12 миллиардов долларов в офисных помещениях

Проект «Москва-Сити», начатый столичными властями еще в 1992 году, сегодня реализован всего на треть. Окончательный ввод в эксплуатацию всех площадей и инфраструктуры запланирован на 2007 год. Проблема состоит в том, что тогда же закончатся полномочия мэра Москвы Юрия Лужкова. Инвесторы начинают серьезно опасаться, что проект не переживет нынешнего мэра. К 2007 году необходимо построить шесть высоток и решить сложную проблему с транспортной доступностью. Уходящий год принес только одну радостную новость -- в декабре окончательно завершилось формирование пула инвесторов, собирающихся возводить «Москва-Сити».

Самый долгий и скандальный Московский международный деловой центр «Сити» является одним из самых амбициозных проектов последнего десятилетия, осуществляемых московским правительством (см. справку). С самого начала «Москва-Сити» столкнулся со многими сложностями. В проект входили и выходили со скандалами крупные застройщики и инвесторы, строительство объектов замораживалось на неопределенный срок. ОАО «Сити», созданное московским правительством еще в 1992 году для реализации проекта ММДЦ, постоянно меняло состав участников. От рождения ОАО «Сити» было наделено исключительными полномочиями: выступало арендатором 110 га самой дорогой в столице земли, а также на правах заказчика получало 2,5% от каждого нового проекта. «Сити» принадлежит половина административного здания на участке №20 «Москва-Сити», три этажа (около 3000 кв. м) в «Башне-2000», около 20% акций «Сити-Энерго», около 40% акций «Аква-Сити Палас» (аквапарк с гостиницей на участке №4), а также права аренды на 15-й и 20-й участки. Около полутора лет назад компания, чьи акции были распределены между многочисленными миноритариями, совершенно неожиданно перешла под контроль водочного магната, владельца группы S.P.I. Юрия Шефлера. Он потратил на скупку акций компании у миноритарных акционеров, по разным данным, $1,5–3 млн, получив доступ к проекту, который при окончательной реализации может приносить до $700 млн доходов в год. Осенью этого года группа «Гута» и S.P.I. поделили «Сити». Президентом компании стал Борис Рыжков, отвечающий за управление коммерческой недвижимостью в группе «Гута». В совет директоров «Сити», в соответствии с решением собрания акционеров компании от 5 декабря, вошли четыре представителя «Гуты» и пять человек от S.P.I. На этом передел завершился, хотя ходят слухи, что «Гута» обменяла поддержку правительства Москвы в «Сити» на принадлежащие ей 4% акций «Мосэнерго» (стоимость этих бумаг на рынке достигает $155 млн).

Инвесторы и девелоперы Изначально в проекте ММДЦ планировалось участие только российских, а вернее, столичных аффилированных с правительством Москвы компаний. Действительно, застройка территории ММДЦ началась в 1996 году с моста «Багратион» и «Башни-2000», которые были завершены в 1997-м и 1999 году соответственно. На мосту (общая длина -- 217 м) располагаются рестораны, бутики и боулинг. «Башня-2000» (инвестор -- столичное правительство) представляет собой 34-этажное здание с 60 тыс. кв. м офисных площадей. От участия в проекте отказались мировой лидер офисного строительства компания Olimpia & York, принадлежащая братьям Райхман, и японская корпорация Itochu. Но время показало, что проект общей стоимостью $12 млрд столичным властям и близким им компаниям не по карману, к тому же им не хватало опыта по строительству высотных зданий. Как отмечает Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group, начиная с 1999 года в проект плавно вошел ряд крупных зарубежных игроков. Так, управляющей компанией проекта «Город столиц» стала британская компания Bovis Land Lease, девелопером «Сити-Терминал» -- турецкая компания Enka. Управлять самым высоким зданием «Москва-Сити» -- одной из башен комплекса «Федерация», возможно, будет крупная международная гостиничная сеть. Возводящая башню корпорация «Миракс» (бывший «Строймонтаж») хочет договориться об этом с компанией Hyatt International. Кроме того, «Миракс» ведет переговоры с двумя другими операторами -- Renaissance International и Kempinsky. Не все ясно и с финансированием этого проекта. Финансовая корпорация «Уралсиб» формально отказалась от финансирования строительства башни «Федерация» из-за низкой рентабельности проекта и крайне высоких административных рисков. Однако участники рынка уверены, что корпорация из игры не вышла и будет принимать участие в проекте через дочерние структуры. Изначально «Уралсиб» планировал вложить в строительство башни «Федерация» рекордную сумму -- $500 млн.

Самый льготный инвестор Основным инвестором строительства ядра ММДЦ станет холдинг «Африка Израиль Лтд», который возглавляет известный предприниматель Лев Леваев. Как сообщили «Бизнесу» в дочерней компании холдинга «Стройинком-К», объем инвестиций составит $300 млн. Как отмечают наблюдатели, Леваев вошел в проект на очень выгодных условиях. По данным осведомленного источника, участок был получен в аренду на 49 лет всего за $8 млн. При этом затраты на его подготовку оказались впятеро больше -- составив около $40 млн. В среднем арендные ставки в центральном ядре составят $600–670 за кв. м в год, эксплутационные расходы -- $75–90 за кв. м в год. «Как только „вылезут” хотя бы два-три этажа здания, начнут заключаться предварительные договоры аренды офисов с дисконтом в 15–20% -- для объектов „Москва-Сити” это распространенная практика»,-- уточняет Илья Шершнев.

Что будет с рынком Как отмечает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт и аналитик компании Paul’s Yard, в случае успешной реализации проекта и ввода всех его площадей ММДЦ серьезно скорректирует весь столичный рынок офисов. Такой же позиции придерживается и Илья Шершнев, считая, что вывод на рынок такого объема качественных офисных площадей может обрушить цены на недвижимость. «Распределение площадей по назначениям пока не окончательное, и некоторые эксперты прогнозируют, что все больше площадей комплекса будут постепенно перепозиционировать под дорогое жилое, торговое, гостиничное и развлекательное назначение. Наглядный пример -- жилой комплекс „Город столиц”»,-- говорит Шершнев. Возможность снижения арендных ставок -- вследствие выхода такого объема помещений на рынок -- пугает и инвесторов. Проект может оказаться нерентабельным, и вложенные в него средства могут не окупиться или окупиться в более долгие сроки, чем это было запланировано. Поэтому некоторые инвесторы выходят из проекта. Существует и еще одна серьезная причина недоверия инвесторов к проекту. Даже несмотря на то, что сейчас уже определен основной пул крупных инвесторов, сроки сдачи объектов до 2007 года кажутся нереальными. По мнению участников рынка, именно эта дата станет решающей для проекта, так как именно тогда сменится столичная власть. Некоторые девелоперы даже опасаются замораживания всего проекта из-за так называемого «политического фактора».