Аренда недвижимости. Аналитика от Усадьбы

Рынок аренды жилой недвижимости отреагировал на текущую ситуацию на финансовых рынках прогрессирующим оживлением. Осенний период всегда был одним из самых активных на рынке аренды квартир, к тому же, некоторые из покупателей, планировавших приобретение недвижимости, переориентировались на аренду. Вследствие этого динамика сделок в данном сегменте увеличилась в 1,5 раза. Указанная тенденция, по мнению аналитиков Агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», сохранится до стабилизации ситуации на финансовых рынках. Традиционно, аренда элитной недвижимости – стабильно развивающийся рынок, у которого, даже без учета сложившейся ситуации, есть перспективный потенциал роста.

По словам Екатерины Батынковой, Управляющего директора Агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»: «Профессионалы давно отметили, что на протяжении года периоды активного роста цены и общей активизации рынка недвижимости сменяются затишьем, то есть стагнацией динамики роста. Эти перемены обусловлены внешнеэкономическими факторами, колебаниями валют, доходностью ценных бумаг, спросом на аренду квартир и сезонами отпусков. Однако в последние 2 года ярко выраженных периодов затишья практически не наблюдалось, рынок стабильно демонстрировал положительную динамику».

В среднесрочной ретроспективе, с 2000-2001 года цены на рынке аренды элитного жилья неуклонно росли, и ежегодное их увеличение достигало 20-30% в год. В последние месяцы наблюдался стабильный прогнозируемый аналитиками компаниями «Усадьба» рост стоимости аренды элитного жилья, который к началу октября составил 20% по сравнению с первым полугодием 2008.

На сегодняшний день, разброс цен по сдаче жилья в аренду составляет: для квартир бизнес-класса от 5000 до 10 000 долларов, для элитного сегмента ежемесячная арендная ставка начинается с 10 000 долларов. Что касается верхнего ценового диапазона, то 30 000 - 50 000 евро в месяц за огромную квартиру с эксклюзивным ремонтом в историческом центре города – по сегодняшним меркам, не предел.

Диапазон цен на аренду элитных квартир колеблется в зависимости от месторасположения и качества дома, общей площади жилья и качества ремонта. Цена от 3 000 евро в месяц за небольшую двухкомнатную квартиру, стандартная для Кутузовского проспекта, практически не встречается, например, на Остоженке.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района*

Остоженка/Пречистенка	$5000-46000
Арбат	$3000-30000
Тверская	$3500 -28000
Патриаршие пруды	$4000-40000
Замоскворечье	$3000-20000
Запад	$2500-20000
Юго-Запад	$2500-25000

* При составлении данного диапазона рассматривались квартиры, выбранные по единым общим параметрам такими, как: качественный ремонт, наличие бытовой техники, частичная / полная меблировка. Количество комнат от 2 до 5 и более.

Последние годы в элитном сегменте наиболее четко прослеживается закономерность, что стоимость 1 месяца аренды примерно соотносится со стоимостью 1 кв.м. аналогичного жилья на продажу. Также следует отметить, что цены на аренду жилья хоть и высоки, но все же отстают в росте от стоимости продажи. Например, если взять рассмотреть среднюю квартиру на Остоженке, со стоимостью аренды 15 000 долларов в месяц и сравнить с ее стоимость при продаже – около 4 500 000 долларов США, то получится, что на эту сумму данную квартиру можно снимать около 25 лет.

Вышеперечисленные факторы привели к тому, что инвестиционная покупка квартир с целью последующей сдачи в аренду стала достаточно развитым и доходным бизнесом, особенно для частных лиц. Такая покупка всегда выгодна, учитывая, что стоимость недвижимости растет, и соответственно собственник получает двойную выгоду: и в виде роста в цене квартиры, и в качестве дохода от аренды.

Однако если квартира сдается с целью самоокупаемости, то подобное инвестирование будет носить характер долгосрочного вложения, но, исходя из текущих условий рынка элитной недвижимости Москвы, достаточно гарантированного. Относительно невысокий уровень доходности компенсируется минимальными рисками: в отличие от инструментов денежных рынков, которые чутко реагируют на различные потрясения, элитная квартира в любом случае останется ликвидным активом.

Екатерина Батынкова советует: «Выгоднее всего приобретать квартиры, соответствующие основным трендам требований клиентов: в новых элитных домах с огороженной территорией, многоуровневой системой охраны, подземным паркингом и развитой инфраструктурой, включающей спортзал, бассейн. Также большим спросом пользуются расположенные в центре столицы дома дореволюционной постройки, полностью реконструированные, но с сохраненным историческим фасадом».

Наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются следующие районы: Хамовники, Арбат, Тверская с прилегающими переулками, Замоскворечье, Патриаршьи пруды, а также Запад, Северо-Запад и Юго-Запад столицы.  Популярность районов обусловлена несколькими факторами: инфраструктурой микрорайона, близостью к центру и бизнес паркам, удобным расположением по отношению к образовательным учреждениям, в том числе, конечно, предназначенным для иностранных граждан. Немаловажным фактором является экологическая обстановка в микрорайоне, наличие парковых зон, близостью водоемов.

Элитное жильё, предназначенное для сдачи в аренду, кроме основных ценообразующих факторов, таких, как месторасположение, тип дома, площадь квартиры,  отличает наличие дорогих отделочных материалов, элитные марки бытовой и сантехники,  дорогой мебели, охраняемой территории, отделка входной группы, качество лифтов, наличие подземной или охраняемой парковки, и, конечно, видовые характеристики. Квартиры элитного уровня выполнены по индивидуальному дизайн проекту, подчас известного дизайнерского бюро, в то время как в квартире бизнес класса чаще всего выполнен очень качественный стандартный ремонт.

С инвестиционной точки зрения, 2-3-4х-комнатные квартиры более привлекательны для потенциальных арендодателей. По данным аналитиков компании «Усадьба», на такие квартиры приходится порядка 80% заявок от арендаторов, причем львиная доля – на небольшие квартиры с 2-3 комнатами.

Данные по статистике арендных ставок за 2008 год*:

кол-во комнат	$, без мебели	$, с мебелью
2	2000-7400	2500-16000
3	2900-15370	3000-30000
4	3900-23000	4500-30000
5	7380-27650	7500-31000
5 и более	8000-25000	9970-45000

*При составлении данного диапазона учитывались единые требования к общим параметрам квартир. Диапазон отражает минимальную нижнюю грань и верхний потолок стоимости аренды квартиры, в среднем по элитному городскому рынку.

По словам Е.Батынковой, «Если наши клиенты заинтересованы в стабильном доходе в ближайшие 5-10 лет, особенно относительно текущей ситуации на фондовых рынках, то мы рекомендуем купить квартиру, при наличии, безусловно, свободных денежных средств, которые на данный момент непонятно, куда надёжнее вкладывать,  для сдачи в аренду, в результате чего клиент получает ежемесячный доход плюс рост стоимости самой недвижимости порядка 30% в год».

Тем не менее, уточняют консультанты «Усадьбы», перед покупкой «квартиры как бизнеса» крайне рекомендуется обратиться к профильным специалистам – в агентство полного цикла, занимающееся элитной жилой недвижимостью. Они смогут грамотно проконсультировать частного инвестора, предостерегут от распространенных ошибок, и помогут подобрать оптимальный вариант недвижимости, способный приносить стабильный доход.

Агентство элитной недвижимости «Усадьба» специализируется на рынке эксклюзивного жилья с 2000 года. Начав своё развитие на рынке загородной недвижимости по Рублёво-Успенскому направлению в 2000 году, «Усадьба» последовательно выходила на другие сегменты рынка жилой элитной недвижимости — продажа квартир, аренда квартир, выделение инвестиционного консалтинга в отдельное направление деятельности.

С 2005 года «Усадьба» — агентство полного цикла по обслуживанию всех интересов клиента в сфере элитной недвижимости. Приоритеты – реализация наиболее дорогих и статусных объектов загородного рынка Рублево-Успенского направления, Калужского и Новорижского шоссе; продажа и аренда городских квартир, особняков и пентхаусов.