Подмосковная промстройка

В Подмосковье идет активное строительство заводов и промышленных предприятий. Львиная доля всех поступающих в область инвестиций — иностранные. Московская область — один из наиболее динамично развивающихся регионов. За последние четыре года ее бюджет увеличился в четыре раза. Растущим благосостоянием Подмосковье во многом обязано инвестициям в производственный комплекс. Средний объем вложений в строительство предприятия составляет $40 млн. Стоимость возведения некоторых заводов превышает $150 млн. Предприятие приносит очевидную пользу району и области, если не принимать во внимание экологию, на которую иные заводы оказывают не самое благотворное влияние. Польза же заключается в создании новых рабочих мест, росте благосостояния населения, развитии торговой и социальной инфраструктуры.

Наибольший поток капитала идет в Подмосковье из-за рубежа. По данным Swiss Realty Group, среди всех строящихся в Подмосковье промышленных объектов 60-70% составляют именно иностранные или совместные проекты. Причем ежегодный объем зарубежных вложений в строительство предприятий постоянно растет. Например, в 2002 г. иностранные инвестиции в экономику Подмосковья составили $690 млн, а в 2003 г. — чуть менее $900 млн. Согласно прогнозу Минэкономики Московской области к концу 2004 г. объем иностранных инвестиций в Подмосковье может превысить $1 млрд. По мнению аналитиков, интерес иностранных инвесторов к Подмосковью в первую очередь обусловлен тем, что в 2002 г. агентство Standard & Poor`s присвоило региону положительный кредитный рейтинг.

По словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, “иностранных производителей привлекают необычно высокие темпы роста сегмента [рынка]. Компании, открывающие производство в России, получают значительную экономию средств за счет более дешевых рабочей силы, электричества, упаковочных материалов и используют освободившиеся средства на снижение цены и увеличение рекламы”.

Иностранцев также привлекает благоприятный инвестиционный климат, уже сложившийся в том или ином регионе. Инвестору важно видеть, что кто-то уже построил в каком-либо районе производство и оно функционирует. Возвести завод на “замкадных” просторах оптимально с точки зрения транспортной доступности, а также близости к Москве и трассам, ведущим в другие города России. Импонирует заокеанскому инвестору и то, что земля в Подмосковье продается, в то время как в столице участок можно лишь арендовать на срок не более 49 лет.

Подавляющее количество инвестиций поступает в строительство заводов по производству пищевой и фармакологической продукции, строительных материалов и мебели. Например, в 2004 г. голландская Hochland начала производство плавленых сыров в Раменском районе, немецкая Knauf запустила завод по производству сухих строительных смесей в Красногорске, французская Michelin начала производить шины в Орехово-Зуевском районе.

На 2005 г. запланирован запуск в Подмосковье еще около 10 новых производств, среди которых производство стекла английской Pilkington и бельгийской Glaverbel, производство шоколада концерна Ritter Sport и фабрика Perfetti Van Melle (конфеты Fruittella, леденцы Mentos, Alpenlibe, Sula, ирис Meller), косметические производства Avon и Oriflame, немецкая мебельная фабрика Schieder Mebel Holding (Germany).

Благоприятно, все равно трудно

Сейчас в Подмосковье работают более 900 зарубежных компаний и фирм. “Можно смело утверждать, что инвестиционная активность увеличивается. Благоприятный инвестиционный климат области привлекает все больше крупных иностранных инвесторов. Если в 2000-2002 гг. крупных иностранных производств были единицы, то сейчас их десятки”, — констатирует Шершнев.

Как правило, до начала строительства полгода, а чаще год уходит на сбор и оформление необходимых документов. Сейчас бюрократия развита не меньше, чем в лучшие советские времена: чтобы получить добро на строительство, необходимо собрать примерно 150 подписей, сообщил руководитель отдела по работе с клиентами группы компаний “Спектр” Сергей Фролов. По его словам, до момента строительства год уходит на согласования и оформление всей необходимой документации. Нужно получить много согласований по проекту, пройти экологическую и государственную экспертизы. С учетом такого положения вещей становится понятно, почему некоторые специалисты полагают, что главное для инвестора — это содействие районной администрации. Зачастую именно лояльное отношение властей и энтузиазм с их стороны становятся для инвестора фактором, определяющим его конечный выбор.

А строит кто?

После того как инвестор добьется согласований во всех административных органах, пройдет экспертизу, получит заключение и разрешительную документацию, начинается собственно строительство. Вопрос о том, кто будет строить, решают с помощью тендера. Часто генподряды получают не отечественные строительные компании, а зарубежные. В тендерах на строительство конкуренцию российским компаниям составляют итальянские, турецкие, французские, японские фирмы. Большинство же второстепенных подрядных организаций — отечественные.

В администрации Ступинского района рассказали о том, как турецкой фирме удалось выиграть тендер на строительство завода по производству кондитерских изделий американской компании Mars. Инвестор непременно хотел построить завод зимой. На это российские строители ответили, что строить завод зимой невозможно. Турки оказались более практичными: в октябре они возвели коробку из сэндвич-панелей, установили тепловые пушки и за зиму построили начинку завода.

Особого рассмотрения заслуживает земельный вопрос. В Подмосковье земельные наделы принадлежат либо бывшим колхозам и совхозам, преобразованным в акционерные общества, либо муниципалитету. Инвестору гораздо труднее вести переговоры с колхозом, чем с заинтересованной в инвестициях администрацией района.

В идеале власти района дают инвестору возможность выбрать из муниципальных земельных ресурсов района наиболее подходящий участок. Для инвестора это очень важно. Одному нужно, чтобы рядом с производством была железная дорога, завод другого нуждается в огромном потреблении электроэнергии, третьему необходим газ, четвертому — много рабочей силы и близость к городу.

Собственно, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, принадлежность участка к промышленной категории земель и являются теми факторами, которые определяют выбор инвестора в пользу того или иного участка. Кроме того, всегда просчитывают риски, связанные с размещением определенного производства.

Играют роль и другие факторы. Например, когда компания Oriflame выбирала место для завода, она ориентировалась на “красивый экологически чистый район не очень далеко от Москвы”. Также, по мнению заместителя директора, начальника отдела исследований рынка Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, “большую роль при выборе места под строительство предприятия играет наличие поблизости квалифицированной рабочей силы, т. е. людей, которые могли бы на этом предприятии работать. Поэтому зачастую для возведения завода выбирают те места, где уже работают какие-либо производства”.

В зависимости от профиля деятельности промышленного предприятия общий объем инвестиций в его строительство может различаться в десятки раз. Сравнительно небольших вложений требуют предприятия пищевой промышленности и другие скромные по размерам производства — $10-40 млн. Например, $13 млн составила стоимость строительства в Истринском районе французского завода Lactalis по производству сыров, в $10 млн обошелся германский завод Veka Rus по производству пластиковых профилей для окон, возведенный в Наро-Фоминском районе. Строительство же крупных предприятий, например по производству стекла или автомобильных шин, требуют от $70 млн до $150 млн.

Средняя себестоимость возведения коробки небольшого производства площадью 5000 кв. м составляет $400 за 1 кв. м, или около $2 млн. Из них $100 000 и более — расходы на проектную документацию при себестоимости проектирования $20-30 за 1 кв. м. Соответственно, $1,9 млн — плата за строительные материалы и рабочую силу. Правда, строительство коробки завода, рассчитанного на тяжелое производство, может обойтись до пяти раз дороже. С другой стороны, себестоимость 1 кв. м большого завода — площадью более 10 000 кв. м — может быть ниже.

При строительстве современных заводов чаще всего применяются сэндвич-панели, которые крепятся на металлокаркас. Преимущество таких панелей в том, что они быстро устанавливаются и имеют высокий уровень теплового сопротивления, который соответствует кирпичной кладке толщиной 12 см.

Земельный вопрос

Еще одна статья расходов — покупка либо аренда земли. Цена участка напрямую зависит от его удаленности от Москвы, а также от наличия поблизости автомагистралей и железной дороги, принадлежности земли к той или иной категории. Высоко ценятся и такие участки, на которые можно легко и с минимальными затратами провести коммуникации. Самые дешевые земли находятся на расстоянии 50-100 км от МКАД. Там еще можно найти предложения по $500 за 1 га.

Средняя площадь участка под строительство производства составляет 20 га. Таким образом, минимальные расходы на покупку земли ограничиваются $10 000. В среднем же затраты на приобретение угодий в дальнем Подмосковье составляют $20 000 за те же 20 га. Однако на расстоянии, не превышающем 50-55 км от МКАД, эта цифра возрастает на порядки и $20 000 стоит уже 1 га. Таким образом, еще около $1 млн и более стоит земля. Вообще, диапазон земельных участков под строительство завода составляет 6-100 га. Как правило, зарубежные инвесторы приобретают участок площадью около 30 га.

Срок окупаемости завода составляет 4-8 лет в зависимости от профиля производства. Это сопоставимо со сроками окупаемости торговых помещений (2-4 года), офисных (3-5 лет) и складских (4-6 лет). Однако, отмечает Илья Шершнев, окупаемость сильно зависит от конъюнктуры рынка. Рынок коммерческой недвижимости находится сейчас на подъеме и прогнозы его развития положительные. Производство же — более рискованная сфера, так как конкуренция растет с каждым годом и на произведенную продукцию нужно еще найти покупателя.

Пионеры Ступина

Примером эффективного взаимодействия инвесторов и районной администрации является Ступинский район. Именно там еще в 1995 г. фирма Mars возвела два завода — по производству кондитерских изделий и кормов для животных. Объем инвестиций в данный проект составил более $200 млн. Американцы остановили свой выбор на Ступине лишь после того, как ознакомились с несколькими десятками предложений в Московской и других областях.

“Когда представители компании Mars приехали сюда и выбирали участки, у них было очень много критериев отбора, — рассказывает глава администрации Ступинского района Павел Челпан. — Несколько десятков участков, который Mars посмотрела до того, каким-то критериям не соответствовали. В частности, инвесторов интересовало, насколько районная администрация расположена к сотрудничеству. Кроме того, участки должны были соответствовать требованиям энергетики, газоснабжения, транспортной доступности. Для инвесторов было важно и наличие квалифицированной рабочей силы”.

Все это в Ступине было. Тамошней администрации вообще не занимать энтузиазма по части взаимодействия с инвесторами. Еще в 1994 г. она задалась целью привлекать не менее $100 млн инвестиций в год и к 2005 г. выйти на объем $1 млрд. Отвечали земли Ступинского района и “техническим” требованиям. При советской власти в Ступине работали предприятия авиационно-оборонного комплекса и в городе были построены теплоэлектростанция (ТЭЦ) с большим резервом мощности, а также высоковольтный коридор от Каширской ГРЭЦ на Москву. “Мы имеем возможность подать на многих площадках промышленное напряжение, а это очень важно”, — говорит Павел Челпан. Так, предприятие в Ступинском районе могут подключить к высоковольтным линиям в 110 и 220 киловольт. Есть возможность взять низкое напряжение — скажем, 10 киловольт — от ТЭЦ. В Ступине два “центра притяжения” промышленных объектов — высоковольтный коридор и новая трасса М4.

Администрация Ступина занимается и многими организационными вопросами. Например, когда инвестору нужно провести тендер, руководство района может предложить ему на выбор 2-4 компании для каждого этапа реализации инвестиционного проекта. “Если вам надо сделать геологическое изучение площадки, мы предлагаем четыре компании, две из которых государственные и две коммерческие, — комментирует Павел Челпан. — Все компании работают по государственным расценкам, так как если они будут работать по более высоким ценам, то не выдержат конкуренции. Компании здесь конкурируют по срокам и по качеству”.

Что касается тендеров на генерального застройщика, то иностранные компании выигрывают их гораздо чаще отечественных “звезд”. Например, в тендерах на строительство ряда ступинских заводов участвовала “Интеко”, но не выдержала конкуренции с заморскими строителями.

Есть в Ступине и рекрутинговое агентство, которое помогает владельцам нового завода набрать штат высокопрофессиональных сотрудников. “В базе компании, которая занимается подбором персонала, содержится 15 000 записей, — утверждает Павел Челпан. — Если инвестор хочет взять на работу электрика со знанием английского языка, то сотрудники агентства, не воспринимая это как издевку, выведут перечень анкет, соответствующих заданным параметрам. Если требуемого специалиста не найдут здесь, его привезут из Москвы или из другого города”. Сегодня на заводе Mars работают 1500 человек, все говорят по-английски, большинство из них имеют высшее техническое образование.

Люди охотно едут работать в Ступино из других мест, так как средний уровень зарплат здесь выше, чем в других районах, и составляет $400. Кстати, этот показатель зачастую является для потенциального инвестора индикатором “качества” района. Логика проста: чем выше оценивают труд людей, тем, вероятно, выше его качество.

Приход инвесторов и строительство производственных предприятий поднял в Ступине уровень жизни и способствовал развитию социальной инфраструктуры, сферы обслуживания. Открываются государственные предприятия, частные компании и мелкие производства для обслуживания нужд уже существующих или строящихся гигантов. Сейчас на 12 га возводится завод по производству упаковок для продукции Mars. А на территории в 6 га построят завод, выпускающий пластиковые стаканчики.

В этом году завершается строительство завода стоимостью $30 млн по производству сэндвич-панелей и теплоизоляционного материала для их производства. Именно сэндвич-панели пользуются наибольшей популярностью при строительстве заводов, ведь коробка из них возводится очень быстро, но не уступает по теплоизоляционным свойствам кирпичной кладке. Однако пока в России преобладают зарубежные предложения и на долю отечественных “сэндвичей” приходится очень малый процент этого перспективного рынка.

Спрос на сэндвич-панели в Ступине, похоже, будет. Ежегодно там возводится как минимум два завода. В обозримой перспективе начнется строительство завода немецкого концерна Volkswagen, который до сих пор не сделал официального объявления. Однако уже известно, что завод будет располагаться близ ступинской деревни Алеево и займет площадь 168 га. Правда, в российском офисе VW от комментариев отказались, так как он занимается только продажами автомобилей. По словам пресс-секретаря VW Андрея Гордосевича, в компетенцию российского представительства не входит координация строительства заводов компании. А объявить о соответствующих планах строительства российский офис сможет только после того, как получит из Германии официальный документ, предписывающий предать огласке планы VW по строительству завода в России.

Последователи

Примером еще одного района, власти которого “профессионально” занимаются привлечением инвесторов, является Егорьевский. Этот район прочно занимает 2-е место по Московской области по темпам роста. На главной странице сайта района написано, что администрация предлагает всем желающим сотрудничество “в сфере экономической деятельности с целью создания на территории района любых производств путем использования имеющихся производственных мощностей”.

Егорьевский район может предложить потенциальным инвесторам около 60 000 кв. м свободных производственных площадей на уже существующих предприятиях. Эти здания имеют необходимое инженерное обеспечение и подъездные пути, в том числе железнодорожные. Кроме того, район располагает рядом недостроенных производственных объектов, а также земельными угодьями, на которых инвестор может построить завод.

В 2000 г. администрация Егорьевского района разработала программу по привлечению иностранных инвестиций. В частности, программа включала в себя не только содействие инвесторам в решении ряда бюрократических вопросов, но и существенные налоговые льготы. Например, при объеме инвестиций не менее $50 0000 для малых предприятий и не менее $0,5 млн — для средних инвестор освобождается на 1,5 года от уплаты ряда налогов. В частности, от налога на имущество, на землю или от налога на арендную плату, на содержание жилищного фонда и ряда целевых сборов с предприятий. Если же объем инвестиций в строительство предприятия превышает $30 млн, то от тех же налогов инвестор освобождается на два года.

Программа Егорьевского района по привлечению инвесторов оказалась эффективной. В настоящее время в районе ведется строительство венгерского завода по производству готовых лекарственных форм “Гедеон Рихтер — Рус” (Венгрия). В июне польская компания “Белла” приступила к строительству второй очереди завода по производству гигиенических средств. Французско-финляндский “Сан-Гобэн Изовер Егорьевск” продолжает вкладывать инвестиции в расширение предприятия по производству строительной теплоизоляции из стекловолокна.

Заканчивается строительство первой очереди завода по производству МДФ-плит австрийский “Кроношпан”.

В следующем году американское Объединение стекольных производителей начнет строительство пяти заводов по производству изделий из стекла. Заводы разместятся на площади 200 га. В настоящее время в районе осуществляется регистрация этого земельного участка.

Перспективной отраслью для инвестиций в Егорьевском районе является деревообработка, так как район на 52,5% покрыт лесами. Поскольку район богат залежами глины и строительного песка, администрация не исключает возможности строительства заводов по выпуску железобетонных изделий, производству кирпича и других строительных материалов.

Еще одна задумка местной администрации — превратить Егорьевский район в мекку оздоровительно-спортивных комплексов и баз отдыха. Благо район расположен в экологически чистой части Московской области в живописном уголке Мещерской низменности, что обусловливает хорошую экологию и наличие прекрасных для созерцания панорам. Уже сегодня администрация ведет переговоры с инвесторами по поводу строительства гостиничного комплекса, а также новых предприятий торговли и бытового обслуживания.

Еще один район Подмосковья, охотно промышляющий привлечением инвесторов, — Раменский. По объему промышленного производства этот район занимает 4-е место в Московской области. Во многом благодаря иностранным инвестициям за последние три года объемы производства в Раменском районе выросли в три раза. “Любой инвестиционный проект реализуется в конкретных социально-экономических условиях и конкретном месте. Это обусловливает необходимость постоянного и тесного взаимодействия инвестора с органами исполнительной власти”, — рассказывает представитель местной администрации, который попросил не называть его имени.

Власти Раменского района утверждают, что его инвестиционная привлекательность — следствие удобного географического положения, запасов природных ресурсов, наличия земельных участков и развитой инфраструктуры, а также близости к емкому потребительскому рынку столицы. Для достижения положительного результата по привлечению иностранного капитала в промышленность администрация Раменского района руководствуется принципом “разумного равновесия”. “Перед тем как допустить иностранных предпринимателей к трудовым, промышленным, природным и сырьевым ресурсам, мы вырабатываем специальные требования, устанавливаем контроль за использованием ресурсов, а также за сохранением экологической обстановки в районе и исполнением действующего законодательства”, — утверждают в администрации.

По мнению властей, ставка конца 90-х гг. на активную работу с иностранными инвесторами была полностью оправданна. Только за последние четыре года в Раменском районе принято в эксплуатацию восемь предприятий с иностранными инвестициями: “Эрманн”, “Краски Тиккурила”, “ТОКК”, “Рехау”, “Беа РУС”, “ТОП Мебель”, “Хохланд-Руссланд” и “КОЯ”. В настоящее время в промышленном комплексе района уже работают 16 предприятий с уставным капиталом из-за рубежа. В район привлечены инвестиции из Германии, Англии, Лихтенштейна, Кореи, Кипра, Финляндии, Индии. За последние четыре года суммарный объем прямых инвестиций составил $162 млн. По объемам вложенных инвестиций ведущее место пока занимает Германия — инвесторы из этой страны вложили в Раменский район более $150 млн.

Внушительными темпами растет в Раменском районе и доля продукции, произведенной предприятиями с иностранным капиталом: с 2000 г. эта доля увеличилась с 34,3% до 53,5%. По словам представителя администрации района, “характерной особенностью предприятий с иностранным капиталом, размещенных у нас, являются большие объемы производства при относительно невысокой численности занятых на предприятии”. Так, в среднем по району в 2002 г. удельный вес выпускаемой продукции на одного работающего составил 766 000 руб., в 2003 г. — 954 000 руб. ($33 000), рост — 124,5%.

Иностранные предприятия производят в Раменском районе самую разнообразную продукцию: мебель, краски, металлический крепеж для мебельной промышленности, пластиковый профиль для окон, металлическую упаковочную тару, кисломолочную продукцию, мягкие сыры, мясную продукцию, безалкогольные напитки. В прошлом году пять крупнейших предприятий с иностранным капиталом — “Эрманн”, “Хохланд”, “Краски Тиккурила”, “Рехау” и “ТОКК” выплатили в бюджет Раменского района 80 млн руб. налогов, что составило 40% налоговых поступлений от всех крупных промышленных предприятий района.

Новички

В стадии реализации находятся шесть проектов: завод по производству полированного стекла “Пилкингтон Гласс”, завод по производству пластикового профиля “Рехау Продукцион”, завод по производству пива “Хигор”, завод по производству фруктовых наполнителей “Центис Руссланд”, завод по производству дисперсий для красок “Финдисп” и завод по производству медицинских препаратов “Инфамед”. Суммарный объем инвестиций, которые поступят в район благодаря этим производствам, составит более 200 млн евро.

“В качестве приоритета на будущее нам необходимо обратить внимание на возрождение высокотехнологичных и наукоемких производств, всегда составлявших основу индустриального потенциала региона, — рассказывают в администрации. — Что касается иностранных инвестиций, наша главная задача — это активный поиск, сопровождение и адресная поддержка проектов”.

Вера Ковалева