Эксперты: покупатели все больше отдают предпочтение Дальним дачам

С недавнего времени у столичных покупателей все большим спросом пользуются дачные поселки, расположенные в 80-150 км от МКАД, так называемые «Дальние дачи». Сейчас коттеджные поселки, расположенные в пределах 10-30 км от МКАД, достаточно загружены и сильно загрязнены, а «дальние дачи» дают возможность потенциальным покупателям окунуться в благоприятную экологию и красивый ландшафт. Покупатель может стать собственником нескольких гектаров земли, располагая суммой, сопоставимой со стоимостью средней московской квартиры.  Как отмечает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики Агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: «Наиболее привлекательным фактором для покупателя дачных проектов является наличие «большой воды» в шаговой доступности, и проекты с удобным транспортным расположением, но вместе с тем достаточно удаленные от крупных населенных пунктов».

Основными факторами развития сегмента «дальних дач», которое началось 3-4 года назад, стали:

• Большой объем неосвоенных территорий на рассматриваемом удалении от Москвы (далее 80 км от МКАД),
• Развитие рынка земли, низкие цены на землю,
• Рост доходов населения Москвы и популяризация активного цивилизованного отдыха за городом,
• Высокие природно-рекреационные характеристики неурбанизированных сельских территорий, расположенных на значительном удалении от Московского мегаполиса,
• Хорошая транспортная доступность отдельных географических локаций с точки зрения дачного формата проживания (проведения выходных и сезонного отдыха).

1. Объемы предложения по состоянию на июль 2008 года:

• Симферопольское шоссе (район р. Ока) ~ 2 000 коттеджей.
• Киевское шоссе (Калужская область) ~ 370 коттеджей.
• Ленинградское шоссе (р. Волга, Иваньковское вдхр.) ~ 240 коттеджей.
• Минское шоссе (Можайское вдхр.) ~ 130 коттеджей.
• Ярославское шоссе (Владимирская обл.) ~ 80 коттеджей.
• Новорижское шоссе (Рузское и Озернинское вдхр.) ~ 30 коттеджей.

По словам Ивана Шулькова, директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики Агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: «Спрос на «Дальние дачи» достаточно быстро набирает темпы, поскольку сегодня коттеджные поселки, расположенные в 10-30 км от МКАД, теряют свои рекреационные функции. Здесь практически каждый дом стал частной собственностью, а их владельцы не могут обеспечить себе уединение, спокойный и размеренный отдых».

2. География

Наиболее бурными темпами увеличивается объем предложений в районе р. Ока по Симферопольскому шоссе. За последний год рост объема предложений здесь составил около 1600 коттеджей. По мнению Ивана Шулькова: «Динамика вывода новых предложений на рынок в данном районе будет оставаться на высоком уровне в ближайшие 2 года и составит не менее 1 000 коттеджей в год. Данный район обладает высокими природно-рекреационными характеристиками, а именно: наличие большого количества лесных массивов, чистый воздух, р. Ока, наличие родников и хорошая транспортная доступность, что играет немаловажную роль при выборе направления».  

Примеры:

Район р. Ока (Симферопольское шоссе).

• «Окская слобода», (559 домов).
• «Царь-Град», (218 домов).

Можайское вдхр. (Минское шоссе)

• «Золотые пески», (269 домов).
•  «Сосновые берега», (184 дома).
•  «Маяк», (243 дома).

Иваньковское вдхр. (Ленинградское шоссе)

•  «Конаково River Club», (171 дом). 
• «Раздолье», (30 домов).
• «Волга-волга», (89 домов).
•  «Московское море», (83 участка без подряда).

Озернинское и Рузское вдхр. (Новорижское шоссе)

• «Озерна», (41 дом, 42 таунхауса).
•  «Рузские просторы», (213 участков без подряда).
•  «Соколиная охота», (93 участка без подряда).

3. Характеристика предложения.

Значительная удаленность от Москвы делает покупку готового дома гораздо более приоритетной, чем покупку земли без подряда для дальнейшего самостоятельного строительства, которое постоянно требует контроля, что будет затруднено для собственника, учитывая значительное расстояние от Москвы до объекта.

Потребность приобретать землю без подряда мала, поскольку необходимости в индивидуальной разработке планировки дома нет. Как правило, в сегменте для постоянного проживания, покупатель ориентируется на типовой проект дома.

Дачный формат данного сегмента рынка предполагает проведение либо выходных дней. либо сезонного отдыха, что предопределяет функционал и планировку выбираемого коттеджа. Функционал, обеспечивающий комфортное проживание на выходных, минимален, обычно это гостиная - каминный зал, кухня – столовая, 3-4 спальни, 2 санузла и, возможно, наличие сауны. Исходя из данного набора помещений, общая площадь коттеджа может составлять 150 – 250 кв.м. Площадь земельного участка, приемлемая для дома таких размеров, учитывая невысокую стоимость земли, составляет 15 – 25 соток.

 Подавляющее большинство предложения коттеджей, а именно около 80 %,  сосредоточено в ценовом диапазоне от 100 тыс. до 400 тыс. долларов, а основной объем предложения коттеджей представляют собой дома площадью от 100 до 250 кв.м., как правило, с полевым участком площадью от 10 до 25 соток.

Для проектов дачного формата более актуальны дома из дерева по следующим причинам: низкая себестоимость строительства, наименьший период возведения дома, невысокие затраты на внутреннюю и внешнюю отделку, по сравнению с монолитно-кирпичными домами и проектами из кирпича и пенобетона. К тому же, дома из дерева больше ассоциируются с экологичностью и более гармонично вписываются в сельский ландшафт или природное окружение.

Подавляющее большинство коттеджей предлагается в состоянии «под отделку», которое предполагает наличие черновой лестницы и черновых полов, и не предполагают установку отопительного оборудования.

 4. Перспективы

Бурное развитие сегмента «дальних дач» будет привлекать внимание девелоперов и покупателей к малоосвоенным территориям, которые обладают высоким природно-рекреационными характеристиками и хорошей транспортной доступностью.

Стоит выделить такие направления как:

• Симферопольское шоссе (район р. Ока, Тульская обл.). 
• Киевское шоссе (Калужская область),

Стоит отметить, что спрос в данном сегменте рынка потенциально объемен, а его рост будет пропорционален масштабам предложения и популяризации активного цивилизованного отдыха за городом.  По словам И. Шулькова: «С ростом благосостояния москвичей объем спроса на дальние дачи в организованных коттеджных поселках будет расти, а объем данного рынка в ближайшие годы может вырасти в несколько раз, при условии социально-экономической стабильности в стране».

Наиболее высоким инвестиционным потенциалом обладают территории в смежных с Московской областях – Калужской, Тульской, Смоленской, Тверской. Территория данных областей обладает благоприятными природно-рекреационными характеристиками, а именно: наличие лесных массивов, пейзажные ландшафты, крупные водные объекты – водохранилища и реки, и хорошая транспортная доступность (Киевское, Симферопольское, Новорижское шоссе), а также перспективы ее улучшения (строительство трассы Москва - Санкт-Петербург).

Перспективы развития рынка организованных поселков, расположенных на восточном направлении, оценивается как низкая из-за худшей экологической и транспортной ситуации. Земли, расположенные в районе Рузского и Озернинского водохранилищ по Новорижскому шоссе консолидированы в руках 4-5 крупных землевладельцев, поэтому динамика развития данных территорий будет во многом зависеть от активности данных лендлордов. Как отмечает Иван Шульков: «Развитие данных территорий получит мощный толчок при выводе на рынок земель, или начале собственных проектов данными участниками рынка, однако спрос будет тяготеть к проектам с более развитой спортивно – развлекательной инфраструктурой в экологически чистых местах на «большой воде».

Агентство эксклюзивной недвижимости Усадьба» специализируется на рынке эксклюзивного жилья с 2000 года. Начав своё развитие на рынке загородной недвижимости по Рублёво-Успенскому направлению в 2000 году, «Усадьба» последовательно выходила на другие сегменты рынка жилой элитной недвижимости — продажа квартир, аренда квартир, выделение инвестиционного консалтинга в отдельное направление деятельности.

С 2005 года «Усадьба» — агентство полного цикла по обслуживанию всех интересов клиента в сфере элитной недвижимости. Приоритеты – реализация наиболее дорогих и статусных объектов загородного рынка Рублево-Успенского направления, Калужского и Новорижского шоссе; продажа и аренда городских квартир, особняков и пентхаусов.

Одним из основных направлений развития компании на сегодняшний день является инвестиционный и проектный консалтинг, а также управление продажами крупных проектов.

Данными проектами занимается команда специалистов, которая обеспечивает решение вопросов маркетинга, брендинга, архитектуры и финансово-экономического моделирования, а также предоставляет подробный и наглядный отчет о проделанной работе.

В 2007 году компанией были успешно реализованы 9 проектов по разработке концепции освоения территории и анализу различных сегментов рынка загородной недвижимости.

Одним из интересов компании на данный момент являются инвестиционно-привлекательные проекты ликвидных коттеджных посёлков по Рублёво-Успенскому, Ново-Рижскому и Калужскому направлениям, включая инвестиционный анализ каждого объекта.