Усадьба обозначила основные тенденции загородной жилой недвижимости по итогам лета

Эксперты Агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» подвели первые итоги уходящего лета. По их мнению, можно четко выделить тенденцию, которая лежит в общем русле развития загородного рынка жилой недвижимости, - а именно, смещение девелоперской активности в сторону более массовых форматов и ценовых сегментов.

Как объяснил Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики «Усадьбы»: «Речь здесь идет о совершенно различных по функциональным и качественным характеристикам объектах. Это и проекты, предназначенные для постоянного проживания – таунхаусы и квартиры в малоэтажных жилых комплексах, и поселки дачного формата, ориентированные на проведение выходных».

Говоря подробнее о тенденциях в данных сегментах, аналитики «Усадьбы» отмечают следующее:

• Проекты, ориентированные на постоянное проживание, но в форматах, предполагающих более доступный бюджет покупки – таунхаусы и квартиры в малоэтажных жилых комплексах. 

 Значительно выросла доля жителей Москвы, относящихся к верхнему слою среднего класса, которые хотели бы постоянно проживать в более экологичном и менее густонаселенном пригороде. Однако, для многих из них вариант полноценного коттеджа пока недоступен.

Объекты загородной недвижимости в формате таунхаусов и квартир в загородных жилых комплексах представляют собой привлекательную альтернативу традиционным коттеджам с точки зрения цены, и в связи этим вызывают интерес все более широкого слоя потенциальных покупателей.

Районы малоэтажной застройки (3-7 этажей) имеют значительно меньшую антропогенную нагрузку – плотность населения в таких районах ниже, чем в городских кварталах, что позволяет говорить о более комфортной среде обитания.

«Вывод на рынок предложений объектов недвижимости подобного формата позволяет охватить целевую аудиторию, которая, безусловно, гораздо более многочисленна, чем целевая аудитория коттеджных поселков. Это подтверждается и высокой динамикой продаж», - отмечает г-н Шульков.

Однако, развитие данного сегмента загородного рынка чувствительно к процессам, связанным с изменениям транспортной инфраструктуры и смещением зон концентрации деловой активности из центра Москвы к ее периферии. Динамика появления новых проектов будет зависеть от темпов строительства современных автомобильных дорог, развязок, линий общественного транспорта и возведения бизнес парков на окраинах столицы.   

• Проекты, ориентированные на проведение выходных и сезонный отдых – поселки «дачного» формата.

С ростом благосостояния москвичей и популяризацией активного цивилизованного отдыха загородом, высокими темпами растет спрос на покупку «дальних дач» в организованных коттеджных поселках, а также на краткосрочную и сезонную аренду коттеджей в загородных гостиничных комплексах и спортивно-развлекательных парках.

Как отмечают аналитики Агентства эксклюзивной недвижимоси «Усадьба», сегмент «дальних дач» (организованных коттеджных поселков на удалении 60 – 150 км от МКАД) растет бурными темпами. По их данным, объем предложения по всем загородным направлениям за период с лета 2007 г. по лето 2008 г. вырос в 3 раза, и составил около 3 000 коттеджей. Основной вклад в эту статистику внесли проекты, расположенные юге области – по Симферопольскому направлению в районе р. Ока.

Подавляющее большинство (около 80 %) предложения коттеджей сосредоточено в ценовом диапазоне от 100 000 до 400 000 долларов. Основной объем предложения коттеджей представляют собой дома площадью от 100 до 250 кв.м., имеющие, как правило, полевой участок площадью от 10 до 25 соток.

Дачный формат в данном случае предопределяет фунционал и соответствующие размеры строения. Функционал, обеспечивающий нормальное проживание на выходных, минимален: гостиная – каминный зал, кухня – столовая, 3-4 спальни, 2 санузла, возможна сауна. Исходя из данного набора помещений, общая площадь дома может составлять 150 – 250 кв.м. Площадь земельного участка, приемлемая для дома таких размеров, учитывая невысокую стоимость земли – 15 – 25 соток. Основная часть коттеджей возводится из дерева.

Иван Шульков считает: «Спрос в данном сегменте потенциально объемен, а его рост будет пропорционален масштабам предложения и популяризации активного цивилизованного отдыха загородом.  Объем данного рынка за несколько лет может вырасти в разы, при условии социально-экономической стабильности в стране. В дальнейшем, спрос будет тяготеть к проектам с более развитой спортивно–развлекательной инфраструктурой, расположенным в экологически чистых местах, на «большой воде», по направлениям с наилучшей транспортной составляющей. Это Новорижское шоссе – Озернинское, Рузское, Верхнерузское, Яузское вдхр., а также Симферопольское шоссе в районе р. Ока».

По наблюдению экспертов «Усадьбы», растет количество людей, которые имеют финансовые возможности для приобретения загородного дома дачного формата, но не спешат этого делать, поскольку не хотят обременять себя наличием дачи (коммунальные платежи, охрана, обустройство дома, благоустройство территории участка) и привязываться к конкретному месту и типу отдыха. Для этой аудитории наибольший интерес представляет краткосрочная и сезонная аренда коттеджей в загородных гостиничных комплексах и спортивно-развлекательных парках.

Наличие спроса и ограниченность предложения в данном сегменте объясняет почти 100 % загрузку в выходные дни арендных домиков в загородных гостиничных комплексах и спортивно-развлекательных парках. Наиболее известные из них: «Завидово», «Истра Holiday», «Lada Holiday»,«Колкуново», «Яхрома», «Волен», «Царь-град – Спас Тешилово».

Диапазон ставок аренды  составляет 5 000 – 40 000 рублей / сутки, средняя ставка – 13 000 рублей / сутки. Для привлечения отдыхающих, необходимо предоставить возможность проведения интересного и разнообразного досуга, что подразумевает наличие различных видов активного отдыха и развлечений:

• спорт – теннис, волейбол, баскетбол, мини-футбол, плавание,
• прогулки на катере или яхте,
• водные лыжи, гидроциклы, катамараны,
• мини-гольф,
• конные прогулки,
• стендовая стрельба, спортинг,
• охота, рыбалка,
• полеты на вертолете, дельтаплане, воздушном шаре,
• прокат квадроциклов,
• бани, сауны,
• рестораны, дискоклубы,
• и др.

 Большинство подобных проектов расположены на удалении до 60 – 70 км от МКАД. Однако, основными факторами успешности загородных парков является не столько транспортная доступность, сколько природно-рекреационные характеристики их месторасположение (значительной привлекательностью обладают проекты, расположенные на «большой воде» - Истринское, Иваньковское вдхр., каскад водохранилищ Дмитровского направления ), и перечень видов отдыха и развлечений.

Эксперты «Усадьбы» отметили одну интересную особенность: этим летом на рынке элитной загородной недвижимости четко прослеживается тенденция роста доли покупателей, использующих ипотечное кредитование, что, в принципе,  нехарактерно  для текущего состояния рынка ипотечного кредитования в России.

Агентство элитной недвижимости «Усадьба» специализируется на рынке эксклюзивного жилья с 2000 года. Начав своё развитие на рынке загородной недвижимости по Рублёво-Успенскому направлению в 2000 году, «Усадьба» последовательно выходила на другие сегменты рынка жилой элитной недвижимости — продажа квартир, аренда квартир, выделение инвестиционного консалтинга в отдельное направление деятельности.

С 2005 года «Усадьба» — агентство полного цикла по обслуживанию всех интересов клиента в сфере элитной недвижимости. Приоритеты – реализация наиболее дорогих и статусных объектов загородного рынка Рублево-Успенского направления, Калужского и Новорижского шоссе; продажа и аренда городских квартир, особняков и пентхаусов. Одним из основных направлений развития компании на сегодняшний день является инвестиционный и проектный консалтинг, а также управление продажами крупных проектов.

Данными проектами занимается команда специалистов, которая обеспечивает решение вопросов маркетинга, брендинга, архитектуры и финансово-экономического моделирования, а также предоставляет подробный и наглядный отчет о проделанной работе.

В 2007 году компанией были успешно реализованы 9 проектов по разработке концепции освоения территории и анализу различных сегментов рынка загородной недвижимости. Одним из интересов компании на данный момент являются инвестиционно-привлекательные проекты ликвидных коттеджных посёлков по Рублёво-Успенскому, Ново-Рижскому и Калужскому направлениям, включая инвестиционный анализ каждого объекта.