Кайдо Каарма: Необходимо остановить тех, кто, спекулируя словами, пытается заставить рынок недвижимости лихорадить
Генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости «Est-a-Tet» Кайдо Каарма призывает не сеять панику в обществе, а объективно оценивать ситуацию, происходящую на рынке недвижимости. Об этом Guide to Property сообщили в пресс-службе компании.
На сегодняшний день игроки рынка недвижимости предпринимают активные меры для борьбы с финансовым кризисом и его экономическими последствиями. В этом процессе задействованы практически все механизмы государственного и рыночного регулирования.
Однако хотелось бы обратить внимание на не совсем очевидные, но не менее опасные риски, возникающие в результате активной деятельности некоторых «аналитиков», которые, пытаясь спрогнозировать развитие рынка, начинают спекулировать заявлениями о существенном обвале цен и зарабатывать себе имя, не особо вникая в детали. В результате чего возникает искусственно созданное негативное информационное поле, искажающее реальную конъюнктуру рынка.
Какова на данный момент ситуация на рынке недвижимости? Приведем лишь некоторые факты.
По состоянию на первое полугодие 2008г. обеспеченность жильем в Москве составляет 60%. Ввод площадей вместо запланированных 5,3 млн. кв. м за три квартала 2008 года составил 2 млн. кв. м. Из них более 65% - это социальное жилье. Как мы видим, налицо дефицит предложения, который возник не сегодня, а накапливался в течение продолжительного периода при том, что в долгосрочной ретроспективе (за последние 8 лет) нельзя не отметить положительную динамику роста удовлетворения спроса.
Финансовый кризис лишь усугубляет ситуацию, а его последствия будут отражаться на рынке недвижимости через 1-1,5 года, когда дефицит вырастет еще больше. Это связано с тем, что отсутствие стабильного финансирования и удорожание кредитов для девелоперов приведет к тому, что будут достраиваться объекты, находящиеся в стадии завершения строительства, а новые объекты и те, которые проектируются – будут «заморожены» до лучших времен. Разрыв технологической цепи девелоперского цикла приведет к еще большему разрыву между спросом и предложением. В этом случае практика развития российского рынка недвижимости позволяет спрогнозировать в обозримом будущем очередной виток галопирующего роста цен.
Парадокс состоит в том, что заявления аналитиков о существенном падении цен приводят к такому явлению, как рост отложенного спроса. Те люди, которые имеют возможность в настоящее время купить квартиру, предпочитают дождаться того момента, когда сбудутся все эти необоснованные прогнозы. За этот период накопленные средства «съедаются» инфляцией, происходят изменения конъюнктуры рынка недвижимости, усложняются процедуры банковского кредитования и так далее. В итоге складывается ситуация, когда имеющихся средств покупателя уже не хватает на запланированную ранее покупку жилья и приходится рассматривать менее хорошие варианты.
Происходит разрушение самого принципа действия девелоперского цикла, основным элементом которого является постоянная оборачиваемость финансовых средств: девелоперы берут кредиты - строят объекты – продают квартиры – отдают кредиты и вкладывают средство в развитие новых площадок – и так далее. Искусственное снижение спроса путем анонсирования того, что цены вот-вот рухнут (и, следовательно, надо немного подождать), лишь усугубляют и без того сложное положение на рынке. В результате возникает кассовый разрыв, в результате которого они не в состоянии погасить краткосрочные займы, не заморозив часть объектов.
Таким образом, многие аналитики, стараясь объяснить текущие колебания рынка в отрыве от среднесрочных и долгосрочных прогнозов, лишь усугубляют сомнение в обществе. На данный момент нет предпосылок говорить о 50%-ном обвале цен, который фигурирует в некоторых оценках. Растущий дефицит предложения наряду с ростом ставок по кредитам как для девелоперов, так и для покупателей, а также общее снижение покупательской способности могут привести к краткосрочной корректировке, однако в перспективе на год-полтора эти факторы приведут лишь к очередному удорожанию жилья.
Постоянно возрастающая себестоимость строительства, увеличивающийся дефицит предложения, высокая цена входного билета в проект, резкое повышение банками ставок на кредиты для застройщиков – каким образом совокупность данных факторов может привести к тому, что недвижимость будет дешеветь?
Застройщик не будет работать себе в убыток. Девелоперы станут действовать по схеме step-by-step: заканчивать строительство одного объекта, и только после этого начинать освоение нового проекта. При этом строительство масштабных проектов, которое невозможно без серьезного финансирования в течение длительного периода, будет приостановлено, что опять приведет к дефициту предложения.
Мы призываем всех, кто пытается спекулировать словами, трезво оценивать ситуацию и не сеять панику в обществе, внушая людям то, для чего нет реальных предпосылок. В конечном счете, от подобных прогнозов пострадают непосредственно сами покупатели.