Обзор рынка офисов от компании ABN Realty

.

.

.

.

.

РЫНОК ОФИСОВ.

Обзор за II квартал 2004 г

ОСНОВНЫЕ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЭКОНОМИКИ РФ

Во втором квартале 2004 года основные макроэкономические показатели экономики РФ продолжали улучшаться. По предварительным оценкам, рост ВВП в первом полугодии составил 7,2% (за аналогичный период прошлого года ВВП России вырос на 7%).

По итогам года Минэкономразвития рассчитывает добиться роста ВВП в пределах 6,6%, тогда как по итогам 2003 года Госкомстат России зафиксировал рост ВВП в 7,3%. Во многом рост ВВП связан с ростом внутреннего спроса розничной торговли ввиду увеличения на 10% реальных доходов населения по сравнению с первым полугодием 2003 года. Тенденция к увеличению вклада внутренних факторов в динамику роста ВВП будет наблюдаться и в будущем. Из ожидаемых в этом году 6,6% на их долю придется порядка 4%, а в последующие несколько лет рост ВВП за счет внутренних факторов повысится до 5%. Как прогнозируют эксперты, вклад внешних факторов с 2% по итогам 2004 года снизится до 1,5% к 2007 году.

Промышленное производство в России за январь-май 2004 года выросло на 7% по отношению к соответствующему периоду прошлого года. С учетом календарного фактора промышленное производство выросло на 6,5%.

По итогам первого полугодия инфляция в России составила 6% против 7,1% за аналогичный период предыдущего года, а по прогнозам Минэкономразвития в 2004 году впервые за много лет составит не более 10%.

Внешнеторговый оборот России в январе-мае 2004 года составил $99,6 млрд., а положительное сальдо внешнеторгового оборота за тот же период - 30,8 млрд. долларов США. Однако приток иностранных инвестиций по-прежнему остается более чем скромным. По итогам первого квартала 2004 года их поступило на сумму $6 млрд., тогда как, по данным Госкомстата России, по итогам 2003 года иностранные инвестиции составили $29,7 млрд.

Прямые зарубежные инвестиции в Россию в 2003 году составили $6,78 млрд. (22,8% их общего объема) и выросли на 69,4% по сравнению с 2002 годом. Портфельные инвестиции оказались ниже ожидаемых и равнялись $401 млн. долларов (1,4% общего объема инвестиций), что на 15,1% ниже уровня 2002 года. Прочие инвестиции в Россию составили $22,52 млрд. (75,8% общей суммы иностранных инвестиций), что на 47,1% превышает показатель 2002 года.

ИНВЕСТИЦИИ В РЫНОК ОФИСОВ

1. АНАЛИЗ СПРОСА

Рынок офисов Москвы находится на пике своего развития. В 2003 году было введено в эксплуатацию порядка 450-500 тыс. кв.м офисных пространств, однако объем поглощения, как и в прошлые годы, превысил предложение, поэтому в очередной раз не был удовлетворен растущий спрос на недвижимость. Во многом благодаря высокому уровню спроса на офисы класса А и В со стороны российских и иностранных арендаторов арендные ставки не только продолжали удерживаться на высокой отметке в $550-650 за кв.м в год (без учета НДС и операционных расходов), но и стремились к дальнейшему росту. Увеличение уровня спроса объясняется успешными структурными преобразованиями в экономике РФ, высокими мировыми ценами на энергоносители и, в первую очередь, на нефть, а также ростом производства, что, несомненно, приводит к расширению бизнеса компаний, арендующих офисные помещения в бизнес-центрах.

В течение двух последних лет наблюдалось увеличение числа сделок с участием российских компаний, и к концу 2003 года на одну сделку с участием иностранного представительства стало приходиться три сделки с участием отечественного арендатора. Такая особенность рынка связана с уже отмеченным выше подъемом российской экономики, а также с нестабильной ситуацией на рынках Западной Европы и Северной Америки. Однако в 2004-2005 годах, наряду с сохранением активности со стороны российских компаний, аналитиками рынка предсказывается увеличение спроса на офисы международного стандарта и со стороны зарубежных компаний ввиду оптимистичных прогнозов по подъему экономики в развитых странах мира. Таким образом, можно говорить о том, что в 2004 году продолжится рост уровня спроса на офисы класса А и В.

2. ИНВЕСТОРЫ

Высокий спрос на недвижимость стимулирует к приходу на рынок самых разных игроков. Еще несколько лет назад основными инвесторами на рынке офисов являлись сами девелоперы. После успешно реализованного проекта девелопер получал банковский кредит под гарантии заключенных долгосрочных договоров аренды с известными платежеспособными арендаторами и приступал к строительству нового бизнес-центра, сохраняя прежнюю цель - быстро построить, быстро сдать в аренду и снова получить кредит. Зачастую при данной схеме финансирования во главу угла ставилось не качество продукта, а скорость его получения, а затем реализации.

Однако в последние годы рынок коммерческой недвижимости стал надежным способом вложения и сохранения сбережений. По состоянию на второй квартал 2004 года ставка капитализации составляет 14-17%. И, несмотря на то, что еще совсем недавно этот показатель доходности находился на отметке 20-25%, недвижимость является одним из надежных источников дохода. Уменьшение коэффициента капитализации компенсируется сокращением рисков, связанных с реализацией проектов, благодаря тому, что рынок становится более цивилизованным, а его поведение предсказуемым. Именно последнее обстоятельство позволяет говорить о том, что помимо профессиональных девелоперов активность на рынке офисов проявляют как российские, так иностранные инвесторы в лице крупных сырьевых компаний, паевых и пенсионных фондов. В первом полугодии 2004 года “Пермской Финансово-Промышленной Группой” был приобретен строящийся офисный центр на Овчинниковской набережной, вл. 22-24. В течение 2003 года ею были поочередно куплены такие известные офисные здания в городе, как бизнес-центр “Самсунг”, здание корпорации “Эрикссон” на улице 8 Марта, а также офисный комплекс по Большой Ордынке, 1-5. Столь крупные сделки наполняют рынок дополнительными средствами и подтверждают его привлекательный инвестиционный климат. Помимо этого, в первом полугодии 2004 года было зафиксировано еще два инвестиционных приобретения. Успешный офисно-торговый центр “Берлин Хаус” был куплен западным инвестором, а офисное здание в 1-ом Колобовском переулке, также полностью заселенное арендаторами, было продано российской компании, планирующей сохранить концепцию здания и в дальнейшем использовать его для сдачи в аренду.

Кроме того, на рынке прослеживается тенденция к созданию крупными российскими холдингами своих собственных девелоперских подразделений, которые призваны развивать и увеличивать непрофильные активы. Так, в первом полугодии 2004 года в стадии проектирования либо строительства находился ряд проектов, инвесторами которых являются российские сырьевые и финансовые институты. Например, инвестором строительства многофункционального комплекса "Балчуг Плаза" и бизнес-парка "Крылатские Холмы" является структура, подконтрольная компании “Сибнефть”. Группа компаний “ЗААБ Капитал”, также работающая на сырьевых рынках России, вслед за первым своим проектом - бизнес-центром “Триангл Хаус” - планирует многофункциональный комплекс на Бутырской улице. Кроме того, свой интерес на рынке офисов имеют компании “Интеррос”, “АФК Система”, “ТНК-BP”, “Инвестсбербанк” (в первом полугодии 2004 года было продано офисное здание на Каланчевской улице, построенное при участии “Инвестсбербанка”).

Иностранные инвестиции в офисную недвижимость как по итогам 2003 года, так и в первом полугодии 2004 года, к сожалению, составляют минимальную долю от их общего объема. Этому есть ряд объяснений. Во-первых, земля в городе все еще не подлежит продаже, а сдается в аренду в среднем на 49 лет. При этом никто, кроме московского правительства, не может дать гарантий, что арендные ставки на землю не будут расти или что договор по каким-либо причинам не будет расторгнут. Иностранные же инвесторы, как правило, ориентированы на долгосрочные инвестиции сроком от 20-25 лет и более. Поэтому при выборе между рынками различных стран земельный вопрос зачастую становится непреодолимым препятствием на пути инвестиций в московский рынок офисов. Во-вторых, в городе не так много зданий, имеющих инвестиционную привлекательность.

По данным отдела исследований компании ABN Realty, число таких зданий не превышает восьмидесяти, причем около половины из них используется владельцами "для себя", а значит, такие объекты находятся не на рынке. Лишь в последние два-три года девелоперы стали уделять большое значение качеству строительства, тому, чтобы вводимое в эксплуатацию здание и через десять-пятнадцать лет соответствовало международным стандартам по своему инженерно-техническому наполнению. И, наконец, в-третьих, немногие иностранные инвесторы, планируя новое строительство, готовы работать на незнакомом рынке, имеющем не самую привлекательную репутацию в связи со всем известной бюрократизацией властей города.

Если же говорить о проблеме иностранных инвестиций в широком смысле, то заметное увеличение их объема станет возможным лишь после того, как России будут присвоены инвестиционные рейтинги всеми инвестиционными агентствами мира. А пока, если смотреть на общую статистику за 2003 год, можно заметить, что львиная доля инвестиций относится к прочим инвестициям. Прочие же инвестиции на 80-90% состоят из кредитов. То есть иностранный капитал на сегодняшний день готов лишь кредитовать российскую экономику, но не готов к прямым или портфельным инвестициям в Россию.

Поэтому часто применяется практика привлечения иностранным инвестором российского партнера. Примером такого сотрудничества можно считать начавшиеся в первом полугодии 2004 года работы по возведению офисного здания компании Siemens на Ленинградском проспекте, вл. 39. В качестве девелопера проекта здесь выступает отечественная компания “Система-Галс”, обеспечивая выполнение юридических, производственных и строительных процессов по объекту. Надо сказать, что это не первый опыт компании по возведению офисного здания под заказчика. Несколько лет назад “Системой-Галс” на Большой Ордынке было возведено офисное здание компании Daimler-Chrysler, которое своими архитектурными и инженерно-строительными характеристиками до сих пор выгодно выделяется из ряда офисных центров класса А. О другом совместном проекте российской и иностранной компании было заявлено также в первом квартале 2004 года: дочерняя структура компании “Интеррос” - “Открытые Инвестиции” объявила о начале сотрудничества с Brunswiсk Capital по реализации проекта офисного центра на проспекте Академика Сахарова.

Примером того, что приток иностранных инвестиций в рынок офисов крайне мал, служит проект “Москва-Сити”, строительство которого ведется в основном силами российских инвесторов. Исключение составляет турецкая компания Enka, которая возводит в рамках проекта “Москва-Сити” офисный комплекс “Башня на Набережной”. Однако этому есть свое объяснение - “Башня на Набережной” не первый проект Enka в Москве, и компания прекрасно разбирается в подводных течениях московского рынка. Все остальные участники проекта имеют "российские корни". Поэтому, если в “Москва-Сити” и придут иностранные инвесторы, то лишь в качестве партнеров российских компаний, на сегодняшний день имеющих возможность завершить начатые проекты самостоятельно, однако, ввиду экономической целесообразности, заинтересованных в привлечении сторонних средств.

По такому сценарию может пойти реализация проекта строительства башни “Россия”, которая обещает стать самой высокой в мире. Инвестор строительства - компания “МДК” не скрывает, что из собственных средств планируется финансировать не более 10% работ, а все остальное будет реализовано за счет привлечения соинвесторов, в том числе и иностранных.

В завершение необходимо осветить и такой механизм вливаний в рынок, как покупка зданий "для себя". Многие компании, не желающие платить столь высокую цену за аренду офисных пространств, но имеющие свободные денежные средства, предпочитают покупать готовые объекты либо те объекты, которые находятся в стадии строительства. В течение 5-7 лет такие сделки полностью оправдываются. И среди всех сделок купли-продажи недвижимости данный вариант распространен в большей степени, чем инвестиционные приобретения недвижимости. Примером тому могут служить продажи объектов компании “АЛМ Девелопмент”, состоявшиеся в первом полугодии 2004 года. Офисные здания на Мытной улице и Зубовской площади были куплены компаниями, планирующими использовать данные объекты для размещения в них своих офисов.

СОСТОЯНИЕ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3. ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОФИСНЫХ ПРОСТРАНСТВ

По данным компании ABN Realty, общее предложение офисных пространств, соответствующих международным стандартам, в первом полугодии 2004 года увеличилось на 240-245 тыс. кв.м и на сегодняшний день составляет 3,3 млн. кв.м. К концу года ожидается ввод в эксплуатацию еще 300-350 тыс. кв.м помещений класса А и В. В целом, высокие объемы строительства новых бизнес-центров позитивным образом влияют на инвестиционную привлекательность рынка офисов.

По состоянию на начало второго полугодия уровень свободных площадей для помещений класса А составляет 3,9% (понижение по сравнению с началом года), а для помещений класса В - 8,2%. Сокращение доли вакантных площадей вызвано постоянно увеличивающимся уровнем спроса на офисы международного стандарта, что подтверждается высоким уровнем поглощения офисных пространств. На ситуацию не может значительно повлиять даже небывалая для города строительная активность ввиду того, что многие строящиеся объекты так и не выходят на рынок, а предназначаются для конкретных заказчиков.

Во втором квартале 2004 года практически полностью были сданы в аренду такие крупные проекты класса А, как: • ”Башня на Набережной” (ММДЦ "Москва-Сити"), • Чистопрудный б-р, 17, • ”Черри Тауэр” (Профсоюзная, 56), • ЦМТ II (Краснопресненская наб., 12), • ”Красная Роза” (Тимура Фрунзе, 11), • ”Новоданиловский Дом”, • Офисный центр на 1-й Брестской (девелопер - “Капитал Груп”).

Кроме того, аналитиками компании ABN Realty было зафиксировано возросшее число предложений - а соответственно, и сделок - по купле-продаже офисной недвижимости. Среди наиболее значимых приобретений стоит отметить покупку бизнес-центра “Централ Тауэр” на Овчинниковской набережной и офисно-торговый центр “Берлин Хаус” (Петровка, 5).

В стадии активного маркетинга находились следующие проекты класса А:

• ”Балчуг Плаза”,

• ”Крылатские Холмы”

• ”Легион I” (Бол. Ордынка, 40)

• ”Романов Двор II”

• ”Аврора Бизнес Парк II”

• Бизнес-центр на пересечении Лесных переулков.

В сегменте класса В также наблюдается заметный подъем. Возрастает число объектов, выводящихся на рынок после проведенной комплексной реконструкции. В первую очередь здесь млжно назвать новые предложения компании “АЛМ Девелопмент” в Посланникове переулке, на Малой Семеновской и Сторожевой улицах.

Во втором квартале 2004 года заметно уменьшилось предложение по готовым к въезду офисам. Так, по классу А были доступны офисы в бизнес-центре “Александр Хаус”, в офисном центре “Кадашевская Слобода”, в бизнес-центре “Новинский, 31” (субаренда), в офисном здании по 1-му Колобовскому переулку, в бизнес-центрах “Триангл Хаус” и на Спартаковской.

В классе В дефицит на готовые к въезду офисы еще заметней. Среди находившихся на рынке предложений следует упомянуть офисные здания на 1-ой Тверской-Ямской и Пятницкой улицах, в Подсосенском переулке.

Среди проектов, только готовящихся к реализации, по классу А стоит выделить все анонсированные центры на территории “Москва-Сити”, а в классе В интересным обещает стать проект офисного центра “Юнион II” на Рязанском проспекте.

Средняя арендуемая площадь для офисов класса А заметно увеличилась и составляет 1000-1200 кв.м, а для офисов класса В - 400-700 кв.м.

Наиболее популярным районом по объему сделок остается центр города, на его долю пришлось более 55% от общего числа сделок. Потенциально очень привлекателен для арендаторов ММДЦ “Москва-Сити”, по большому счету представленный пока лишь двумя проектами - “Башня 2000” и “Башня на Набережной”.

.АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ЦЕНЫ ПРОДАЖ

Ставки аренды и цены продаж не претерпели сколько-нибудь значительных изменений. Благодаря стабилизации курса доллара США арендные ставки на всем протяжении 1 полугодия не увеличивались и составляли: • для офисов класса А - $580-630 за 1 кв.м в год (не включая НДС и операционные расходы),

• для офисов класса В - $300-520 за 1 кв.м в год (не включая НДС).

Средние цены продаж составляли:

• для офисов класса А - $2800-4700 за 1 кв.м в год (не включая НДС),

• для офисов класса В - $1600-3100 за 1 кв.м в год (не включая НДС).

Помимо курса доллара США на стабилизацию цен оказывает влияние начинающаяся конкурентная борьба за респектабельных арендаторов и покупателей среди девелоперов, реализующих свои новые проекты.

В целом, по данным отдела исследований компании ABN Realty, стоимость аренды и продажи офисов международного стандарта до конца года не претерпит сколько-нибудь существенных изменений.

3. СПРОС

На протяжении достаточно длительного времени в условиях роста макроэкономических показателей РФ, уровень спроса поступательно увеличивается за счет расширения штата крупных компаний, прихода на перспективные развивающиеся рынки новых западных и российских игроков.

В первом полугодии 2004 года порядка 75% от общего числа сделок приходилось на аренду, более 20% - на сделки купли-продажи (не включая инвестиционные сделки, такие как “Централ Тауэр”, “Самсунг”, “Берлин Хаус”) и лишь незначительное число сделок (не более 3-5%) было зафиксировано по субаренде помещений.

Объем договоров предварительной аренды вырос едва ли не в 1,5 раза по сравнению с началом года. Более 70% сделок по аренде офисов класса А и В были заключены по предварительной аренде. Среди крупных объектов, реализованных таким образом, стоит отметить бизнес-центры “Башня на Набережной” (I фаза), Чистопрудный б-р, 17, ЦМТ II, Профсоюзная, 56.

Распределение компаний, участвовавших в сделках по аренде и купле-продаже офисной недвижимости в первом полугодии 2004 года, по профилю деятельности выглядит так:

• финансы и консалтинг - 37%;

• добывающие и производственные компании - 29%;

• торговля и услуги - 17%;

• IT компании - 11%;

• другие - 6%.

По прогнозу отдела по работе с клиентами компании ABN Realty, в недалеком будущем на величину спроса будет влиять и так называемый "отложенный спрос". Дело в том, что многие крупные компании не спешат переезжать в новые офисы уже сейчас, ожидая поступления на рынок новых, анонсированных высококлассных проектов, таких как бизнес-центр “Дукат III” на улице Гашека, вакантные площади в офисном здании компании Siemens на Ленинградском проспекте, многофункциональный центр корейской компании Lotte на Новинском бульваре.

4. ПРОГНОЗЫ И ТЕНДЕНЦИИ

По данным отдела исследований компании ABN Realty, в среднесрочной перспективе каких-либо явных колебаний на рынке зафиксировано не будет. Все основные тенденции развития рынка будут сохраняться: увеличение спроса за счет притока инвестиций на внутренние рынки страны, наращивание объемов нового строительства, двигателем которого будет являться один из лучших в Европе инвестиционный климат в отрасли, развитие такого сегмента рынка, как инвестиционные предложения и приобретения, улучшение качества продуктов, поступающих на рынок и т.д.

Среди последних тенденций, появившихся в 2004 году, можно выделить три из них.

Во-первых, это увеличение числа проектов, находящихся на стадии утверждения ИРД. Власти города, инвесторы, девелоперы спешат анонсировать новые проекты, и если судить по частоте таких заявлений, то в случае реализации хотя бы половины из них в ближайшие годы Москва по объему предложения сможет догнать развитые деловые столицы мира. Огромное количество планов строится и относительно многочисленных промышленных предприятий и зданий бывших НИИ в центральной части города.

Во-вторых, едва ли не половина из заявляемых проектов относится к числу крупных бизнес-центров. Если еще несколько лет назад девелоперы боялись приступать к строительству зданий, по площади превышающих 5-8 тыс. кв.м, то сегодня проектируются здания на 20-30 тыс. кв.м, как правило, с торговой зоной на первых этажах площадью порядка 5-7 тыс. кв.м. Анализируя общую ситуацию на рынке офисов Москвы, отдел исследований компании ABN Realty наблюдает позитивные настроения среди всех участников рынка, в ближайшие годы ожидающих лишь дальнейшего роста.

В-третьих, практически двойное увеличение числа предложений по продаже недвижимости, а также увеличение числа заявок на ее приобретение, исключает мнение некоторых аналитиков о вялости рынка, и доказывает обратное.

Однако стоит оговориться, что все позитивные начала, которые есть сейчас в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости, будут преобладать лишь в случае стабильной макроэкономической ситуации в Российской Федерации в целом.

5. НОВОСТИ РЫНКА

• ABN Realty сообщает о завершении работ по созданию нового сайта и начале его функционирования.

• Завершено строительство административного здания общей площадью 1518,7 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Садовая-Черногрязская, д. 22, стр. 3. Владельцем, компанией ООО "Гранвилл", получен полный пакет правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Компания ABN Realty является эксклюзивным агентом по продаже здания.

• Начинается реализация совместного проекта компаний “Открытые Инвестиции” и Brunswick Capital по строительству на проспекте Академика Сахарова, вл. 30 офисного комплекса общей площадью более 100 000 кв.м.

• Один из лучших офисно-торговых комплексов в городе - “Берлин Хаус” - в ближайшее время сменит владельца. Швейцарская группа MCTrustco находится в процессе выкупа прав на объект. Экспертами рынка данная сделка расценивается как инвестиционное приобретение, что скорее всего не повлечет за собой никаких последствий для многочисленных арендаторов комплекса.

• ЦС "Динамо" начал работы по перепрофилированию гостиничного крыла в административно-гостиничном комплексе, расположенном по адресу: Ленинградский пр-т, д. 36, стр. 21, в офисный центр класса В. Общая площадь, подлежащая перепрофилированию, составляет 3850 кв.м, строительные работы планируется завершить в сентябре 2004 года. Реализацией данного проекта занимается управляющая компания ЦС “Динамо”, в ведении которой будут находиться также и вопросы, связанные со сдачей в аренду офисных пространств.

• Компания “Система-Галс” выставила на продажу строящееся офисное здание общей площадью 8248 кв.м, расположенное по адресу: Настасьинский пер., д. 7. Компания ABN Realty назначена агентом по продаже здания. Объект относится к знаковым проектам рынка офисной недвижимости ввиду его эксклюзивной архитектурной составляющей, прекрасного месторасположения, большого количества парковочных мест в подземном гараже, а также безупречной репутации компании “Система-Галс”, имеющей передовой опыт в реализации такого рода проектов. В настоящее время завершается монтаж основных несущих конструкций здания, а готовность к чистовой отделке наступит в I квартале 2005 года. Стоимость 1 кв.м составляет 3000 долларов США с учетом НДС.

• Компания ABN Realty назначена агентом по продаже офисного здания класса А общей площадью 1099,1 кв.м, расположенного по адресу: Большой Афанасьевский переулок, д. 41А. Здание полностью сдано в долгосрочную аренду нескольким иностранным и российским компаниям. Прекрасное расположение объекта в историческом и деловом центре города повышает инвестиционную привлекательность предложения. Цена продажи - 4500 долларов США за 1 кв.м.