Таунхаусы Подмосковья: История и анализ рынка

История

Согласно очень известной версии, таунхаусы стали появляться в Англии в XIX в. в качестве домов для нескольких поколений в пределах одной семьи. Взрослые дети, желающие жить отдельно от родителей, но рядом с ними, стали пристраивать свои дома к основному, родительскому, что позволяло достаточно удешевить строительство жилья. Подобно состроенное "родовое гнездо" со временем превращалось в набор прилепившихся друг к другу небольших коттеджей. Со временем такая застройка преобразовалась в таунхаус - коттедж в 2-3 этажа с отдельным входом, совмещённый с другими такими же коттеджами. Вертикальная планировка, которая характерна для такого типа зданий, образовалась в Англии еще и из-за дефицита земли.

В Европе такой вариант жилья пришелся по вкусу - он позволяет значительно экономить на строительстве, прокладке коммуникаций, а также таунхаус удобен с точки зрения обслуживания и обеспечения безопасности. Однако в них удалось сохранить индивидуальность проживания, что давно является очень хорошей традицией на Западе. В больших европейских городах, например в Лондоне, где стоимость участка под застройку очень высокая, таунхаусы стали настоящим спасением. В некоторых странах, таких как , Польша, Германия, Финляндия такая застройка открыла новую эпоху в развитии малоэтажного строительства. Очень большую популярность таунхаусы поучили при строительстве рабочих городков в периоды промышленного роста экономики во многих европейских странах. Так как в основе их создания лежит удешевление проживания на Западе и в США в подобном жилье живет средний класс. Но специфика рынка в России такова, что таунхаусы позиционируются как жилье повышенной комфортности и пользуются спросом у обеспеченных слоев населения.

Таунхаусы в России

На рынке России такое жилье, как таунхаус, появился относительно недавно, хотя в Европе и Америке уже много лет назад осознали удобство проживания в таких домах. У нас таунхаусы распространяются не так быстро, как за рубежом. Основа проблемы скорее всего психологическая: для большинства людей таунхаус занимает неясное, промежуточное положение между личным загородным домом и привычной городской квартирой.

В Россию моду на таунхаусы привезли иностранцы в середине 1990-х годов. Первые поселки таунхаусов были ориентированы именно на них - например, поселку «Сетунь», который находится на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц уже десять лет.

Массовая застройка таунхаусов в России началась с 1995 г. Сначала стоимость 1 кв. м доходила до 4 000 долларов, но мере того как количество таунхаусов стало увеличиваться, цена постепенно снижалась, а в итоге уменьшилась в 5 раз. Конечно, покупателя в первую очередь привлекала современная мода на этот вид жилья.

Первым известным проектом по строительству более дорогих сблокированных коттеджей стал поселок «Подушкино-таун», который находится за пределами Москвы - в 14 км по престижному Рублево-Успенскому шоссе. Сначала в поселке было построено 7 таунхаусов на 22 квартиры. А самым крупномасштабным проектом по возведению таунхаусов сегодня является район Куркино, где рядом с малоэтажной застройкой расположены двух- и трехэтажные таунхаусы общей площадью 188-229 кв. м с земельными участками размером 150-420 кв. м.

Обзор рынка таунхаусов

Покупатели квартир в таунхаусах в Подмосковье – это обычно москвичи (75%) с уровнем дохода свыше 10 000 – 12 000 долларов в месяц на семью, чаще семейные пары с детьми. Например, это топ-менеджмент банков, добывающих компаний и международных консалтинговых структур - занятые люди, уставшие от мегаполиса и стремящиеся сделать свое проживание более спокойным.

До 2006 года одной из причин того, что таунхаусы менее популярны чем коттеджи, был тот факт, что, выбирая жилье, состоятельные люди обычно предпочитали для покупки собственные индивидуальные дома с большими личными придомовыми участками, а представители среднего класса – квартиры в многоэтажных домах. В 2006 году ситуация на рынке меняется, цены на столичное жилье резко возрастают по ряду макроэкономических и внутрирыночных причин. Представители среднего класса обращают внимание на рынок загородного жилья в качестве поиска альтернативы городской квартире. Покупатели ищут жилье с лучшей стоимостью, экологическими показателями, оптимальной транспортной доступностью, а также с успешными инвестиционными возможностями.

Сегментирование рынка

Территориальное смещение сегмента таунхаусов из черты города в Подмосковье начало происходить с 2002 г. Сегмент стал тяготеть к рынку загородной недвижимости, особенно с точки зрения ценообразования, оставаясь в сегменте эконом- или бизнес-класса.

С ростом рынка загородного жилья в 2003 – 2006 гг., средняя стоимость таунхаусов в 2006 году достигла 2 450 долларов за 1 кв. м. В 2007 году эта цифра составила уже 2 750 долларов за 1 кв. м (См. Диаграмму 1).  Здесь для более точной оценки мы не учитываем стоимость предложений на Рублево-Успенском шоссе, так как здесь предложения сильно отличаются по цене от других направлений, в силу специфики направления.

Диаграмма 1. Динамика роста средней стоимости 1 кв. м в подмосковных таунхаусах. Средняя стоимость 1 кв. м.

На данный момент в Подмосковье насчитывается более 55 поселков таунхаусов, мы учитываем также и мультиформатные поселки, где помимо таунхаусов есть еще и коттеджи, и дуплексы (см. Диаграмму 2).

Диаграмма 2. Доля сегмента таунхаусов и мультиформатного жилья

Если говорить про географию, то таунхаусы востребованы и строятся по всем подмосковным направлениям. При этом лидерами являются Новорижское, Калужское, Рублево-Успенское и Дмитровское шоссе. Это популярные направления, на которых востребованы все сегменты жилья. Исторически довольно много поселков таунхаусов и в пределах столицы (см. Диаграмму 3).

Диаграмма 3. Распределение поселков таунхаусов по направлениям

Лидеры: Новорижское, Калужское, Москва, Ленинградское, Рублево-Успенское, Дмитровское

Наибольшее количество поселков таунхаусов расположено в 6-15 км и 16 - 30 от МКАД. Это является одной из отличительных черт российского загородного рынка – у нас в силу специфики земельного рынка, таунхаусы уже встречаются и на 40-ом, и на 50-ом км от МКАД, хотя традиционно это сегмент, который на Западе формирует пригородные районы. (см. Диаграмму 4)

Диаграмма 4. Распределение по удаленности

Исходя из анализа последней диаграммы и специфики отечественного рынка, можно выделить три сегмента таунхаусов в Подмосковье:

1. Пригородное жилье
2. Загородное жилье
3. Курортное жилье

Как говорилось выше, всеми покупателями при покупке таунхаусов движут примерно одни и те же мотивы. Однако в разных сегментах по-разному выстраиваются приоритеты. Давайте проанализируем, что движет покупателями в каждом из них.

Таунхаусы в пригороде:

1. Прежде всего, это замена квартиры, индивидуальное жилье
2. Близость города с его инфраструктурой
3. С оговорками жизнь за городом
4. Более дешевое и менее трудозатратное содержание дома, по сравнению с домом
5. Охрана и служба быта являются скорее бонусом

Загородные таунхаусы:

1. Жизнь на природе в индивидуальном доме
2. Более доступная альтернатива загородного дома
3. Жилье для активных людей до 40 лет
4. Проще содержание дома, по сравнению с загородным домом
5. Наличие централизованной охраны и службы быта

Курортные таунхаусы:

1. Централизованный сервис, курортная и рекреационная инфраструктура
2. Доступность курортной инфраструктуры
3. Преимущества жизни на природе
4. Более доступная альтернатива дачного дома
5. Наличие централизованной охраны и службы быта

Таблица 4. Примеры поселков таунхаусов разных сегментов

Сегмент	Название	Направление	Км от МКАД	Формат	S дома	S участка	Стоимость $
Пригородное	Small Moscow	Южное Бутово	0	Коттеджи, Таунхаусы	184 – 394 кв.м.	2,5 – 4 сотки	830 000 – 1 220 000
Пригородное	Северная слобода	Дмитровское	1 км	Коттеджи, Таунхаусы, Многоквартирные	165 – 220 кв.м.	1,8 – 6 соток	610 000 – 900 000
Пригородное	Флоранс	Рублево-Успенское	5 км	Коттеджи, таунхаусы	260 - 375 кв.м.	3 – 10 соток	2 000 000 – 3 300 000
Загородное	Маленькая Италия	Новорижское	15 км	Коттеджи, таунхаусы	345 кв.м.	4 – 7 соток	1 170 000 – 1 600 000
Загородное	Павлово 2	Новорижское	15 км	Таунхаусы	145 – 244 кв.м.	1 – 4,8 соток	550 000 – 950 000
Загородное	Гринвич	Пятницкое	34 км	Коттеджи, таунхаусы	154-189 м² — от	2,5 – 6,7 соток	260 000 - 365 000
Загородное	Мечта	Ленинградское	23 км	Коттеджи, таунхаусы, многоквартирные	110 – 189 кв.м.	1-3 соток	220 000 – 365 000
Курортное	Карповы вары	Новая рига	42 км	Коттеджы, дуплексы	195 кв.м.	10 соток	от 320 000
Курортное	Альпийская долина	Дмитровское	47 км	Коттеджи, таунхаусы	124 – 167 кв.м.	2,4 – 2,5 соток	320 000 – 410 000
Курортное	Деревня Озерна	Новорижское	97 км	Коттеджи, таунхаусы	100 - 110 кв.м.	0,8-1,5 соток	250 000 - 350 000

Заключение

Тенденции развития сегмента таунхаусов:                  

1.      Развитие таунхаусов как в сегментах бизнес- так и эконом-класса:

-        Освоение сегмента таунхаусов эконом-класса за счет снижения себестоимости строительства, но более медленными темпами, чем в сегменте бизнес;

-         Развитие сегмента бизнес-класса по Западному, Юго-Западному и Северо-Западному направлениям Подмосковья, удаленностью до 40 км от Москвы и до 20 км по восточным направлениям;

2.      Увеличение срока экспозиции на рынке неликвидных предложений ценовой категории бизнес-класса, либо смещение неликвидной доли предложения в эконом-класс;

3.      Востребованность качественных инвестиционных предложений сегмента бизнес-класса (при условии наличия интересной концепции, выгодного местоположения, полноценного природного ландшафта, высокого качества строительства и т.п.);

4.      Спрос на таунхаусы будет расти, если цена предложений будет соответствовать стоимости 2-3-х комнатной квартиры в Москве. 

Данные тренды прогнозируемы: сегмент эконом класса уже осваивается некоторыми девелоперами, так как дефицит достигает критической точки. В то же время рыночные механизмы стремятся отсеять некачественные объекты в ценовой категории бизнес. Эти объекты будут иметь долгий период реализации, либо продаваться по более низкой цене. А качественные объекты, соответствующие классу бизнес, будут пользоваться спросом.

Исходя из этого, специалисты рынка прогнозируют оживление в сегменте таунхаусов, которое уже началось. В настоящее время стоимость квартир в таунхаусах составляет от 2 200 до 6 500 долларов за 1 кв. м (в зависимости от класса поселка, местоположения, материалов строительства, экологии и пр.).