Обзор торговых и торгово-развлекательных центров Нижнего Новгорода
За последние 2-3 года рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода находился в стадии активного роста и развития. Если до начала 90-х годов центральная часть города представляла собой, в основном, комплекс ведомственных административных зданий, культурных и образовательных учреждений, а также торговых объектов советского образца (например, «ЦУМ»), то на протяжении последних лет центр города стал преображаться в торгово-деловую зону (происходит реконструкция площадей магазинов и пристройка новых помещений к жилому фонду).
Однако основным источником пополнения рынка качественными объектами торгового профиля является новое строительство отдельно стоящих зданий и реконструкция зданий изначально неторгового назначения с последующим перепрофилированием их под торговые объекты. Наличие этих факторов указывает на дефицит специализированных торговых объектов в городе, а также на активное развитие рынка.
Кроме того, в последнее время в Нижнем Новгороде наблюдается значительное увеличение количества магазинов федеральных торговых сетей. На смену разрозненным магазинам приходят крупные сетевые структуры, покупающие или арендующие торговые площади у прежних собственников. Подобные тенденции на рынке недвижимости способствуют постепенному регулированию торгового процесса.
На сегодняшний момент в Нижнем Новгороде успешно функционируют специализированные торговые центры, якорями в которых являются магазин аудио-, видео- и бытовой техники, продуктовый гипермаркет, гипермаркет товаров для дома, мебели, и т.п. Площадь специализированного торгового центра может варьироваться от 2 000 кв. м и более. К типичным представителям такого формата в Нижнем Новгороде относятся ТЦ «Мебель Плюс», и ТЦ «Город Мастеров».
К наиболее представленному в Нижнем Новгороде типу торговых помещений относятся торгово-офисный центры «Муравей» на ул. Рождественская, торгово-офисный центр «Арбат» и др.
Торгово-развлекательным центром запущенным в эксплуатацию и отвечающим всем требованиям данного типа, в Нижнем Новгороде относится ТРЦ «Золотая миля», остальные торгово-развлекательные комплексы имеют в наличии недостатки.
В будущем, по мере развития рынка торговой недвижимости в Нижнем Новгороде могут появиться новые типы торговых центров. В первую очередь, в соответствии с заявленными в городе проектами, ожидается появление новых современных развлекательных площадей в составе торгово-развлекательных центров (ТРЦ «Фантастика»). Кроме того, можно ожидать появления многофункциональных комплексов, включающих в себя помимо торговых площадей офисные, развлекательные, гостиничные площади (МФЦ «ЦМТ»). Если не рассматривать торговые центры по типам, а проводить оценку по качеству, то всего в Нижнем Новгороде их насчитывается 53.
К наиболее качественным и крупным торговым и торгово-развлекательным центрам Нижнего Новгорода можно отнести ТЦ «МЕГА» (общая торговая площадь – 110 000 кв. м), ТЦ «Фантастика» (общая торговая площадь – 56 000 кв. м), ТЦ «Республика» (общая торговая площадь – 34 000 кв. м), ТРЦ «Золотая Миля» (общая торговая площадь – 24 000 кв. м), ТРЦ «Муравей» (общая торговая площадь – 21 500 кв. м), ТРЦ «Шоколад» (19 313 кв. м – торговая площадь), ТЦ «Этажи» (22 955 кв. м – торговая площадь), ТЦ «Гагаринский» (11 730 кв. м – торговая площадь). Данные торговые центры представляют собой наиболее качественные объекты на рынке - торговые центры с проработанной концепцией и упорядоченным подбором арендаторов. Таким образом, общий объем предложения в наиболее качественном сегменте торговых центров Нижнего Новгорода на май 2008 года оценивается в 363 798 кв. м.
К торговым центрам, представляющим собой менее качественное предложение на рынке Нижнего Новгорода можно отнести ТЦ «Новая Эра» (общая торговая площадь – 20 500 кв. м), ТЦ «Парк Авеню» (общая торговая площадь – 10 500 кв. м), ТЦ «Аврора» (общая торговая площадь 1-й и 2-й очередей – 10 000 кв. м) и др. Торговые центры, относящиеся к данной группе, представляют собой объекты, появившиеся на рынке как в результате нового строительства так и путем реконструкции и перепрофилирования зданий изначально неторгового назначения. Основным их недостатком является отсутствие упорядоченного размещения арендаторов. Не во всех объектах присутствуют «якорные арендаторы», состав которых, в целом положительно влияет на формирование имиджа о торговом центре.
Несмотря на значимые недостатки подобных торговых центров – устаревшее оборудование, невысокий уровень внутренней отделки, отсутствие зон отдыха и развлечений, неэффективность планировок и др., они по-прежнему остаются востребованными у населения. Суммарный объем подобных площадей составляет 122 479 кв. м.
На момент проведения исследования компанией LCMC наиболее обеспеченным по количеству торговых центров оказался Канавинский район города – 22% (11 действующих ТЦ) среди всех действующих в городе объектов. На долю Нижегородского административного района приходится 20% от общего количества торговых центров (10 ТЦ), Автозаводского района – 16% (8 торговых центров), в Ленинском и Советском районах по 10% действующих объектов (по 5 ТЦ), в остальных районах города – менее 10 %.
Известно, что важным фактором, влияющим на интерес арендатора к торговому центру, является его местоположение. В Нижнем Новгороде, как и в других городах России, наиболее востребованы площади в тех торговых центрах, которые находятся в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей, крупных узловых остановок общественного транспорта. Основной спрос приходиться на торговые центры, расположенные в верхней части Нижнего Новгорода, а также на Площади Революции, рядом с Московским вокзалом.
На рынке торговых помещений в торговых центрах Нижнего Новгорода можно отметить ярко выраженную тенденцию поступательного роста объемов предложений, что свидетельствует об инвестиционной привлекательности данного сегмента рынка и наличии интереса к нему со стороны девелоперов и инвесторов. Основной тенденцией, ожидаемой на рынке г. Нижний Новгород в 2009 г. и в дальнейшей перспективе, станет появление в рамках многофункциональных комплексов (в том числе в составе жилых и деловых комплексов) торговой, развлекательной, офисной и гостиничной составляющей. Данные объекты по своим характеристикам будут приближаться к столичным и европейским стандартам.
На сегодняшнем рынке недвижимости Нижнего Новгорода наиболее распространенным видом сделок является сдача в аренду торговых помещений в торговых центрах. Продажа - редка, происходит только на этапе строительства отдельных ТЦ и является скорее исключением из правила.
Уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ варьируются в пределах от 350 рублей за 1 кв. м в месяц до 15 000 рублей за 1 кв. м в месяц, в зависимости от класса.
• класс «Региональный»: 1 835 рублей за 1 кв. м в месяц – 2 455 рублей за 1 кв. м в месяц;
• класс «Окружной»: 1 721 рублей за 1 кв. м в месяц – 2 010 рублей за 1 кв. м в месяц;
• класс «Микрорайонный»: 1 790 рублей за 1 кв. м в месяц – 2 220 рублей за 1 кв. м в месяц.
Уровень роста ставок аренды на 2008 год специалистами LCMC прогнозируется в диапазоне 8% - 11%.
ажно отметить, что на рынке торговой недвижимости Нижнего Новгорода наметилась тенденция к переходу с фиксированной ставки арендной платы на процент с оборота. Эксперты прогнозируют усиление данной тенденции в ближайшие несколько лет.
В течение последних лет рынок розничной торговли в городе активно и успешно осваивался сетевыми операторами, как местными, так и федеральными. В Нижнем Новгороде представлены практически все крупные федеральные сети, как по торговле продуктами и бытовой техникой, так и по торговле брендовой одеждой и обувью. Среди федеральных операторов можно назвать операторов одежды «ТВОЕ», «Вещь», «Monton», «Mexx», «WoolStreet», «OGGI», «Savage» и другие; спортивных товаров «Спортмастер», «Adidas», «Puma», «Nike»; обуви «Carlo Pazolini», «Chester», «Ecco». Сетевые магазины представлены операторами парфюмерии и косметики «Л`Этуаль»,«Ив Роше», дистрибьюторами сотовой техники «Евросеть», «Связной», «Dixis» и бытовой техники «Эльдорадо», «М-Видео» и другими.
Немаловажным является появление магазина формата DIY (do-it-yourself) «OBI». Среди крупных федеральных продуктовых сетей наиболее представлены такие бренды как: «Магнит» и «Копейка», также в городе функционируют гипермаркеты «Metro», «Рамстор», «Auchan». Крупнейшим игроком на рынке продуктовых сетей является «Перекресток».
Если затронуть вопрос развлекательной составляющей торгово-развлекательных комплексов, то и тут следует отметить активное развитие федеральных и международных брендов. Функционирует кинотеатр сети «Каро-Фильм». Строит ТРК группа «Синема-парк». Формат игровой зоны представлен федеральной сетью «Crazy park». Из сетей общественного питания стоит упомянуть «McDonalds», «Baskin Robbins», «Ростикс-KFC», «Елки-Палки».
Это говорит о том, что рынок недвижимости Нижнего Новгорода интересен не только российским ритейлорам, но и зарубежный менеджмент данных компаний по достоинству оценил покупательский потенциал Нижнего Новгорода.