Обзор рынка офисных центров Пензы

До 2007 г. рынок бизнес-центров находился на начальной стадии формирования. За последний год было введено в эксплуатацию несколько качественных объектов офисного назначения, которые, тем не менее, не изменили ситуацию, характеризующуюся дефицитом площадей. В настоящее время рынок проходит этап ожидания изменений в структуре предложения офисных помещений.

В основной своей массе рынок аренды в отдельно стоящих зданиях (бизнес-центрах) представлен помещениями научно-исследовательских институтов или сопутствующих производству капитальных зданиях (административных, административно-хозяйственных), выведенных на рынок офисной недвижимости без глубокой реконструкции. Зачастую такие офисные помещения сдаются полулегально, при этом, в зданиях располагаются как собственники (действующие НИИ и промышленные предприятия), так и привлеченные арендаторы, используются «серые» схемы оплаты аренды. Уровень отделки такого рода офисных помещений, как правило, оставляет желать лучшего, в ряде случаев ремонт производится за счет арендаторов. Преобладающими, в данном случае, являются предложения со стороны организаций, имеющих финансовые трудности и пытающихся их разрешить за счет сдачи в аренду временно свободных площадей. Такие арендодатели, как правило, не пытаются удовлетворять индивидуальные потребности арендаторов или создать комплекс дополнительных услуг. Наоборот, сравнительно невысокий уровень арендных ставок они компенсируют проведением ремонта за счет арендатора или включением в коммунальные платежи арендатора расходов по содержанию собственных помещений. Такие арендодатели обуславливают перенасыщение рынка неликвидным предложением. Данный источник предложения офисных помещений является наиболее емким, такие административные здания невозможно отнести к профессионально оборудованным бизнес-центрам, специализирующимся на сдаче в аренду качественных офисных помещений.

Вторым, более качественным источником предложения в аренду офисных помещений в г. Пенза, являются реконструированные и перепрофилированные здания, ранее неофисного назначения: бывшие жилые здания, административные здания и общежития. Собственники таких объектов постарались максимально приспособить данные объекты под сдачу в аренду офисных помещений с минимальным уровнем инвестиций в них.

Уровень отделки офисных помещений в офисных зданиях данной категории выше в сравнении с первой группой. В зданиях существует минимально необходимое количество телефонных линий в точном соответствии с количеством арендаторов. Чаще всего, данные здания не предполагают эффективных офисных планировок этажей.

Третьим источником предложения офисных помещений в аренду являются специализированные офисные центры, введенные в эксплуатацию за последний год. Для этого сектора рынка характерно наиболее качественное на рынке предложение офисных помещений в аренду. Как правило, это удачно расположенные здания в центральной части города с хорошим уровнем отделки и наличием организации некоторых сопутствующих услуг арендаторам. К данному источнику предложения также относятся вновь введенные многофункциональные торгово-офисные комплексы, в которых офисные помещения занимают верхние этажи.

Управляющие компании, регулирующие взаимоотношения между собственником бизнес-центра и арендаторами, отвечающие за вопросы обслуживания и технической эксплуатации здания, предоставления необходимого сервиса и т.д., представлены в основном собственными службами и подразделениями собственников зданий.  Появление на рынке качественных бизнес-центров придаст импульс к формированию рынка профессиональных услуг по управлению офисными зданиями.

В 2007-2008 году на рынке появилось несколько новых бизнес-центров (ТОЦ «Пассаж», ТОЦ «Гермес», БЦ в гостинице «Россия»), предложивших рынку более качественные офисные помещения и представляющих собой вновь построенные или реконструированные специализированные офисные здания с высоким уровнем отделки, достаточным числом телефонных линий, минимальным сервисом и т.д. В 2008 - 2009 гг. ожидается ввод в эксплуатацию еще нескольких торгово-офисных центров. Очевидно, что уровень конкуренции между качественными бизнес-центрами возрастет, управляющие бизнес-центров будут вынуждены предлагать арендаторам гибкие цены и дополнительные услуги для избегания «миграции» клиентов.

В Пензе, как и в целом по России, основным способом вывода на рынок новых качественных площадей продолжает оставаться реконструкция. Это связано как с ограниченным финансовым потенциалом действующих на рынке города инвесторов офисной недвижимости, так и с особенностями структуры городской среды, в которой наиболее привлекательные для застройки центральные части города принадлежат охранным территориям с ограниченными возможностями для коммерческого использования. К сложившейся в Пензе общественно - деловой зоне можно отнести исторический центр города, в котором сосредоточена большая часть предлагаемых офисных площадей в бизнес-центрах. Условно центральная часть города ограничена с севера улицей Октябрьской, улицей Урицкого с востока, улицей Карла Маркса с юга и улицей Володарского с запада.

На рынке офисных площадей в бизнес-центрах г. Пенза присутствует сделки, как по аренде офисных площадей, так и по их продаже. По оценкам специалистов LCMC, доля сделок по продаже в функционирующих на текущий момент офисных зданиях составляет порядка 13%, доля сделок по аренде – 87%.

Характеристики наиболее качественных офисных центров представлены в таблице

Рынок качественных офисных объектов г. Пенза, представлен бизнес-центрами классов «В» и «С» и составляет 28 984 кв.м, из них наибольшую долю в общем объеме предложения составляет класс «С», на него приходится 77% или 22 384 кв. м. На бизнес-центры класса «В» и приходится 23% общего объема площадей (6 600 кв. м в натуральном выражении).

За последние три года рост объема предложения не был однородным, так в 2005 году рост объема предложения составил 32%, в 2006 отсутствовал, в 2007 составил уже 46%. Общий объем предложения в сегменте качественных бизнес-центров на конец 2007 год составил 17 100 кв. м.

В начале 2008 года появилось 3 качественных объекта, общая офисная площадь которых составила 11 884 кв. м, что является 41% из всего качественного предложение на рынке г. Пензы.

В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения в более качественных бизнес-центрах класса «В» (появление класса «A» в ближайшее время не предвидится), подкрепляемое тенденцией уменьшения доли объектов классов «С» и «D» в общем объеме предложения.

В 2008 г. заявлен к вводу в эксплуатацию ТОЦ офисной площадью 4 000 кв. м, в 2009 г. также заявлен к вводу в эксплуатацию ТОЦ, офисная функция которого составит 4 933 кв. м. Общая офисная площадь будущих объектов составит порядка 8 933 кв. м.

Таким образом, при условии реализации заявленных проектов к концу 2009 г. общий объем предложения составит 37 917 кв. м, что обеспечит общий прирост рынка на 30% по отношению к 2007 г. По итогам 2009 г. прогнозируется снижение доли класса «С» в общей структуре предложения (с 77% до 59%).

Все качественные бизнес-центры расположены в центральной части города на территории Ленинского и Железнодорожного районов. В Октябрьском и Первомайском районах бизнес-центры, относящиеся к сегменту «B2» и «C», на момент проведения исследования отсутствовали.

По структуре предложения офисных помещений по площадям в Ленинском районе сосредоточено 97% от общего объема предложения офисных площадей, в Железнодорожном 3% соответственно.

Уровень арендных ставок в бизнес-центрах г. Пенза на данном этапе развития рынка определяется, в основном, местоположением объекта, его принадлежностью к историческому центру города, близостью ведомственных зданий и зданий администрации города, расположением на высокопроездных магистралях, имеющих удобную транспортную доступность до исторического центра города.

На момент проведения исследования во всех офисных центрах арендные ставки начислялись в рублях, в стоимость арендной ставки, как правило, включается НДС, коммунальные платежи, как правило взимались «по счетчику». В силу относительно низкой конкуренции на рынке качественных офисных площадей в бизнес-центрах, объекты, относящиеся к классу «C», но имеющее более выгодное расположение, имеют ставки превышающие ставки в объектах, относящихся к превосходящему классу.

Представленные выше факты говорят о несформированной ценовой политике на рынке аренды офисных площадей в бизнес-центрах города.

Арендные ставки в бизнес-центрах города по классам в апреле 2008 года составляют (за исключением выпадающих значений, с НДС, без КУ):

• Класс «В» - 500 - 600 рублей за 1 кв. м в месяц;

• Класс «С» - 350 - 700 рублей за 1 кв. м в месяц.

Граница арендных ставок, разделяющие бизнес-центры на классы, отсутствует, более того, на данный момент арендные ставки на бизнес центры класса «B» являются практически среднестатистической ставкой на класс «C», это обосновано низким предложением в секторе бизнес-центров класса «B».

В настоящее время на рынке офисных помещений в офисных центрах преобладает аренда, в продажу предлагаются офисные помещения в строящихся офисных центрах а также офисные помещения в бизнес-центрах, выставленные на вторичный рынок. Таким образом, продажа осуществляется на этапе строительства объекта, что обуславливается нехваткой собственных финансовых средств для реализации инвестиционного проекта, а также с целью быстрого возврата вложенных инвестиций.

Диапазон цен на 1 кв. м офисной площади в городе Пенза в строящихся объектах составляет 45 000 – 50 000 рублей.

В настоящее время в г. Пенза качественные предложения в офисных и бизнес-центрах широко не представлены: в основном речь идет о реконструированных малоэтажных зданиях и встроено-пристроенных офисных помещениях. В связи с этим объем предложения офисных площадей в качественных бизнес-центрах на конец 2007 г. составил 57 кв.м. на 1 000 чел. населения, что говорит о высоком потенциале рынка.

По мнению экспертов локального рынка недвижимости, а также согласно результатам исследований специалистов компании LCMC, наибольший спрос в настоящее время сосредоточен в сегменте класса «С», что во многом объясняется отсутствием необходимого количества площадей данного класса и неразвитостью рынка качественных офисных помещений.

Анализ структуры спроса на арендуемые площади на рынке офисных центров г. Пенза показывает, что наибольший интерес для арендаторов представляют помещения площадью 20-40 кв.м. Менее востребованы помещения площадью от 70 кв.м. и более. Помещения более 500 кв.м, как правило занимают крупные местные и федеральные компании.