Анализ рынка элитной недвижимости за III квартал 2008 года

РЫНОК ЭЛИТНОЙ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Третий квартал 2008 года на рынке элитной городской недвижимости частично продолжает тенденции первого полугодия, продолжая выводить на рынок новые объекты, выставляя на продажу «придержанные» квартиры.

При этом общий объем предложения элитных квартир в Москве составил на конец квартала около 880 квартир, находящихся в открытой продаже (в данное предложение включены объекты и первичного, и вторичного рынка). Объекты отнесены к элитным на основание классификации Welhome.

Увеличение объема предложения по сравнению с первым полугодием (количество объектов около 720 шт.) более чем на 17%, объясняется общим состоянием рынка недвижимости и влиянием общей экономической ситуации в стране - основной прирост составили объекты вторичного рынка.

• Начались   продажи   в   жилом   комплексе   «Setun»   компании   «Дон   Строй» (Минская улица).

• В 4-м квартале ожидается сдача ЖК «Либерти» («Староволынекий») на ул. Староволынская, 12.

• Завершено строительство  элитного дома,  расположенного  в  историческом центре Москвы по адресу Б. Овчинниковский пер., д. 20, 22. «Клубный дом на Овчинниковском» - это два здания общей площадью около 6 500 кв. м. В четырехэтажном  доме   с   мансардой   представлено   на   выбор   18   квартир, имеющие   свободную   планировку.    Первый   этаж   отведен   под   офисные помещения, под зданием расположена автостоянка на 36 машиномест. Второе здание  - особняк со своим паркингом на первом этаже.

• Снова (после приостановления продаж) открыты продажи в элитных домах АртХаус (Тессинский пер., вл. 2-6/19) и «La maison a'la riviere» (Б.Саввинский пер., 2, стр. 4-6).

Распределение элитных объектов городской недвижимости по районам в целом сохраняет тенденции начавшегося года: основное предложение по-прежнему сосредоточено в границах Садового кольца. В третьем квартале лидером по объему предложения рынка элитной городской недвижимости стал район Арбата, что соответствует структуре спроса, полученной в результате анализа во втором квартале. Далее следуют Якиманка и Тверской район.

В структуре предложения в третьем квартале значительную долю занимают объекты вторичного рынка. Данное соотношение свидетельствует о выходе на рынок значительного количества «инвестиционных» и «придержанных» квартир.

СПРОС

Спрос на рынке городской элитной недвижимости в третьем квартале в начале изменил направление с уменьшения во втором квартале на увеличение, но уже в сентябре снова продолжил снижаться.

На конец третьего квартала по оценкам аналитического отдела WELHOME спрос на объекты элитного городского рынка уменьшился на 9% по сравнению со вторым кварталом.

Структура спроса по месторасположению объекта изменилась по сравнению со вторым кварталом, и хотя самым востребованным по-прежнему является район Арбата, то далее теперь следует Тверской и Таганский районы, и только после них идет район Остоженки. Эти данные представлены на следующем графике (учитываются объекты и первичного, и вторичного рынка).

По результатам обращений клиентов в компанию WELHOME составлен рейтинг наиболее популярных объектов третьего квартала: ТОП-10 объектов элитной городской недвижимости, который представлен ниже.

 

По результатам проведенного анализа выявлено, что упал спрос на новостройки и более стабилен в менее рисковом секторе - на вторичном рынке и на готовые объекты первичного рынка.

АНАЛИЗ ЦЕН

Диапазон цен (min-max) по удельной стоимости квадратного метра в целом продолжает тенденции второго квартала 2008 года. Он составляет в среднем от 10 000 долларов до 70 000 долларов за кв.м. Средняя цена элитных объектов на рынке на конец третьего квартала составила 22 700 долларов за кв.м., средняя стоимость элитных объектов на первичном рынке на конец квартала составила 26 700 долларов за кв.м.

Рост цен на рынке городской элитной недвижимости за третий квартал этого года составил 1% на первичном рынке и 1,5% на всем рынке элитной городской недвижимости в целом.¹ Рост цен, пусть и невысокий, свидетельствует о стабильной ситуации на рынке элитного жилья. Это объясняется тем, что рынок элитного жилья мало подвержен внешнеэкономическим факторам.

На следующем графике отображено распределение районов по средней удельной цене объектов (за квадратный метр).

По-прежнему,  лидером   по  уровню  стоимости  элитных  городских  объектов остается Остоженка, где средняя удельная стоимость составляет 34 000 долларов/кв. м.

Продолжение тенденции второго квартала по замедлению темпов роста цен обусловлено общей экономической ситуацией в стране и на рынке недвижимости, повлиявшей на появление отложенного спроса, что отразится на показателях  рынка после стабилизации экономической ситуации.

СОБЫТИЯ В СЕГМЕНТЕ

• Элитный жилой комплекс «Дом на улице Гиляровского» сдан в эксплуатацию. Трехсекционный дом с каскадным повышением этажности от 3 до 7 этажей построен по адресу: ул. Гиляровского, 55. В доме располагаются 34 квартиры площадью   от   49   до   285   кв.   м.   Для   жильцов   построен   двухуровневый
подземный гараж на 62 машиноместа. На охраняемой внутренней территории устроена прогулочная зона с клумбами, газонами и детской площадкой.

• Компания   AFI   Development   планирует   привлечь   компанию   Versace   для разработки   интерьеров  люксовых  апартаментов,   которые  будут  являться частью   «Плазы   1»,   одной   из   фаз   масштабного   многофункционального комплекса   «Тверская   Застава».      Versace   разработает   дизайн   как   для апартаментов, так и для общих зон в жилом комплексе.

Жилые апартаменты площадью 13 тысяч квадратных метров расположатся по адресу площадь Тверской Заставы, пересечение со 2-ой Брестской, 1-ой Брестской и 1-ой Тверской-Ямской улицами. Кроме апартаментов в комплекс будут входить офисы класса А, гостиница класса «5 звезд», торговая составляющая, парковка.

• Корпорация     «Главстрой»     завершила     строительство     элитного     дома, расположенного в историческом центре Москвы по адресу Б. Овчинниковский пер., д. 20, 22. «Клубный дом на Овчинниковском» - это два здания общей площадью около 6 500 кв. м.

В   Западном   административном   округе   Москвы   компания    «ДОН-Строй» возведет жилой комплекс премиум-класса «Setun», в котором уже открылись продажи. Общая   площадь   комплекса   из  двух   корпусов,   который   будет расположен на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц, составит 52 200 кв. м. Площади квартир составят от 114 до 225 кв. м, а площади пентхаусов - от 250 кв.м.

•  Открыты продажи в ЖК «Доминион» на пересечении Ломоносовского и Вернадского проспектов, который будет состоять из 4-х жилых корпусов переменной этажности на 1 555 квартир общей площадью 203 466 кв.м. Это первый в Москве жилой комплекс, создаваемый на основе принципов «шести сфер». Согласно этим принципам, жизненное пространство человека составляют шесть взаимосвязанных сфер - квартира, подъезд, дом, двор, территория, район, которые должны быть сбалансированы между собой по уровню комфортности таким образом, чтобы вместе создавать гармоничную среду для проживания.

ВЫВОДЫ

Итоги третьего квартала с одной стороны продолжают тенденции начала года, а с другой стороны отражают изменения общерыночной конъюнктуры:

• Рынок   продолжает   развиваться,   и,   несмотря   на   общую   экономическую ситуацию, выходят новые объекты, но не в достаточном количестве, чтобы обеспечивать достойный выбор объектов.

• Более чем на 17% увеличился объем предложения, при этом основную часть прироста составили объекты вторичного рынка, что свидетельствует о выходе на рынок инвестиционных объектов

• В 3 квартале 2008 года основное предложение было сосредоточено в районе Арбата, также как и  основная доля спроса приходилась на район Арбата - в отличие   от   предыдущего   квартала,   когда   основные   объемы   спроса   и предложения приходились на разные районы

•  Из новых трендов можно отметить, что в 3 квартале 2008 года в структуре предложения основную долю составляли объекты рынка вторичного жилья

• Спрос на элитные городские объекты в третьем квартале в начале снова показал небольшой рост, как в первом квартале этого года, но уже в сентябре значительно снизился

Стабилизация цен на рынке элитной городской недвижимости продолжается -
снижение темпов их роста до  1,5%  по  всему рынку элитной  городской недвижимости и 1% по объектам первичного рынка элитных квартир.

РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Третий квартал на рынке элитной загородной недвижимости продолжает тенденции 2-го квартала 2008 года.

•  В третьем  квартале стартовали  продажи  в элитном коттеджном поселке «Липки». Поселок расположен на расстоянии 25 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Площадь участков составляет от 15 до 29 соток.

•  Начались  продажи  в  новом  элитном  поселке таунхаусов  «Ромашково-ХХ1» (компании Gletcher). Поселок расположен по Рублево-Успенскому шоссе в 5 км от МКАД. Общая площадь территории составляет 17,1 га. Площадь таунхаусов составляет от 290 до 560 кв. м.

•  Запущен  в строительство новый  проект компании  «Сапсан»  - коттеджный поселок   «Ла-Манш».   Поселок   общей   площадью   52   га,   расположен   по Новорижскому шоссе, в 49 км от МКАД. В состав поселка будет входить три зоны:  «Франция», «Англия» и «Ирландия». Всего построят 250 коттеджей, площадью от 160 до 300 кв. м на участках от 12 до 30 соток. Окончание строительства запланировано на 2011 год.

• Снова продолжаются (после приостановления) продажи в коттеджном поселке «Park Vill Жуковка» (ГК ПИК). Поселок общей площадью 40 га расположен в направлении Рублево-Успенского шоссе. «Park Vill Жуковка» разделен на две зоны: в первой зоне - 23 участка с готовыми  коттеджами, во второй зоне - 34 участка под индивидуальное строительство.

Количество поселков, предлагающих во втором квартале элитные объекты к продаже, составило 42 единицы. Количество объектов, находящихся в открытой продаже на первичном рынке составило около 2 600 домовладений.

Распределение общего объема элитных коттеджных поселков по удаленности от МКАД отображено на следующей диаграмме. Она показывает, что основной объем потенциального предложения по-прежнему сосредоточен на расстоянии 11-30 км от МКАД.

Но по сравнению со вторым кварталом, явного преимущества у зоны далее 20 км нет, что свидетельствует о том, что спрос на эту зону достаточно высокий.

На   следующей   диаграмме   представлено   распределение   общего   объема  коттеджных поселков по удаленности от МКАД:

При сравнении этих данных видно, что общее соотношение структуры в целом не сохраняется, хотя доля предложения по объектам, расположенным в диапазоне 11-20 км заметно меньше, а на расстоянии 21-30 км - больше. Эти данные свидетельствуют о том, что масштабные проекты с большим количеством объектов развиваются на большем удалении от Москвы (исключение составляет проект Ангелово-Росинтер, расположенный в первой зоне от МКАД), что обусловлено отсутствием свободных земель в непосредственной близости от Москвы.

В третьем квартале Новорижское направление продолжает сохранять свое лидерство по количеству первичных предложений на рынке элитной загородной недвижимости. Далее в порядке приоритета идут следующие направления: Рублево-Успенское, Дмитровское, Киевское, что практически не отличается от структуры предложения по направлениям второго квартала.

Вторичный рынок элитной загородной недвижимости в третьем квартале увлечился по объему предложения.

Основная доля предложения по-прежнему сосредоточена в районе Рублево-Успенского шоссе и составляет около 59%, далее в порядке уменьшения по объемам следуют Новорижское, Ильинское и Минско-Можайское направления.

Распределение вторичного предложения по удаленности отображено на следующей диаграмме:

СПРОС

Спрос на рынке загородной недвижимости, находящегося сейчас в стадии развития, продолжает тенденции второго квартала. Исходя из статистики спроса по популярности направлений, представленной на следующее диаграмме, наиболее популярными направлениями по-прежнему остаются Новорижское и Рублево-Успенское шоссе. При этом распределение спроса, в общем, соответствует распределению предложения по направлениям.

По сравнению со вторым кварталом, уровень потенциальной покупательской активности незначительно вырос в июле и августе, а в сентябре значительно снизился, достигнув минимума этого года, о чем свидетельствует следующий график динамики потенциальной покупательской активности.

 

АНАЛИЗ ЦЕН

Среднее повышение цен по основным направлениям рынка элитной загородной недвижимости за третий квартал составило 4,5%. Более низкий уровень роста цен чем во втором квартале, связан как с выходом новых поселков на рынок, динамика цен в которых ниже из-за раннего этапа строительства, так и со сложной экономической ситуацией на всем рынке.

Диапазон цен для объектов первичного элитного рынка (в долларах за объект):

Данные графика отражают распределение направлений по среднему уровню стоимости элитных домовладений на первичном рынке. Средний уровень цены по Новорижскому     шоссе     объясняется     большим     разнообразием     объектов, представленных на нем и относительной удаленностью поселков (большая часть поселков около 60% расположена далее 20 км).

Более детальное сегментирование отражено на следующем графике:

Продолжение тенденции второго квартала по замедлению темпов роста цен обусловлено общей экономической ситуацией в стране и на рынке недвижимости.

СОБЫТИЯ В СЕГМЕНТЕ

• Власти Московской области утвердили проекты планировки и межевания комплексной застройки территории со строительством ипподрома вблизи деревни Путилково Красногорского района Московской области. Документ утверждает пусковые комплексы проекта, в том числе объекты инженерной инфраструктуры, трибуны и дорожки будущего ипподрома международного класса    «Гран-При», многофункциональный    центр,   благоустройство   и озеленение. Проект корпорации «ЗНАК» «Гран-При» будет реализован в районе сельского поселения Отрадненское на земельном участке площадью 358 га. «Гран-При» включает ипподром международного класса, жилую, общественную,  социальную и  коммерческую    недвижимость    общей площадью более  1,5 млн кв.  м, в том числе офисно-гостиничный комплекс и коттеджный поселок.

• Власти   Одинцовского   района   Московской   области   начали   борьбу   с незаконным строительством  на одном  из самых престижных земельных участков страны - Рублево-Успенском шоссе. В конце июля на Рублево- Успенском    шоссе,    на    въезде    в    поселок    Раздоры,    начался    снос недостроенного трехэтажного здания центра для занятия йогой. В очереди на снос стоят еще минимум два десятка дорогих сооружений. Полный их перечень держится в секрете.

• Группа  компаний  «Сапсан»  в  августе  2008  года  начала  строительство коттеджного поселка «Ла-Манш» в 49 км от МКАД по Новорижскому шоссе.

• «Уралсиб»    и    «ВТБ»    построят   киностудию   на    Новорижском    шоссе. Корпорация   «Знак»   Николая   Цветкова   построит   в   деревне   Глухово Красногорского района  Московской области  кинотелестудию стоимостью 300 млн. долларов. Площадь киностудии составит 7-10 тыс. кв.м. В проект также войдет жилая зона, гостиничный комплекс, торгово-развлекательный центр, рекреационная зона и офисы продюсерских компаний.

•  Банк Goldman Sachs, один из крупнейших в мире, через управляемую им группу фондов Whitehall Street Real Estate Funds (WSREF) сделал первую покупку в России, приобретя за 300 миллионов долларов элитный поселок «Покровские холмы» на северо-западе Москвы. Сделка по покупке поселка, где арендуют дома только сотрудники  посольств  и транснациональных корпораций,    стала    едва    ли    не    единственной по покупке  жилой недвижимости  в  России  западным  инвестфондом. Поселок «Покровские холмы» был построен в 2002   году   специально   для    иностранцев, приезжающих работать в Россию: таунхаусы здесь для своих сотрудников арендуют  посольства,  а  также  Nestle,  Shell,   Procter  & Gamble,   Philips,Samsung, IKEA, BAT и другие.

•  Компания Amdex Group построит новый коттеджный поселок клубного типа на    24-м    километре    Калужского    шоссе.     Поселок    премиум-класса, расположенный   недалеко   от  деревни   Варварино   Подольского   района, получил название Free Ski.

В новом поселке на площади 4 га будет всего 12 коттеджей с оборудованной рекреационной зоной и зоной въезда. Покупатели смогут выбрать один из трех типовых проектов домов площадью 482 или 603 кв. м. Участки земли будут одинаковыми - 20 соток. Рядом с поселком Amdex Group планирует построить лыжный курорт. К работам предполагается приступить уже весной будущего года. К этому времени коттеджный поселок Free Ski будет уже полностью застроен.

•  Группа   девелоперских   компаний   «Мультигрупп»   планирует   построить поселок артхаусов «АртЭко» в 30 км от МКАД по Новорижскому шоссе. На территории 13,8 га будет возведен 101 коттедж. Поселок будет сочетать в себе «арт» и «эко» — направления.

•  В Россию пришел мировой лидер в развитии гольф-клубов: Арас Агаларов отдает Agalarov Estate в управление Troon Golf. Мировой лидер в сфере управления, развития и маркетинга гольф-центров - американская компания Troon Golf вчера заключила соглашение о сотрудничестве с Agalarov Estate сроком на 15 лет, по которому будет управлять элитным поселком и гольф-клубом Agalarov Estate, расположенными на Новорижском шоссе.

• Холдинг «Мономахъ»  приступил  к реализации  коттеджей, таунхаусов  и квартир в клубном поселке «12 месяцев ЭкоШе», расположенном в 14 км от МКАД  по  Пятницкому  шоссе,  недалеко  от  подмосковного  Зеленограда. Поселок «12 месяцев ЭкоШе» располагается на участке 3,5 га, где будут возведены 74 таунхауса, 4 коттеджа и 19 квартир в малоэтажных домах. Общая площадь возводимых объектов составит 15 тыс. кв.м. Окончание строительства намечено на 2010 год.

• Началось строительство нового поселка премиум-класса Gentle Park в 23 км от МКАД по Калужскому шоссе. В поселке планируется построить 17 домов в стиле  шале  на участках от  20 до  25 соток.  Прототипом  определения концепции коттеджного поселка GentlePark стала модель английского парка, предполагающая    открытое    пространство,    невысокую    растительность, рельефный ландшафт и, в тоже время, пропорциональное соотношение «зеленых» зон обеспечивает домовладельцам комфортное проживание. В инфраструктуру  поселка   входит  административное  здание  с   наличием квартир для обслуживающего персонала, КПП, сауна, сигарная комната, бассейн. По границе поселка протекает река Красная Пахра.

•  В    июле    состоялась    пятая    торжественная    церемония    награждения экологически безопасных коттеджных поселков Ecovillage «Весна — 2008». В номинации  «Зеленая  долина»  победителями  стали  коттеджные  поселки «Барвиха Village» и «Вестфалия». Поселок «Велегож Парк» получил приз в номинации «Абсолют».

•  В Волоколамском районе Подмосковья 1 октября состоялась торжественная церемония закладки первого камня в основание гоночной трассы Moscow Raceway. Комплекс будет располагаться в 77 км от Москвы по Новорижскому шоссе. Проект трассы был разработан известным немецким архитектором Германом Тильке. Строительство трассы может потребовать около 5,5 млрд. рублей. Инвестором проекта выступает банк «Развитие-Столица». Предполагается, что автодром будет построен к 2010 году и сможет принять все соревнования под эгидой ФИА, в том числе и Формулу-1.

ВЫВОДЫ

•  Рынок загородной  недвижимости  продолжает развиваться.  Рост  цен  за третий квартал составил порядка 4,5%

•  Основное предложение первичного рынка сосредоточено по Новорижскому направлению, также как и основной объем спроса, приходящийся на этонаправление

• Основное предложение вторичного рынка по-прежнему сосредоточено по Рублево-Успенскому направлению

•  При этом структура распределения предложения, как по удаленности, так и по направлениям в основном сохраняет тенденции первого полугодия

•  Уровень  спроса   в   начале   квартала   увеличился   относительно   первого полугодия,   чему   способствовал   выход   новых   объектов   на   рынок   и продолжение продаж в приостановленных поселках, а также окончание отпускного сезона, но в сентябре значительно опустился и достиг минимума этого года

•  Третий квартал продолжает тенденции увеличения объемов предложения и роста цен первого полугодия, как и тенденцию заявления новых проектов, что свидетельствует о стабильном развитии этого сегмента

•  Третий квартал продолжает тенденции увеличения объемов предложения и роста цен первого полугодия, как и тенденцию заявления новых проектов, что свидетельствует о стабильном развитии этого сегмента.