Объем рынка ипотечного кредитования в России растет в среднем на 224% в год
В 2004-2007 годах совокупный объем рынка ипотечного жилищного кредитования в России вырос с 665,3 млн. долларов США в рублевом эквиваленте до 22,7 млрд. долларов, т.е. в среднем на 224% в год. Об этом говорится в новом отчете рейтингового агентства Moody’s Investors Service.
«Такой значительный рост явился результатом: изменений в законодательстве, позволивших использовать жилую недвижимость в качестве залогового обеспечения кредитов; повышенного спроса на жилье на фоне устойчивого экономического подъема, а также стремительного удорожания жилья, что вынуждает население использовать для покупки жилья банковское финансирование,» – говорит Ольга Гехт, младший вице-президент – аналитик агентства и автор отчета «Методика присвоения рейтингов российским RMBS по модели MILAN, разработанная агентством Moody’s».
Всего за два года цены на жилье в Москве выросли вдвое. В течение этого времени в России наблюдался устойчивый рост ВВП на душу населения (7% в год), а годовой рост конечного личного потребления составил 8%. Помимо этого, реальная средняя заработная плата увеличилась более чем на 14% как в 2006, так и в 2007 годах, а рост чистого дохода населения, согласно оценкам, составил более 10% в год. Экономический подъем, стимулируемый ростом цен на нефть, способствовал росту рынка ипотеки, поскольку многие российские граждане стремятся приобрести жилье в собственность. С точки зрения оценки кредитных рисков, российский рынок по-прежнему «молод» и еще практически не был испытан в условиях экономического спада.
В отчете рейтинговой методологии международное рейтинговое агентство Moody’s Investors Service поясняет, что для присвоения рейтингов российским ценным бумагам, обеспеченным жилищной ипотекой (RMBS), Moody's руководствуется методикой моделирования, разработанной на базе общей методологии присвоения рейтингов RMBS в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, которая предусматривает использование инструмента эталонного анализа – модели анализа индивидуального кредита («MILAN») – в сочетании с одной из моделей прогнозирования денежных потоков, в данном случае – с «Анализатором денежных потоков от жилищных ипотечных кредитов» («MARCO»). Обе модели разработаны агентством Moody’s.
В отчете агентства Moody’s рассказывается о порядке использования скоринговой модели MILAN для анализа российских сделок RMBS. В основной части отчета рассматриваются предположения, составляющие основу анализа российских сделок с использованием модели MILAN, и дается обоснование этих предположений. В отчете также подробно разъясняется общая методика MILAN-моделирования, при этом особое внимание уделено характеристикам пулов и аспектам кредитного качества портфелей RMBS.
«Российская версия модели MILAN – результат тщательного анализа и сравнения основных европейских рынков RMBS, а также детального исследования российского рынка, которое провело агентство Moody, уделив особое внимание анализу исторических данных о поведении активов и иной информации, имеющейся по этому рынку», – поясняет Ольга Гехт, младший вице-президент – аналитик и автор отчета.
Разработанная агентством Moody’s модель MILAN позволяет квантифицировать влияние отдельного кредита, заемщика, объекта недвижимости и характеристик портфеля, а также рассчитать уровень поддержки кредитного качества, которым должен обладать портфель кредитов для того, чтобы достичь рейтинг, максимально возможный для данной юрисдикции.