Обзор рынка офисных помещений Москвы, I полугодие 2008 года

Тенденции рынка

В первом полугодии 2008 года рынок офисной недвижи­мости класса «A» и «B» города Москва характеризуется сохранением высоких темпов развития. Данной тенден­ции не помешали ни мировой экономический кризис, ни ограничение органами власти города офисного строи­тельства в ЦАО. Активное строительство бизнес­центров, бизнес-парков и реконструкция уже существу­ющих офисных зданий, происходящие на фоне растущих ставок на офисные площади, расширяют общий объем предложения, который, однако, продолжает значитель­но уступать спросу.

Одной из основных тенденций рынка является процесс децентрализации, проявляющийся в строительстве новых бизнес-центров, бизнес-парков, и техно-парков за пределами ЦАО, вблизи МКАД и в ближайших городах Московской области. Данная тенденция связана напря­мую с двумя факторами: во-первых, ограничением правительством Москвы масштабного офисного строи­тельства в ЦАО (с октября 2007 г.), а во-вторых, с более низкими ценами на земельные участки и возможностью возведения крупномасштабных комплексов за пределами ЦАО. Перечисленные факторы стимулируют рост интереса девелоперов к территориям на внешней стороне МКАД на северо-западе, а также в районах аэропортов «Шереметьево» и «Домодедово». Ярким примером наметившейся тенденции стал бизнес-парк класса «В+» «Гринвуд», расположенный на 71-м км МКАД между Ленинградским и Волоколамским шоссе. Общая площадь комплекса составляет порядка 130 тыс. кв.м. (в 2007 г. в эксплуатацию была введена первая очередь, площадью 75 тыс. кв.м). А также строительство в 3 км. от МКАД на Ленинградском шоссе бизнес-парка « Химки» класса «А» общей площадью 200 000 кв.м. (в 3 кв . 2008 г. готовится к вводу в эксплуатацию 2 здание БЦ). На территории ЮВАО в 2009 году должно завершиться строительство первой очереди масштабного проекта многофункционального комплекса «А» класса «Метропо­лия». По окончанию проекта (7-8 лет) в составе комплек­са войдут: 700 000 кв.м офисных площадей, 80 000 кв.м торговых площадей, 80 000 кв.м гостиничных площадей, единая парковочная зона на 15 тыс. м/м. Параллельно с процессом децентрализации строительс­тва офисных объектов происходит изменение структуры спроса, в которой все большая доля приходится на территорию за пределами Садового кольца и ТТК.

У компаний появляется возможность, во-первых, значительно затраты на аренду или покупку офисов аналогичного класса, а во-вторых, за пределами ЦАО бизнес­центры гораздо лучше обеспечены машино-местами и благоприятнее с точки зрения транспор­тной доступности.

Еще одной тенденцией последних лет увеличение числа многофункциональных комплексов, в состав которых входят офисные блоки. Основными причинами строи­тельства многофункциональных комплексов являются, с одной стороны, возможность максимально использовать потенциал земельного участка, с другой - диверсифика­ция инвестиционных рисков.

Так, в 2010 г. на Алтуфьевском шоссе будет достроен многофункциональный комплекс «Золотой век». Общая площадь комплекса составит 290 000 кв.м. В его состав войдет три башни, соединенные переходами. Общая площадь парковочной зоны составит 147 000 кв.м. В 2008 году начинается сдача в аренду башни «B» высотой в 53 этажа и площадью 54 000 кв.м.

Прочие тенденции и особенности развития рынка:

•    увеличение доли долгосрочных договоров аренды сроком на 5-10 лет;

•    высокая  инвестиционная  привлекательность  рынка офисной недвижимости способствует тому, что круп­ные  западные   инвестиционные  фонды   все  чаще приобретают бизнес-центры  в  качестве  готового
бизнеса;

•    тенденция снимать в аренду помещения, превышаю­щие по размеру потребности арендатора, после чего сдавать лишние площади в субаренду - таким образом,   компании  стараются  снизить  риски  от расходов на переезд в случае расширения штата.

Объекты рынка офисной недвижимости

Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в первом полугодии, представлены в следующей таблице.

Ниже в таблице указаны наиболее значимые офисные объекты, планируемые к вводу в о втором полугодии 2008 года и начале 2009 года.

Спрос и арендные ставки

Доля свободных офисных площадей, равная 5,02 % и 4,42 % для офисов класса «A» и «B», соответственно, является свидетельством превышения спроса над пред­ложением. Поэтому, не смотря на то, что с каждым годом в Москве вводится в эксплуатацию все большее количест­во офисов, даже при подобных объемах и темпах роста спроса насыщение рынка в среднесрочной перспективе не произойдет.

Ключевые отечественные и зарубежные компании, осуществляющие свою деятельность на территории России, стремятся открыть офисы, филиалы, представи­тельства в столице. С другой стороны, в последние годы наметилась тенденция переноса крупными компаниями своих бэк-офисов ближе к границам города и в ближай­шее Подмосковье с целью сэкономить средства, при этом сохраняя в центре города головной офис. В структу­ре спроса процесс децентрализации рынка также заме­тен - он проявляется в растущем интересе компаний приобретать офисные помещениям за пределами ЦАО и ТТК.

В Москве традиционно преобладающим видом сделки остается аренда - 75%, на продажу, соответственно, приходится 25 %, а наибольший спрос приходится на класс «В» - более 60 %.

Даже при подобных темпах ввода качественных офисных площадей они остаются в дефиците. В связи этим в первом полугодии 2008 г. скорость роста ставок не только не замедлилась, но, вопреки прогнозам экспертов, увеличилась. Наибольшее удорожание было отмечено в пределах ЦАО, в то время как за границей ТТК происходит постепенная стабилизация ставок.

Подогреваемые дефицитом площадей и высоким уров­нем инфляции (12 % по итогам 2007 г.) арендные ставки в пределах ТТК достигли следующего уровня:

•   класс «А» - средняя арендная ставка 1500 долларов за 1 кв.м в год, максимальная достигает 2000-2500 долларов за 1 кв.м d год;

•   класс «В» - средняя арендная ставка 1100 долларов за 1 кв.м в год, максимальная достигает 1300-1500 долларов за 1 кв.м в год.

А за пределами ТТК:

•  класс «А» - средняя арендная ставка 1200 долларов за 1 кв.м в год, максимальная достигает 1700  долларов за 1 кв.м в год;

•   класс «В» - средняя арендная ставка 900 долларов за 1 кв.м в год, максимальная достигает 1300 долларов за 1 кв.м в год.

Стоимость квадратного метра для помещений класса «А» колеблется в зависимости от удаленности от центра от 13 000 долларов до 5000 долларов, класса «В» - от 10 000 долларов до 4000 долларов. Эксплуатационные расходы в бизнес - центрах класса «А» составили от 130 долларов до 170 долларов за 1 кв. м в год, в помеще­ниях класса «В» - 95 долларов - 130 долларов.

Ниже в таблице указаны наиболее значимые сделки по аренде офисных помещений.

Заключение

Состояние рынка офисной недвижимости города Москвы и происходящие тенденции свидетельствуют о том, что рынок продолжает свое успешное развитие, которое не только не замедляется, но, напротив, набирает темпы и обороты.

В первом полугодии 2008 года было введено в эксплуата­цию около 380 тыс. кв.м. качественных офисных площа­дей, а во втором полугодии планируется ввести еще большее число крупных проектов. Несмотря на подоб­ные темпы роста предложения, обнаруживается его дефицит, в связи с чем насыщение рынка в ближайшей перспективе не ожидается. Уровень вакантных площадей находится на стабильно низком уровне. В первом полугодии продолжили свой рост ставки на аренду и покупку офисов.

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод о перс­пективности инвестиционных вложений в проекты строи­тельства офисных центров Москвы в случае, когда речь идет о качественных объектах.