Роман Соколов

Офисная эволюция не обратима

Эксперты и аналитики рынка недвижимости констатируют: в Москве полным ходом идет процесс децентрализации и реиндустриализации. В центре города, на месте легендарных фабрик по производству шоколада, бывших НИИ, ткацких фабрик и прочих учреждений советского прошлого появляются различного рода здания коммерческой недвижимости.

Об основных тенденциях развития на рынке офисной и торговой недвижимости мы поговорили с Романом Соковым, директором департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow.

- Роман Владимирович, расскажите, пожалуйста, о тенденциях развития рынка коммерческой недвижимости в сегменте офисной недвижимости?

- С каждым годом, все активнее проявляется тенденция к децентрализации рынка. Большинство офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В», запланированных к вводу в эксплуатацию во II полугодии 2008 года находится в поясе Третье транспортное кольцо – МКАД. Недостаток свободных участков в центре Москвы, а также постановление Правительства Москвы об уменьшении строительства офисов в центре города обусловили смещение интересов девелоперов и инвесторов за пределы Садового кольца и за МКАД.

- Еще одна характерная тенденция – многофункциональность и масштабность. Только за первое полугодие 2008 г. в Москве к реализации было заявлено около 30 проектов, общая площадь каждого проекта более 100 тыс. кв. м. Возможность строительства крупномасштабных многофункциональных комплексов с развитой инфраструктурой и более удобной транспортной доступностью заставляет все больше компаний проявлять интерес к участкам на окраинах города.

- По Вашему мнению, с чем связано появление подобных проектов?

- Спрос на качественные офисные площади рождает предложение, а сочетание в одном комплексе нескольких функций позволяет повысить рентабельность проекта и снизить риски. 

Наиболее значимые объекты, о планах строительства которых было заявлено в I полугодии 2008 года

- В первом полугодии 2008 года ряд российских и иностранных компаний объявили о своих планах инвестирования средств в рынок офисной недвижимости Москвы.

- Как вы считаете, после событий, произошедших на мировом финансовом рынке, продолжится ли рост инвестиций и повлияет ли мировой кризис на темпы строительства коммерческой недвижимости?

- Кризис уже повлиял на темпы реализации тех или иных проектов, некоторые компании, работающие на рынке коммерческой недвижимости, заявили об остановке финансирования проектов. Однако о полном прекращении строительства всех объектов коммерческой недвижимости говорить не приходится

- Почему, по Вашему мнению, в настоящее время появляется все больше объектов в пределах МКАД и ТТК?

- Одной из причин появления объектов офисной недвижимости в пределах МКАД и ТТК является политика московских властей, ограничивающая строительство в центральном округе. Проблема поиска свободных участков в центральной части города обусловила смещение интересов девелоперов и инвесторов не только за пределы Садового кольца, но и ближе к МКАД. Помимо этого, возможность строительства крупномасштабных многофункциональных комплексов с развитой инфраструктурой и более удобной транспортной доступностью заставляет все больше компаний проявлять интерес к участкам на окраинах города.

- Реиндустриализация центра – это еще одна тенденция?

- Да, так же как и редевелопмент, строительство коммерческой недвижимости на месте бывших промышленных зон, фабрик, НИИ становится рентабельным. С помощью редевелопмента города избавляются от неприбыльных активов. В настоящее время активно ведется формирование делового центра, еще не завершено строительство Москва-Сити, как уже на очереди проект Большого Сити (проект развития территорий вокруг Москва-Сити). Постепенно из Москвы в область выводят легендарные фабрики по производству шоколада, ткацкие фабрики. Так, к примеру, на месте фабрики «Большевик» появится современный бизнес-центр, «Москвичку» заменит многофункциональный центр. Совсем недавно, в конце сентября, в эксплуатацию была сдана первая очередь бизнес-центра «Морозов» класса «А», который располагается на территории бывшей ткацкой фабрики, застраиваемой сейчас бизнес-кварталом «Красная роза 1875». Наша компания оказывала услуги технической эксплуатации в бизнес-центре «ЛеФОРТ», который расположен по ул. Электрозаводская, на месте бывшей фабрики, построенной полтора века назад с целью производства шелка. Собственником и девелопером проекта является компания «Хорус Кэпитал», успешно реконструирующая бывшие промышленные зоны в офисы класса В, как, например, БЦ «Фабрика Станиславского» в Таганском районе Москвы.

- Как обстоят дела с развитием офисной недвижимости в Подмосковье?

- В Московской области реализуется довольно много офисных проектов, многие из них позиционируются в классе «А». При этом стоит отметить, что в Подмосковье, также как и в Москве, заявленные проекты отличаются масштабностью и представляют собой многофункциональные комплексы. Поэтому с уверенностью можно полагать, что во многих районах Московского региона будут сформированы своего рода престижные деловые кварталы, дальнейшая децентрализация рынка продолжится, и, скорее всего, в ближайшие годы все больше компаний будут арендовать помещения в офисных объектах, расположенных в ближайшем Подмосковье.

Наиболее значимые строящиеся и проектируемые объекты в ближайшем Подмосковье

- Какой класс офисной недвижимости больше развит в Подмосковье?

- Предложения офисных помещений очень сильно различаются по качеству. Бизнес-центры класса «А» в основном представлены только строящимися объектами, большинство из которых расположены сразу за МКАД. «Внешняя сторона МКАД — это уже Подмосковье, но построенные или строящиеся здесь или на удалении до 1-3 км от кольцевой автодороги объекты офисной недвижимости ориентированы в первую очередь на арендаторов из столицы, крупные российские и международные компании. Офисы классов «В-» и «В+» в Подмосковье представлены как новыми, так и реконструированными объектами. Один из самых крупных — первая очередь «Кантри-парка» в Химках, 18 000 кв. м арендопригодной площади. Офисы класса «С» — в основном здания, построенные не более 20 лет назад, или помещения после ремонта. Эти площади востребованы среди областных компаний, которые, достигнув определенного уровня успешности, стремятся улучшить условия труда своих сотрудников и собственный имидж. Основной контингент арендаторов таких офисов — представители местного малого и среднего бизнеса, работающие в сфере услуг, либо административные подразделения компаний, занятых в производстве и торговле: фармацевтические компании, архитектурные и дизайнерские мастерские, рекламные агентства, типографии и проч.

- Существует ли спрос на офисные площади в московском регионе?

- Несмотря на присутствие на рынке достаточного количества и разнообразия предложений, спрос на офисные помещения по-прежнему существует. Ежегодно девелоперы и инвесторы заявляют о строительстве тех или иных объектов офисной недвижимости в Москве и области, однако на практике реализуются максимум 2-3.Таким образом перспективными могут считаться многие проекты, но будут ли они реализованы в заявленных объемах покажет время. Строительство загородных офисных комплексов осуществляется преимущественно в городах-спутниках, таких как Мытищи, Одинцово, Химки, Красногорск, Люберцы. В этих городах присутствует довольно много московских арендаторов. Также сегодня популярно строительство офисных комплексов на западе Подмосковья - в районе Рублевского шоссе и частично Новорижского.

- Получается, что производство из столицы переезжает в область…А в регионах Ваша компания сталкивалась с примерами редевелопмента или реконструкции?

- Также как и в Москве, в регионах эти процессы идут полным ходом. В Подмосковье, Орловской области, Иваново и др. К примеру, в Иваново наша компания проводила анализ наилучшего и наиболее эффективного использования здания мануфактуры в центральной части города Иваново. Эксперты Becar Realty Group Moscow на основе анализа конкурентной среды, анализа рынка и финансовых показателей реализации нескольких концепций пришли к выводу, что наиболее эффективным было бы провести реконструкцию здания мануфактуры, которое является частью культурного наследия г. Иваново с максимальным сохранением архитектурного стиля, и реализовать концепцию строительства многофункционального комплекса. Этот проект можно назвать интересным с точки зрения исторической значимости и концептуального решения, который скоро появится в подмосковном Иваново.

- Существует ли недостаток площадей в офисных центрах г. Москвы?

- На сегодняшний день сформировался дефицит качественных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В», который, в свою очередь, способствует постоянному росту арендных ставок и цен продажи.

- Если говорить о ценах ставки арендной платы и продажи в столице России…

- Цены продажи за I полугодие 2008 года увеличились в пределах 10%-14%. По итогам I полугодия 2008 года арендные ставки варьировали в классе «А» от 900-1 750, по продажам – 8 500-13 200, в классе «В+» – 700-1 200, по продажам – 6 000-8 600, «В-» 490-690, по продажам – 3 800-5 800. В среднем за первое полугодие 2008 года уровень арендных ставок вырос примерно на 5%-9%.

Средние арендные ставки и цены продажи

Самые высокие арендные ставки на офисные помещения класса «В-» и «В+» также в Центральном округе: 670 – 1 400 долларов за 1 кв. м в год (не включая НДС и ЭР). Арендные ставки на офисные помещения класса «В+»/»В-» по различным округам не так разняться как в бизнес-центрах класса «А». Чуть более высокие ставки чем в других округах зафиксированы в Юго-западном и Северном округах.

- Продолжится ли рост цен до конца года?

- В условиях мирового кризиса ликвидности пока нельзя сказать однозначно, с абсолютной уверенностью о том, что рост цен продолжится. Тем более что некоторые крупные федеральные компании и транснациональные корпорации - потенциальные арендаторы офисной недвижимости высокого класса уже заявили о закрытии своих офисов на территории РФ. Более мелкие игроки рынка заняли выжидательную позицию. Очевидной тенденции роста или спада цен пока нет, скорее тенденция «затишья».

Основные показатели

·        Общее предложение на конец I полугодия 2008 года составило  7,345 млн. кв. м.

·        Объем введенных площадей (построенных и реконструированных) – 560 000 кв. м; площади класса «А» составили порядка 45% всех введенных площадей, класса «В» – около 55%.

·        Уровень свободных площадей:  по классу «А» - около 4%, по классу «В» - около 7%.

·        Средние арендные ставки на офисные площади выросли  на 5-9% и составили:

            на площади класса «А»: 900-1 750 долларов (не включая НДС и ЭР);

            на площади класса «В+»: 700-1 200 долларов (не включая НДС и ЭР);

            на площади класса «В-»: 490 -690 долларов (не включая НДС и ЭР).

·        Цены продажи в течение I полугодия 2008 года выросли в пределах 10%-14% и составили:

            на площади класса «А»: 8 500-13 200 долларов (не включая НДС);

            на площади класса «В+»: 6 000 -8 600 долларов (не включая НДС);

            на площади класса «В-»: 3 800- 5 800 долларов (не включая НДС).

·       Во II полугодии 2008 года запланирован ввод более 1,2 млн. кв. м площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В».