Прогноз развития рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге

Начиная с 1998 года, петербургский рынок жилой недвижимости демонстрировал рост объемов ввода, в среднем объемы строительства увеличивались на 10-20% в год. Однако, рост объемов ввода жилья был недостаточным и не удовлетворял в полной мере объемам спроса, что провоцировало рост цен.

После финансового кризиса 1998 года – за шесть лет - жилье в Санкт-Петербурге подорожало примерно в 6,5 раз, причем рост был неравномерным. С 2001 по 2003 гг. цена квадратного метра предложения увеличивалась плавно, в среднем на 2,5% в месяц. С ноября 2003 года рост ускорился и в следующие 9 месяцев наступил цикл подъема рынка. Именно в этот период  жилье стало привлекательным активом для частных лиц.

Рост цен на жилую недвижимость в 2006 году составил 120%. Поводом к оживлению рынка жилищного строительства в середине 2006 года стала активизация платежеспособного спроса населения и недостаточный объем предложения жилья в Санкт-Петербурге.

2007 год характеризуется стагнацией на рынке жилой недвижимости. Значительное снижение платежеспособного спроса между тем не вызвало снижение цен.

Первое полугодие 2008 года рынок находился в стадии ценового подъема. За этот период рост цен на жилую недвижимость составил около 32% в рублях.

Ниже представлена диаграмма изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости за период 1998- 3 кв.2008 гг.

В настоящее время ситуация на рынке жилой недвижимости характеризуется высокой неопределенностью и в большой степени подвержена влиянию внешних условий.  За период сентябрь-октябрь 2008 года снижение объемов продаж составило порядка 40%.  Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса.

По прогнозам Администрации, объем ввода жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2008 году может составить порядка 2,67 млн. кв. м, в 2009 – 2,85 млн. кв. м.  Однако, уже сейчас очевидно, что по итогам 2008 года показатель не будет достигнут. По оценкам специалистов компании GVA Sawyer объем ввода жилой недвижимости в 2008 году может  составить порядка 2,4 млн. кв. м даже с учетом ускоренного ввода жилья в четвертом квартале.

Тенденция снижения роста объемов ввода в меньшей степени связана с текущим состоянием экономики и во многом обусловлена неэффективно выстроенной системой продажи земельных участков под жилье в период 2004-2006 гг., увеличением сроков реализации проектов по причине ужесточения требований государства к процессу подключения к инженерным сетям и к благоустройству прилегающей территории.

Результатом же «поворотного момента в экономике», который начался с  осени 2008 года, станет усугубление системных проблем по реализации проектов нехваткой средств и замораживанием ряда очень крупных или наоборот слишком мелких проектов.  В 2010-2011 гг объем ввода может снизиться до 60%- 80% от показателей, запланированных на 2008 год, и будет соответствовать ситуации 2003-2004 гг. Необходимо отметить, что снижение объема предложения на рынке будет нивелировано снижением платежеспособного спроса в анализируемый период.

Стоит упомянуть, что в ближайшей перспективе изменится степень влияния государства на развитие сегмента жилой недвижимости.

Политика Администрации в последние годы была направлена на негласную поддержку крупных застройщиков. В частности на торги выставлялись земли большими лотами, которые не могли себе позволить приобрести средние и мелкие компании. Тенденция последнего времени такова, что на торги начинают выводятся земельные участки, разбитые на небольшие лоты.

За последние несколько лет произошло значительное увеличение доли бюджетного жилья. По планам Администрации к 2011 году она должна была составить до 30% от общего объема ввода. Финансирование бюджетного строительства может быть пересмотрено в ближайшее время.

Таким образом, можно прогнозировать снижение влияния государства на развитие рынка жилой недвижимости.

Специалисты компании GVA Sawyer проанализировали несколько возможных вариантов развития рынка жилой недвижимости и составили прогноз изменения ценовой ситуации исходя из нескольких сценариев.

1.       Оптимистический сценарий.

Данный сценарий развития рынка характеризуется продолжением стагнации на рынке, низким объемом спроса и низким объемом продаж, в результате чего цены на жилую недвижимость будут скорректированы на уровне 10-15% в течение полугода, а затем снова начнется рост, возможно, весьма существенный. Данный сценарий возможен в условиях эффективных действий финансовых властей и игроков рынка.

2.       Пессимистический сценарий.

Данный сценарий развития рынка предполагает  углубление финансового кризиса.  Сокращение персонала в ряде компаний и, следовательно, снижение платежеспособного спроса.  Снижение цены квадратного метра может составить  40% до конца 2009 года, а стабилизация ситуации с последующим ростом начнется в 2010 году.

На диаграмме ниже представлен прогноз изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости до 2011 года по оптимистическому и пессимистическому сценарию развития рынка.

Согласно пессимистическому сценарию развития ситуации на рынке, цена квадратного метра к началу 2010 года снизится до 60 тыс. рублей за 1 кв. м, после чего начнется  постепенный рост. Оптимистический сценарий предполагает снижение средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости до 80 тыс. рублей за 1 кв. м к середине 2009 года, после чего рост цен возобновится и достигнет текущего значения (100 тыс. руб. за 1 кв. м) в первом полугодии 2010 года.

Сложившаяся макроэкономическая ситуация открывает ряд новых перспектив для девелоперов, как например:

―      возможность приобретения земельных активов на выгодных условиях;

―      избежание активного вмешательства государства в сектор жилой недвижимости;

―      снижение конкуренции вследствие ухода с рынка компаний, которые не смогли решить проблемы с финансированием своих проектов.  В первую очередь речь идет о таких компаниях, которые:

а) рассчитывали бюджеты проектов исходя из гипотезы о быстром возврате небольшой доли собственных средств, и продажи остальных долей частным инвесторам,

б) ориентировались на кредиты отечественных неспециализированных банков.

Итог:

В перспективе ближайшего полугода при сохранении темпов нарастания кризиса цены на жилую недвижимость могут упасть до 60-80 тыс. руб. за 1 кв. м, в зависимости от силы кризиса уровень цен 3 квартала 2008 года (100 000 рублей за 1 кв. м) восстановится не ранее, чем через год, к концу 2009 года – 1 полугодию 2010 года.

Наилучшая инвестиционная стратегия на 1 полугодие 2009 – покупать, но срок инвестирования должен закладываться на уровне 1,5-2 лет.