Что рентабельнее: высотное или малоэтажное строительство?
16 октября в Москве в отеле Марриотт Гранд прошла II земельная конференция «Земля как основа девелоперского проекта». На мероприятии обсуждались вопросы правовой экспертизы объектов загородной недвижимости, содействия развитию жилищного строительства, тенденции развития земель в регионах и многое другое.
Агентство эксклюзивной недвижимости «Усадьба» приняло активное участие в конференции. Спикером выступил Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании. В своем докладе на тему земель ИЖС, отведенных под коттеджные поселки и жилые комплексы, Иван Шульков рассказал о рентабельности данных типов застройки, основных характеристиках форматов застройки, а также факторах, которые влияют на реализацию того или иного объекта, его динамику и удельную цену продаж.
По словам Ивана Шулькова, рентабельность застройки того или иного объекта – это многофакторная функция, основными составляющими которой являются объем продаж, маржа и время:
I. Объем продаж = Площадь территории * Плотность застройки * Коэффициент коммерческой площади (где плотность застройки и Коэффициент коммерческой площади зависят от типа застройки).
II. Маржа = Удельная цена продаж / Удельная себестоимость строительства (где Удельная цена продаж и удельная себестоимость строительства зависят от типа и качественных характеристик объекта).
«Эффект масштаба». Удельная себестоимость строительства также зависит от плотности застройки – чем она выше, тем меньшая часть цены земли (а также расходов на оформление и других независящих или малозависящих от объема строительства издержек) приходится на удельную себестоимость 1 кв.м. возведенной недвижимости.
III. Время (период реализации проекта)
· Полный период строительства (когда проект находится только на стадии инвестирования)
· Полный период продаж (когда проект уже застроен объектами)
По словам Ивана Шулькова, на возможность осуществления проекта, динамику и удельную цену продаж влияют ограничения и реализуемость проекта на рынке, а именно:
1. Нормативно-правовые ограничения
· Вид права
· Вид разрешающего использования
· Ограничения по этажности
2. Транспортная ситуация
· Улучшение транспортной доступности жилого комплекса в проектах среднего и крупного масштабов за счет строительства дороги, как правило, экономически целесообразно и оправдано.
3. Соответствие типа и категории объекта качеству земельного участка.
· Экологическая ситуация
· Характер преобладающей застройки
· Природно-рекреационные характеристики местности
· Инфраструктурное окружение
4. Совместимость отдельных типов застройки
При проектировании комплексной застройки объектами разных форматов необходимо учитывать аспект совместимости форматов, а именно:
· Совместимости по этажности
· Совместимости по типу застройки
· Совместимости целевых аудиторий
Примечание: Несовместимость друг с другом отдельных форматов в рамках комплексной застройки территории несет коммерческие риски реализации всего проекта в целом, связанные со снижением качественных характеристик (дисгармония в архитектуре проекта, социальная неоднородность жителей и пр.) и соответственно потребительской привлекательности и востребованности проекта.
5. Соответствие масштаба проекта потенциалу рынка.
Иван Шульков отметил: «Только по итогам исследования данных факторов, возможно сделать качественный прогноз динамики и полного периода продаж, и соответственно создать финансовую модель проекта и рассчитать его экономическую эффективность».