Способна ли недвижимость стать инструментом защиты капитала?
Российский рынок недвижимости в значительной степени зависит от ситуации на финансовом рынке, который переживает сейчас не лучшие времена. Увеличение стоимости денег привело к тому, что выросли ставки кредитования, а это повлияло как напрямую на девелоперов, отразившись на рентабельности проектов, так и на покупательский спрос, снизившийся в связи с недоступностью ипотеки и вследствие снижения покупательской способности и уверенности в завтрашнем дне.
В итоге, отечественный рынок недвижимости замер в ожидании. По прогнозам аналитиков, такая ситуация может сохраниться как минимум в ближайшие полгода, а затем еще значительное время понадобится на то, чтобы оживление в сегменте спроса привело к появлению новых проектов и росту рынка недвижимости в целом.
Как отмечает Наталья Завалишина, Генеральный директор компании «МИЭЛЬ Distant Property Management», «ранее для российского инвестора наиболее интересными регионами с точки зрения доходности недвижимости были Москва и Московская область. А сейчас, когда рынок замер в неопределенности, стало сложно оценить потенциальную финансовую отдачу, и поток инвестиций приостановился».
В связи с этим, частные инвесторы вынуждены искать другие варианты сохранения капитала от последствий инфляции. Так как доверять свои финансы фондовым рынкам в настоящее время решатся, пожалуй, только самые безрассудные головы, стоит все же обратить свои взоры на традиционно надежный финансовый инструмент – вложения в недвижимость, но с более широким горизонтом. Причем, такой вариант вложения денежных средств привлекателен и в формате инвестирования в строящиеся объекты с целью дальнейшей продажи, и в виде покупки готовой недвижимости для сдачи в аренду или собственного проживания. Различия между этими вариантами существуют в уровне потенциальной доходности, размере первоначальных инвестиций и рисков.
Подобная тенденция, наметившись в последнее время, обусловила новый виток интереса как к уже давно освоенным россиянами странам (Испания, Кипр, Чехия, Хорватия), так и к менее привычным с точки зрения приобретения недвижимости регионам (Панама, Болгария, Турция, Балтийские страны).
Преимущества покупки недвижимости в Европейских странах
Покупка недвижимости в странах Евросоюза - к таковым относятся и Испания, и Латвия, и Кипр, и Чехия, а в скором времени будут относиться Турция и Хорватия, - дает помимо очевидных плюсов (возможность отдыхать в собственном доме или апартаментах в любое время года) приобретение ценного актива, который в долгосрочной перспективе будет расти в цене, а также еще ряд других преимуществ.
Владельцы недвижимости в этих странах имеют возможность получения годовой Шенгенской визы с правом проживания на территории страны в течение 180 дней в году, а также многократного посещения стран-участниц Шенгенского соглашения. А при долгосрочном пребывании на территории этих стран, есть шанс на смягчение условий получения вида на жительство и гражданства Евросоюза.
Рейтинги – инструмент обоснованного выбора
Специалисты компании «Миэль DPM» отмечают, что затишье на столичном рынке недвижимости затронуло и категорию крупных инвесторов, стремящихся получить высокий доход за счет участия в нестандартных, многообещающих проектах. На данный момент, многие из них находятся в поиске новых рынков, показывающих хорошую динамику роста и привлекательные перспективы, пусть и сопряженные с более высокой степенью риска.
Для того, чтобы облегчить процесс выбора инвестиционного проекта или объекта за рубежом, аналитики «Миэль DPM» разработали рейтинги – инструмент, соотносящий потенциал и риски той или иной страны, и помогающий сделать правильный выбор в соответствии с возможностями и ожиданиями инвестора.
Помимо общепринятых групп данных при оценке потенциала (трудового, потребительского, производственного, финансового, институционального, инфраструктурного, природного), рейтинги опираются и на оценку двух дополнительных групп - "недвижимость", в которую включены факторы, относящиеся исключительно к рынку недвижимости и "специфические показатели", которая имеет косвенное отношение к рынку недвижимости, однако оказывает существенное влияние на него.
Рейтинги оценивают не только общий потенциал рынка недвижимости в конкретной стране, но и риски в соответствии с текущей политической, социальной, экологической, криминальной и финансовой ситуацией. Особую ценность представляет то, что показатели рейтинга позволят прогнозировать развитие ситуации на будущее в рамках временного горизонта до года.
Интересный рынок - Прибалтика
Среди перспективных с точки зрения покупки недвижимости стран особенно стоит выделить Латвию, рынок которой является одним из самых интересных на данный момент. До середины 2007 года рынок жилой недвижимости в этой стране переживал настоящий инвестиционный бум, цены росли по 30-40% в год. В основном, это происходило за счет спекулятивных покупок, в связи с чем последовало падение до 20% от достигнутых максимумов. Сегодня рынок Латвии постепенно переходит от стадии стагнации к оживлению: увеличивается количество сделок, перестают падать цены. Отдельно стоит отметить, что Латвия уже вошла в Европейский союз и является членом Шенгенского соглашения.
Среди курортных мест в Латвии стоит выделить не только известные районы Юрмалы, традиционно привлекающие туристов музыкальными фестивалями и другими мероприятиями, но и малоизученные пока направления, расположенные с другой стороны по отношению к Риге, более подходящие для размеренного и спокойного отдыха среди неповторимой красоты и умиротворения балтийской природы.
В первой категории стоит обратить внимание на полностью готовый дизайнерский проект «365», расположенный в Дзинтари, построенный и оборудованный «по последнему слову техники». В комплексе предлагаются двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, общей площадью 61 кв. м –197 кв. м. Цена за квартиру в комплексе на сегодняшний момент начинается от 132 000 евро, а цена квадратного метра составляет в среднем 2000 – 2200 евро. Суперсовременные апартаменты в курортном месте, в первую очередь, привлекательны с точки зрения покупки для последующей сдачи в аренду.
В то же время, все более популярным для Латвии становится спокойный и размеренный образ жизни, на удалении от шумных улиц и большого количества туристов. В этом сегменте интересен комплекс “Sun Republic”, который расположился в 35 км от Риги, на самом берегу Рижского залива Балтийского моря. В проекте предусмотрены одно-, двух и трехкомнатные квартиры общей площадью от 31 кв. м до 135 кв. м., а также подземная автостоянка на 147 мест. Цена квадратного метра начинается от 1400 евро. Комплекс наиболее интересен для более старшей аудитории, стремящейся к респектабельному образу жизни в уединенном месте, и ценящей экологическую составляющую места проживания.
Доступные варианты - Испания
«По-прежнему популярными странами с точки зрения приобретения недвижимости остаются Испания и Чехия. Эти страны предлагают хорошие возможности для консервативных инвесторов, ценящих низкорисковые проекты, и готовых к сравнительно невысокой – но при этом надежной - доходности. Как минимум, участие в таких проектах позволит сохранить капитал, пусть даже не слишком заметно его преумножив», - отмечает Н. Завалишина.
По данным Министерства жилищного строительства, за последние 12 месяцев количество проданной недвижимости в Испании упало на 25%, по сравнению с предыдущими 12 месяцами, а номинальные цены понизились на 4,6%. В то же время это снижение в основном пришлось на 1-ый и 2-ой квартал 2008 года, т.е. на данный момент оно не прогрессирует. Испанское Правительство заявило о ряде мер, призванных поддержать девелоперов и оживить жилищный рынок страны. Все это делает инвестиции в недвижимость Испании перспективными и выгодными именно сейчас. По словам Натальи Завалишиной, «благоприятный период для покупок продлится еще не более полугода, поэтому тем, кто планирует иметь собственную недвижимость в Испании, мы рекомендуем начинать подыскивать объект уже сейчас, причем сделать это вполне реально и с помощью кредита».
Традиционно, именно испанские банки наиболее лояльны к нерезидентам при выдаче ипотечных кредитов. Сегодня можно получить кредит в размере 50%-70% от оценочной стоимости недвижимости, под 5,5% - 6,5% годовых.
Перспективы роста - Чехия
Что касается Чехии, то ее потенциал с точки зрения инвестиций в недвижимость обусловлен скорым переходом в зону евро в 2012 году, и проведением Олимпиады в 2016 году, что всегда влечет за собой рост цен. А доступность страны с точки зрения перелета и стоимости проживания раз и навсегда сделали ее привлекательной для наших сограждан, зачастую переезжающих туда на ПМЖ вместе с семьей.
В Чехии есть интересные инвестиционные возможности для российского инвестора. В качестве примера можно привести инвестпроект – строительство жилого дома в Карловых Варах. Говоря вкратце о доходности и рентабельности проекта, стоит отметить, что общая сумма необходимых инвестиций составит немногим более 7 млн. евро, а ожидаемая рентабельность – порядка 60% за 2 года.
Стоит иметь в виду, что иностранцы - не члены ЕС не имеют права приобретения недвижимости на территории Чехии, поэтому самым простым способом является открытие на территории страны юридического лица с единственным видом предпринимательской деятельности – покупкой недвижимости. Минимальный размер уставного капитала такой фирмы должен составлять 200 000 чешских крон (менее 10 000 евро). После успешной регистрации фирмы в торговом реестре можно использовать данный вклад в качестве оплаты за приобретаемую недвижимость.
Ипотечный кредит, оформляемый в чешском банке, может достигать 80% от стоимости недвижимости (в зависимости от платёжеспособности клиента). Ставки по ипотеке в Чехии варьируют от 4,5 до 7%, но в последнее время наблюдается тенденция к росту.
Новые регионы - Турция
В русле новых рынков для инвестиций стоит выделить Турцию, которая в последние годы направила все усилия на то, чтобы продемонстрировать готовность к вхождению в Евросоюз. Стремление сделать страну более цивилизованной и ориентированной на интеграцию в мировое деловое сообщество привело к появлению на ее территории новых проектов, достойных внимания инвесторов. По инвестиционным рейтингам DPMR Турция оценивается как «А II», т.е. риски от вложений в недвижимость этой страны сопоставимы с российскими, а потенциал даже превосходит российский. Последние 2 года, с тех пор, как сняли ограничения на покупку недвижимости в этой стране россиянами, интерес к недвижимости как потенциальных инвесторов, так и рядовых покупателей возрос в несколько раз. Тем более, что еще много мест, малоизвестных российским инвесторам и покупателям - в особенности это касается регионов, исторически и территориально близких к Греции.
Так, пристального внимания заслуживает проект застройки на территории полуострова Каш. Проект подразумевает строительство жилого комплекса класса Premium, состоящего из апартаментов и вилл, в г. Каш, который расположен на юге Турции в 180 км к западу от Анталии. Место малоизучено российскими туристами и застройщиками, однако уже давно освоено англичанами. В отличие от остальных курортных городов Турции, здесь нет засилья огромных отелей. Первая линия моря – это приватные пляжи и респектабельные виллы иностранцев. Каш считается одним из самых романтичных мест средиземноморского побережья.
Сумма необходимых первоначальных инвестиций по проекту составляет около 4 млн. евро. Общая рентабельность проекта составляет около 72%. Проект интересен прежде всего тем, что позволяет практически удвоить собственный капитал – общая выручка по этому проекту более чем вдвое превосходит начальные инвестиции.
Надежный вариант - Кипр
Кипр – еще одна страна, заслуживающая внимания россиян с точки зрения приобретения недвижимости. Этот остров привлекателен как для инвестирования, так и для покупки недвижимости в качестве «второго» дома. Интерес к Кипру велик еще и потому, что это остров, а значит, площади под застройку там крайне ограничены, что обуславливает постоянный дефицит и, как следствие, рост цен. В 2008 году рост не остановился даже несмотря на общеевропейский кризис: в некоторых местах он составил 5%, в некоторых 12-15%, в зависимости от локации и характеристик самого проекта.
В качестве инвестиционного есть пакетное предложение по покупке одной из очередей застройки жилого комплекса Amathusa Coastal Heights в Лимассоле, большая часть которого уже построена и реализована конечным покупателям. Окончание строительства комплекса и ввод в эксплуатацию декларируемых площадей, а также параллельная их розничная реализация, ориентировочно запланированы на март 2010 года. Общая сумма необходимых инвестиций для этого проекта составляет 11,5 млн. евро, а годовая рентабельность – 34%.
Однако, помимо поддающихся оценке и прогнозированию количественных факторов, существуют и качественные нюансы приобретения и владения жильем, которые значительно различаются от страны к стране. Так, например, это ряд ограничений на приобретение недвижимости физическими лицами, существующий в некоторых сранах (из наиболее популярных для россиян направлений - Чехия, Хорватия и ряд других европейских стран), а также различные налоги, возникающие в момент приобретения, владения, и сдачи в аренду недвижимости. Эти факторы способны существенно скорректировать ожидания инвесторов. Для решения подобных вопросов необходимо обратиться к специалистам.
В основе деятельности «Миэль-DPM» лежит инвестиционный консалтинг, поэтому одна из составляющих услуги — это предложение системы инвестиционных рейтингов. С помощью системы регулярно обновляемых рейтингов инвестиционной привлекательности зарубежных стран каждый заинтересованный имеет возможность самостоятельно оценить общую перспективность вложений в те или иные страны.
«Миэль-DPM» предоставляет возможность воспользоваться различными ипотечными кредитами, как в странах, где приобретается недвижимость, так и в России.