Анализ рынка торговой недвижимости за III квартал 2008 года
Третий квартал 2008 года ознаменовался открытием нескольких торговых центров в Москве:
В сентябре 2008 года состоялось официальное открытие второй очереди торгово-развлекательного центра «Семеновский» около ст.м «Семеновская». Общая площадь двух очередей составит 41 тыс. кв. м. На сегодняшний день первая очередь закрыта на реконструкцию. В цокольном этаже разместятся секции промышленных и бытовых товаров, а также мультисервис. На первом располагается круглосуточный продуктовый супермаркет, на втором этаже - торговая галерея, третий этаж занимает фуд-корт. На четвертом этаже расположатся офисы. Также в центре будут работать мультиплекс с пятью залами для кинопоказа и семейный развлекательный центр.
В августе после реконцепции открылся ТЦ «Столица» в Солнцево. Общая площадь объекта после реконцепции составила 13,5 тыс. кв. м. Среди привлеченных якорей - продуктовый супермаркет «Перекресток» и магазин товаров для детей «Детский мир». Ресторанная зона включает в себя «Патио-пицца» и «Ростик’c». Развлекательная составляющая предполагает наличие современного кинотеатра и детской игровой комнаты.
В сентябре начала функционировать торговая часть торгово-офисного центра «Сатурн». Здание общей площадью 13 тыс. кв. м расположено рядом со станцией метро «Водный стадион». Торговая часть занимает около 5,5 тыс. кв. м. Более 1,5 тыс. кв. м занимает супермаркет, около одной тысячи квадратных метров - обувной магазин «Фабрика обуви», остальные площади - торговая галерея. Кроме того, в цокольном этаже на площади 1 тыс. кв. м разместился клуб-кафе «ПМЖ».
Таким образом, за девять месяцев 2008 года в эксплуатацию было введено около 210 тыс. кв. м торговых центров, что по-прежнему значительно ниже европейских показателей.
Как и в предыдущие месяцы можно отметить продолжающуюся тенденцию задержки ввода проектов. По-прежнему большинство торговых центров, заявленных на 2008 год так и остаются не открытыми. Открытие некоторых из них уже официально было перенесено на 2009 г., особенно это коснулось таких крупномастабных проектов, как «Филион» (ТЦ на Багратионовском пр.), «Гудзон», «Рио Гранд». Можно отметить и то, что многие девелоперы в связи с ситуацией на рынке либо продают, либо замораживают свои проекты. Официально об этом уже заявили «Макромир» Midland Development, «Корстон», X5 Retail Group, «Самохвал» и другие. При этом общая площадь объектов, которые планируются к вводу до конца года составляет более 1 млн. кв. м, однако реализация всех этих проектов в IV квартале 2008 г. достаточно сомнительна.
СПРОС
На рынке торговой недвижимости Москвы по-прежнему наблюдается высокий уровень спроса на торговые площади. Однако в последний месяц можно говорить о его стабилизации, замедлении темпов роста и снижении активности. Несмотря на это, в 3 квартале 2008 г. стало известно о выходе на российский рынок нескольких новых иностранных операторов:
«Дочка» холдинга S Group’s Media Service – финская торговая компания SOK Corporation в течение пяти–семи ближайших лет планирует открыть 15–20 гипермаркетов Prisma в России. Ассортимент магазинов будет состоять из 60 тысяч наименований, треть которых будет приходиться на продовольственные товары. Первый в России магазин сети открылся в Санкт-Петербурге.
В ближайшее время в России появится сеть магазинов недорогой детской одежды французской Du Pareil au Meme (200 магазинов во Франции + 100 в мире). До конца 2009 г. компания планирует открыть десять монобрендов Du Pareil au Meme, вложив в развитие около 8 млн. евро. Известно, что первые два магазина сети будут открыты в московских торговых центрах «Рамстор» (выкупленных Auchan) – на Севастопольской и в Марьиной Роще.
Производитель одежды Finn Flare выводит на российский рынок новую марку молодежной одежды AppleMoon. До конца текущего года компания намерена открыть около 7 магазинов под этим брендом. Первые фирменные магазины уже открыты в Москве. Новый бренд позиционируется в среднем ценовом сегменте и рассчитан на покупателей 17-23 лет.
Крупнейший американский ритейлер электроники Best Buy планирует выйти на российский рынок. Он зарегистрировал товарный знак Future Shop и регистрирует знак Best Buy. Средняя торговая площадь магазинов – 3,7 тыс. кв. м.
В торгово-развлекательном центре «Филион» на Багратионовском проезде планируется открытие магазина Carrefour (займет примерно 10–12 тыс. кв. м). Это будет второй магазин сети в России, открытие которого запланировано на 2009 год. А первый магазин сети откроется в конце года в Краснодаре. Кроме того, к открытию готовится Carrefour в Самаре.
Японская Fast Retailing Co. рассматривает возможность открытия магазинов под маркой Uniqlo в России, варианты расположения которых уже рассматриваются.
Американская сеть супермаркетов под брендом Independent Grocers Alliance (IGA) может выйти на рынок России уже до конца этого года. Торговой компании с годовым оборотом в 21 млрд. долларов поможет в этом ГК «Меркурий», владеющая сетью дискаунтеров «Дикси». Дистрибьютор получит право лицензировать независимые российские компании розничной торговли под лейблом IGA, а также предоставлять им исключительные дистрибьюторские права.
Помимо этого в третьем квартале 2008 г. можно отметить заявления об активном развитии таких российских сетей, как: «Бахетле», «Техносила», «X5 Retail Group», «Азбука Вкуса» (проекты «Оливье и «Вкусная Япония»), «М.Видео», «Детский мир», «Магнит» и др.
Продолжается тенденция спада активности спроса. После традиционного снижения в течении летних месяцев уровень спроса по-прежнему имеет тенденцию к снижению, что связано с ситуацией на рынке, а именно финансовым кризисом. Наиболее вероятно, что данная тенденция сохранится до конца 2008 года. На сегодняшний день многие компании приостановили сделки как по аренде, так и по покупке новых помещений. Можно отметить значительное снижение спроса на покупку инвестиционных проектов и земельных участков под строительство, поскольку многие девелоперы столкнулись с проблемой финансирования проектов. В то же время некоторые компании наоборот стремяться скупить подешевевшие проекты. Так, например, X5 Retail Group приняла решение о замораживании долгосрочных и дорогостоящих проектов, но в то же время высвободившиеся средства компания намерена направить на покупку недвижимости и ритейлеров, испытывающих финансовые трудности, связанные с кризисом ликвидности. Это подтверждается также и крупными инвестиционными сделками, прошедшими в 3 квартале 2008 года:
Была достигнута договоренность о выкупе 100% акций крупнейшего сотового ритейлера «Евросеть» инвестиционной компанией ANN, подконтрольной Александру Мамуту. Сумму сделки стороны не озвучили, но по оценкам экспертов она составит около $400 млн., не считая долга, равного приблизительно 850 млн. долларов. Уже после сделки в Федеральную антимонопольную службу РФ поступила заявка на приобретение доли в компании со стороны компании «Вымпелком», оператора связи «Билайн». Точный размер пакета, который может приобрести компания, не называется, однако известно, что речь не идет о контрольной доле.
Основатель торговых сетей «Пятерочка» и «Карусель» Андрей Рогачев стал владельцем 99% компании «Макромир», планирующего построить около 2,5 млн. кв. м торговой недвижимости. По экспертным оценкам сумма сделки составила приблизительно 500-600 млн. долларов.
Компания Moet Hennessy Louis Vuitton (LVMH), крупнейший игрок на рынке товаров luxury, приобрела 50% акций «Единой Европы», развивающей парфюмерно-косметическую сеть Ile de Beaute (сделка по приобретению LVMH части компании будет закрыта до конца 2008 года). Эксперты рынка оценивают сделку в 200−250 млн. долларов, без учета «бонуса», который «Единая Европа» получит в виде права на франшизу сети Sephora.
Корпорация Mirax Group отказалась от планов строительства торгово-развлекательного комплекса под Смоленской площадью. Mirax, как пояснили в компании, решила ограничиться разработкой проекта застройки подземного пространства, после чего перепродала его другому девелоперу за 60 млн. долларов. Покупателем выступила компания «Мегастрой», которой сама стройка обойдется примерно в 130 млн. долларов.
Бизнесмен Олег Тиньков продал долю в сети пивных ресторанов скандинавскому фонду прямых инвестиций Mint Capital. Сумма сделки составила 10 млн. долларов.
Группа инвесткомпаний «Да Винчи Капитал» выкупила 29% акций сети магазинов детских товаров «Империя детства». Сумма сделки оценивается в 10 млн. долларов.
Многозальный кинотеатр «Сезон Синема» в развлекательном комплексе «ВэйПарк» продан федеральной сети «Кронверк Синема» (УК «Эпос»). Сумма сделки не разглашается. Мультиплекс расположен на 71-м км МКАД, между Волоколамским шоссе и улицы Свободы в комплексе «ВэйПарк».
В 3 квартале структура спроса в зависимости от площади помещений не претерпела значительных изменений. Так, наиболее востребованными по итогам 3 квартала 2008 г. остаются помещения, площадью от 100 до 200 кв. м. Их доля в структуре спроса продолжает расти. Наименее востребованными остаются площади более 500 кв. м, поскольку на сегодняшний день в Москве количество крупных торговых сетей еще не очень велико. Однако, можно прогнозировать, что выход на рынок новых крупных зарубежных операторов повлияет на структуру спроса и большие помещения будут все более востребованными.
Большой популярностью, согласно заявкам, поступавшим в компанию Welhome в третьем квартале 2008 г. пользуются такие улицы как улица, как Новый Арбат, Тверская, Сретенка, Мясницкая, Рублевское шоссе, Мичуринский и Комсомольский проспект. По-прежнему сохраняется тенденция смещения спроса из центра в спальные районы. Особенно популярными являются основные улицы с высокой проходимостью, места около станций метро.
Что касается срока экспозиции, то наиболее быстро сдаются помещения в тех местах, где они редко появляются, то есть, где предложение ограничено. Например, ул. Сретенка около м. Сухаревская, Комсомольский проспект, Мичуринский проспект от ул. Лобачевского до ул. Раменки. В то же время, несмотря на дефицит качественного предложения, в местах где достаточно часто появляются площади в аренду или на продажу, помещения могут простаивать месяцами, например, на ул. Тверская, 1-я Тверская - Ямская, Новый Арбат, Садовое кольцо. Как правило, это связано, в первую очередь, с завышенным ставками аренды на эти помещения.
АНАЛИЗ ЦЕН
Спрос на качественные торговые площади по-прежнему превышает предложение, что влияет на уровень арендных ставкок. Однако, учитывая летний сезон, а также нестабильную ситуацию на рынке и снижение активности спроса, по итогам третьего квартала рост арендных ставок был незначительным и не превысил 1-2%. Можно констатировать, что уровень ставок в третьем квартале 2008 г. был стабильным, что во многом обеспечивается долгосрочными договорами аренды. С начала 2008 года рост ставок составил порядка 11%.
Самый высокий уровень ставок был зафиксирован, традиционно, в центральном районе Москвы. В наиболее посещаемых и хорошо зарекомендовавших себя торговых центрах они достигают – 5 000 – 6 000 долларов за 1 кв. м в год.
На втором месте по уровню арендных ставок находится Запад Москвы. Наиболее низкий уровень ставок отмечен в торговых центрах Восточного административного округа. Это связано с тем, что в данном округе по-прежнему наблюдается большой дефицит качественных торговых центров, как функционирующих, так и планируемых к вводу. Средняя ставка на рынке торговых центров г. Москвы составляет на конец сентября около 2 150 долларов за 1 кв. м в год.
Арендные ставки на помещения формата стрит-ритейл в наиболее популярных торговых коридорах города варьируются в среднем от 2 500 до 6 000 долларов за 1 кв. м в год. Самые высокие ставки достигают 10 000 долларов за 1 кв. м в год. В среднем арендные ставки на помещения с хорошими параметрами составляют 2 500 – 4 000 долларов за 1 кв. м в год в центре города и 1 500 – 3 000 долларов за 1 кв. м в год в спальных районах. На помещения с худшими характеристиками и расположенные в очень отдаленных районах ставки аренды могут находится в диапазоне до 1 000 долларов за 1 кв. м в год. Самыми дорогими, по прежнему, остаются ул. Новый и Старый Арбат, Кутузовский проспект, ул. Тверская, Ленинский и Ленинградский проспект. Самые низкие арендные ставки зафиксированы на помещений на окраинах города, в местах, удаленных от местро и наземных транспортных остановок.
Несмотря на то, что ситуация на рынке не очень сильно повлияла на динамику арендных ставок, в отношении цен на торговые помещения можно отметить более сильное влияние.
Многие девелоперы выставили на продажу как проекты, так и земельные участки под строительство. В связи с этим предложение значительно превысило уровень спроса на данном направлении, что в свою очередь сказалось на уровне цен на торговую недвижимость. Так, за последний месяц снижение цен на торговые помещения составляло до 15%. При чем по прогнозам данная тенденция будет сохраняться до конца года, к этому моменту цены могут упасть более чем на 30% от первоначального уровня.
СОБЫТИЯ В СЕГМЕНТЕ
На месте автозавода «Москвич» построят комплекс «Метрополь». В реализацию проекта на территории бывшего автозавода планируется вложить от 3 млрд. до 4 млрд. долларов. Концепцией комплекса предусмотрено строительство 1,5 млн. кв. м офисных, гостиничных и торгово-развлекательных площадей. Кроме того, на территории бывшего автозавода планируется возвести около 5 млн. кв. м жилья, объекты коммерческой и производственной недвижимости, а также крупный выставочный комплекс.
Девелоперская структура холдинга «Согласие-альянс» – компания «Легаси девелопмент» планирует построить многофункциональный комплекс на земельном участке площадью 2,1 га, ограниченном улицами Тверская, Малая Дмитровка, Настасьинским переулком и Пушкинской площадью. В настоящее время на участке располагаются несколько объектов культурного наследия, в том числе семиэтажное здание редакции газеты «Труд» (4,2 тыс. кв. м) – бывший доходный дом, построенный на рубеже XIX–XX веков. Согласно проекту комплекс будет включать четырехэтажную офисно-торговую часть и несколько башен с апартаментами и бутик-отелем с подземной автостоянкой.
На месте продовольственного рынка «Слободка» на Коровинском шоссе построят торговый центр. Это будет 2-3-этажное здание с подземным этажом для парковки автотранспорта общей площадью свыше 21 тыс. кв. м. Площади первого этажа торгового центра будут предназначены для торговли продовольственной продукцией. На втором и третьем этажах разместятся предприятия общественного обслуживания, кинотеатр, кафе, а также офисные помещения. Общее количество парковочных мест увеличится с 250, которые есть в настоящее время, до 500 за счет наземной и подземной автостоянки. Точные сроки строительства пока не определены.
28 июля в Москве ЗАО «ЮниКредит Банк» и Accent Real Estate Investment Managers (AREIM) было подписано соглашение о предоставлении кредита
суммой 60 млн. долларов на строительство ТРЦ в московском районе Северное Бутово, сообщает Интерфакс. Известно, что инвестором проекта выступает AREIM, девелопером же - Perga Development and Management. Кредит предоставлен на срок 6,5 лет. Новый торговый центр общей площадью около 30 тыс. кв. метров расположится в одном из крупнейших спальных районов столицы. Он будет включать в себя торговую галерею, продуктовый гипермаркет, гипермаркет электроники, а также ресторанный дворик и развлекательную зону. Проектировщиками предусмотрен паркинг на 720 машиномест. Сдать проект планируется в 3-ем квартале 2009 г.
Новый торгово-развлекательноый комплекс появится в III квартале 2011 г. на участке площадью 1 га в московском Жулебине на ул. Авиаконструктора Миля, вл. 5/1. Планируемая общая площадь нового ТРК – 38 тыс. кв. м. В планировке нового ТРК предусмотрены 3 этажа и цоколь. Закрытая парковка рассчитана на 460 машиномест и будет занимать часть - 1-го и цокольного этажей.
На Горьковском шоссе, в 500 метрах от МКАД будет реализован проект многофункционального комплекса стоимостью около 200 млн. долларов. В состав МФК будут включены четыре здания, общая площадь которых составит 50 тысяч кв. м. Руководить проектом будет Павел Фукс, владелец девелоперской компании Mos City Group. В настоящее время на участке уже построен торговый центр площадью около 15 тыс. кв. м, а также ведется строительство второго здания площадью 10 тыс. кв. м.
ВЫВОДЫ
Согласно ситуации на рынке торговой недвижимости, на конец третьего квартала можно отметить продолжающуюся тенденцию переноса сроков ввода торговых объектов. Учитывая, что до конца года заявлено порядка 1,4 млн. торговых площадей, на сегодняшний день введено не более 15% из них. При учете сложившейся ситуации на рынке можно прогнозировать не только продолжение, но и значительное усиление данной тенденции в связи с проблемами финансорования проектов и их приостановления.
Помимо этого наиболее вероятно, что это также повлияет на снижение заявленных объемов строительства в среднесрочной перспективе.
По прогнозам аналитиков компании Welhome до конца года на сегодняшний день можно прогнозировать выход на рынок не более 500 тыс. кв. м торговых площадей. Таким образом, основной ввод торговых центров, традиционно, будет происходить в течении 4 квартала – в конце года.
Активность спроса на рынке в ближайшее время не будет значительно расти, уже на сегодняшний день известно о том, что многие компании приостанавливают ранее запланированное расширение и, соответственно сделки по аренде новых площадей.
На рынке инвестиционных сделок возможна активность в сфере покупки подешевевших активов компаний и проектов финансово стабильными компаниями. Однако в целом можно констатировать спад инвестиционной активности.
Ставки аренды на данный момент стабильны, в перспективе влияние на их поведение будут оказывать макроэкономические факторы и ситуация на рынке. Цены продажи в ближайшие месяцы имеют тенденцию к снижению.
В сентябре начала функционировать торговая часть торгово-офисного центра «Сатурн». Здание общей площадью 13 тыс. кв. м расположено рядом со станцией метро «Водный стадион». Торговая часть занимает около 5,5 тыс. кв. м. Более 1,5 тыс. кв. м занимает супермаркет, около одной тысячи квадратных метров - обувной магазин «Фабрика обуви», остальные площади - торговая галерея. Кроме того, в цокольном этаже на площади 1 тыс. кв. м разместился клуб-кафе «ПМЖ».
Таким образом, общая площадь качественных торговых центров Москвы по итогам 3 квартала 2008 года превысила 4 млн. кв. м и оценивается аналитиками компании Welhome на уровне 4,1 млн. кв. м. Учитывая арендопригодную плошадь данных объектов, обеспеченность качественными площадями торговых центров в Москве составляет порядка 250 кв. м на тыс. человек, что по-прежнему значительно ниже европейских показателей.