшие российские компании, как ВТБ, Совкомфлот, Сибур, Газпром нефть (бывшая Сибнефть); Газпром заявил о планируемом переезде в Петербург.
• Диапазон арендных ставок по классу «А» составил 750- 1 300 долларов, по классу «В» - 400-850 долларов за 1 кв. м в год, включая операционные расходы и НДС.
• В Санкт-Петербурге принята классификация офисных зданий, отличающаяся от московской; ставки обычно номинируются в рублях и включают в себя операционные расходы и НДС.

Торговая недвижимость: масштабное строительство 

• Пока в городе преобладают некачественные торговые центры, однако в последние годы наблюдается бум нового строительства, и заявленные планы не менее велики.
• В середине 2007 г. в Петербурге насчитывалось около 30 качественных торговых центров. Общее предложение площадей в торговых центрах составило 2,1 млн. кв. м.
• Наиболее развитые торговые коридоры - Невский, Владимирский, Загородный и Большой проспекты.
• Арендные ставки в торговых центрах Петербурга в 2007 году составляли  200-500 долларов за 1 кв. м в год для якорных арендаторов и 500- 1400 долларов для неякорных арендаторов.

Складская недвижимость: высокая концентрация

• Большинство качественных складов сконцентрировано на южном направлении, особенно в районе промзоны «Шушары» и Московского шоссе.
• По-прежнему наблюдается дефицит низкотемпературных и специализированных складов, а также высококлассных производственных помещений.
• За последние 2 года качественное предложение складских помещений в Санкт-Петербурге увеличилось более чем в 1,5 раза и составило 470 тыс. кв. м. В 2008 г. ожидается ввод еще около 1,2 млн. кв. м.
• Средние арендные ставки на конец 2007 г. в складах класса «А» составили 120- 160 долларов, по классу «В» - 80- 120 долларов за 1 кв. м в год, не включая НДС и операционные расходы.