Ипотечные ставки вернулись к уровню 2006 года
Ипотечные ставки банков, резко подросшие в июле и августе, продолжат повышение и в сентябре. Ситуацию на рынке недвижимости может еще сильнее осложнить реализация планов некоторых банков о временной приостановке ипотечных программ, что может вызвать ограничение предложения ипотеки.
Ожидание спада цен на недвижимость летом этого года оказалось напрасным: стоимость жилья даже немного возросла. По данным экспертов «Фосборн Хоум», в июле рост составил 4-5%, а в августе произошло увеличение стоимости жилья еще примерно на 1%. Так или иначе, ситуация на рынке не делает недвижимость доступнее. Положение усугубляет и резкий скачок ипотечных ставок банков в июле и августе, который вернул стоимость ипотеки на уровень конца 2006 – начала 2007 года.
Так, в июле 2008 г. Индекс Фосборн — средневзвешенный показатель оптимальных предложений по ипотеке — составил в московском регионе 10,04% в иностранной валюте и 11,33% - в рублях. По сравнению с июнем 2008 г. в абсолютном выражении произошел рост средневзвешенной ставки в иностранной валюте на 0,05 процентных пункта (п.п.), а в российских рублях — снизился на 0,04 процентных пункта. Правда, уже в августе оптимальные ставки в рублях подскочили на внушительные 0,18 п.п., в результате чего Индекс Фосборн в национальной валюте составил 11,72%. Оптимальные ставки в иностранной валюте в августе также продолжили свой рост, и в московском регионе Индекс зафиксировался на уровне 10,10% (на 0,06 п.п. выше июльского показателя). Основные изменения ставок произошли в наиболее рискованных сегментах жилья – заметно подорожали кредиты на новостройки и загородную недвижимость. Найти сейчас на рынке суперпривлекательное предложение по ипотеке – не просто. В такой ситуации кредитные брокеры могут стать распорядителями «дефицитных» интересных предложений.
Рис. 1. Динамика Индекса ФОСБОРН по итогам августа
Естественно, коснулись изменения и ипотечных банковских программ. Среди федеральных банков в августе о повышении ставок в очередной раз объявили ВТБ24, Альфа-банк, ICICI-банк и др. В августе столичные лучшие предложения по некоторым важным сегментам рынка в очередной раз продемонстрировали рост, аналогичная ситуация в большей или меньшей степени отмечена и в регионах. Поэтому Индекс Фосборн и в иностранной валюте, и в российских рублях второй месяц подряд фиксирует рост лучших ставок.
Надо ли говорить, что ипотека в Москве и Московской области с начала 2008 г. не становится доступнее населению. Об этом свидетельствует и регулярный рост ставок по программам многих банков, и повсеместное сокращение программ без первоначального взноса, и более жесткий андеррайтинг потенциальных заемщиков со стороны банков, высокий уровень цен на жилье в регионе, а также, как следствие, смещение спроса в пользу программ с большими сроками кредитования (рис. 2). В целом на срок свыше 15 лет в столичном регионе ипотеку берет 44% от всех ипотечных клиентов. И данный сегмент заемщиков увеличился с начала года более чем на 12%.
Более того, прогнозы на ближайшее будущее далеки от утешительных. Эксперты «Фосборн Хоум» отмечают, что в сентябре рост процентных ставок продолжится. Так, о повышении ипотеки на 0,5-1% с сентября уже объявили несколько крупных банков: ВТБ24, Банк Сосьете Женераль Восток, Абсолют Банк, Собинбанк и др. Получается, что с каждым месяцем ипотека становится все менее доступной. Сейчас, к примеру, на получение кредита на покупку самой недорогой «однушки» в Москве без первоначального взноса может рассчитывать лишь семья с официально подтвержденными по форме 2НДФЛ доходами в 4500-5000 долларов.
Кроме того, Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК) с 15 сентября намерено радикально поменять подход к выкупу закладных и ценообразованию по ипотеке. АИЖК будет выкупать все кредиты в зависимости о конъюнктуры на момент выкупа. Эти изменения могут привести к тому, что ряд банков может вообще закрыть предложения по ипотеке. В итоге весь объем спроса сосредоточится у крупных федеральных банков, которые сохранят этот продукт. Заемщикам же в этом случае придется «выстраиваться в очередь» на рассмотрение заявок на кредит.
Рис. 2. Изменение распределения заемщиков по срокам кредитования в годах в январе-августе
Индекс ФОСБОРН в регионах
В регионах в августе повсеместно произошел рост значения индекса Фосборн в российских рублях, в иностранной же валюте наблюдался либо небольшой рост значений индекса, либо стагнация на прежнем уровне (рис. 3-6). Рост лучших ставок в рублях во всех регионах произошел среди большинства программ по новостройкам, по загородной недвижимости, по отдельным программам на вторичном рынке. Индекс Фосборн в регионах в иностранной валюте изменился за счет повышения либо понижения ставок среди программ по вторичному рынку, по новостройкам и по загородной недвижимости. В зависимости от того, по каким именно программам произошли корректировки и насколько масштабные изменения отмечены на региональных ипотечных рынках, результатом является то или иное значение Индекса. Надо отметить, что в регионах динамика роста ставок оказалась более «плавной», чем в Москве.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в августе 2008 г. зафиксировано незначительное снижение Индекса Фосборн в иностранной валюте с 10,13% до 10,10%, что соответствует июньскому уровню индекса. В российских рублях Индекс Фосборн по сравнению с июлем этого года, наоборот, заметно вырос с 11,58% до 11,71%. Рост лучших ставок в рублях произошел среди большинства программ по новостройкам, по загородной недвижимости, по отдельным программам на вторичном рынке.
В Нижегородской области произошел рост значений Индекса Фосборн как и в иностранной валюте, так и в рублях. В иностранной валюте повышение по сравнению с июлем составило на 0,07 п.п. (средневзвешенная ставка составила 10,26%), в рублях Индекс вырос на 0,06 п.п. (средневзвешенная ставка составила 11,61%).
В Свердловской области Индекс Фосборн составило 10,12% в иностранной валюте и 11,75% в рублях. Таким образом, данный регион продемонстрировал значительный прирост значения Индекса Фосборн в российских рублях.
В Новосибирской области в августе произошло повышение Индекса Фосборн в иностранной валюте по сравнению с июлем (на 0,08 п.п.), в результате которого значение средневзвешенной ставки составило 10,06%. В рублях зафиксирован существенный рост показателя (на 0,14 п.п.): таким образом, Индекс Фосборн по рублевым кредитам составил 11,63%.
Рис. 3. Динамика Индекса ФОСБОРН по итогам августа
Рис. 4. Динамика Индекса ФОСБОРН по итогам августа
Рис. 5. Динамика Индекса ФОСБОРН по итогам августа
Рис. 6. Динамика Индекса ФОСБОРН по итогам августа
«ФОСБОРН ХОУМ»
«Фосборн Хоум» - ведущий кредитный брокер России. Сфера его деятельности — сопровождение получения ипотеки, потребительских, автокредитов и кредитов на развитие малого и среднего бизнеса (МСБ). Также, среди услуг компании — перекредитование ипотеки, кредитование под залог существующей недвижимости, а также страхование, операции по работе с недвижимостью, в том числе оценка недвижимости и ее регистрация.
По объему сопровожденных кредитов компания «Фосборн Хоум» выросла за 2007 г. в 4,6 раза – с 60 млн долл. США до 275 млн долл. США. В общем объеме бизнеса компании в 2007 г. 65% занимала ипотека, 15% - малый и средний бизнес (МСБ), 10% -автокредитование, 10% - потребительское кредитование. Планируется, что в 2008 г. компания сопроводит сделок более чем на 750 млн долл. США.
Филиалы «Фосборн Хоум» действуют в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Новосибирске. Каждый филиал является лидером на кредитном брокерском рынке своего региона. Также, планируется, что до конца 2009 г. офисы под брендом «Фосборн Хоум» будут открыты еще в 50 городах России с населением от 300 000 человек.