В ПОГОНЕ ЗА «ДЛИННЫМ» РУБЛЕМ

В отличие от жилой недвижимости объекты коммерческой недвижимости имеют больший период окупаемости. Это значит, что для их возведения нужны долгосрочные кредиты, которые в России пока что еще не стали общедоступными. Где и как можно изыскать «длинные» деньги для инвестирования в коммерческую недвижимость?

Согласно исследованиям компании Colliers International Москва занимает пятое место по активности строительного рынка. На возведение офисов, торгово-развлекательных комплексов, гостиниц, а также на реконструкцию и модернизацию объектов коммерческой недвижимости нередко требуются дополнительные средства. Как их привлечь?

По этому поводу существуют разные мнения. «Коммерческая недвижимость финансируется, главным образом, из собственных средств,— считает Сергей Мирский, инвестиционный аналитик компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko.— С привлечением заемных средств в нашей стране существуют некоторые проблемы. Механизмы долгосрочного кредитования все еще далеки от идеала. На сегодня российские банки могут предоставить кредит, в среднем, сроком на 7 лет под 12% годовых в валюте, а иностранные банки в среднем — на 12 лет под 8% годовых в валюте. Однако мало кто среди известных мне застройщиков воспользовался подобными предложениями. Вместе с тем, потребность в подобной услуге есть: использовать заемные средства для строительства объектов коммерческой недвижимости выгоднее, чем собственные».

Существует и другая позиция. «Как правило, средства на строительство объектов коммерческой недвижимости смешанные,— констатирует Руководитель отдела коммерческой недвижимости ЗАО «МИАН» Эльза Талипова.— Привлечение заемных средств требует залога. Если проект — инвестиционный контракт под реконструкцию, то в качестве залога используется само здание. Если же возводится новый объект, то в качестве залога может быть рассмотрена другая недвижимость, находящаяся в собственности у застройщика. Если же инвестиционный проект реализуется при участии инвестиционной компании, то средства, как правило, предоставляет именно она».

Особенности национального кредитования

Понятие кредитной истории, без которой невозможен разговор ни с одним солидным западным банкиром, в России пока что еще только формируется. Возможно потому, что доверие к банкам еще только начинает восстанавливаться. Несколько правительственных денежных реформ и дефолт августа 1998 года окончательно подорвали доверие населения к банкам, поэтому лучшим способом хранения свободных денежных средств был сейф в недрах кабинета директора компании. Или, в редких случаях, оффшорный банк.

Однако такие факторы, как масштабная банковская реформа и повышение рейтинга надежности ряда крупнейших российских банков, присваиваемого международным рейтинговым агентством Standard & Poor’s, понемногу возвращают банкам корпоративных клиентов.

Лучше всего задумываться о потенциальном кредиторе еще на ранних стадиях развития компании. Поэтому банк стоит тщательно выбирать на этапе открытия в нем расчетного счета. При прочих равных условиях банк легче предоставит кредит своему клиенту.

Впоследствии этот фактор может сыграть значительную роль и при определении процентной ставки по кредиту. Дело в том, что, невзирая на заявленные проценты, банк практически всегда устанавливает ставки применительно к конкретному случаю. В общем случае в расчет принимается целый ряд параметров, как-то: срок кредитования, обеспеченность кредита, количество используемых услуг банка-кредитора, объем поступлений денежных средств на счета компании-заемщика в банке. Так что если застройщик давно обслуживается в банке и продемонстрировал себя с лучшей стороны, это будет дополнительным «плюсом» в процессе принятия решения о выдаче ему кредита.

Некоторые банки практикуют кредиты «по нарастающей». То есть если застройщик взял в банке кредит на небольшую сумму и вернул его в срок, включая проценты, то впоследствии он может рассчитывать на предоставление более крупного кредита и на более льготных условиях.

Повысить доверие банка можно также высокими текущими оборотами по счету. Компании-заемщику надо доказать, что у нее достаточно средств для обслуживания кредита. Это убедит банк в «прозрачности» и благонадежности застройщика. Так, например, крупнейший в России по объемам кредитования юридических лиц — Сбербанк РФ — даже ставит в качестве одного из условий кредитования поддержание заемщиком ежемесячных оборотов по счетам в Сбербанке России, как минимум, в объемах, сопоставимых с объемами обязательств по кредитам. Эта величина рассчитывается по формуле: О = (К + П) / Т, где О — объем ежемесячных оборотов по расчетным и текущим валютным счетам в Сбербанке РФ; К — сумма основного долга по кредиту, П — сумма обязательств по уплате процентов за весь срок пользования кредитными ресурсами, а Т — срок кредитования. Вместе с тем, практически невозможно получить кредит без ликвидного залога. «Если у застройщика отсутствует залог или нет кредитной истории, то он может решить проблему заемных средств, предоставив в качестве гарантии одного или нескольких солидных поручителей»,— поясняет г-жа Талипова. Это мнение подтверждает инструкция Сбербанка РФ, в которой говорится, что в качестве обеспечения кредита могут выступать «ликвидные имущественные активы, гарантии и поручительства». При этом «объем обеспечения должен покрывать обязательства по кредиту и начисленные проценты».

«Обычно «Сбербанк» не выдает кредит, если объем собственных средств, которые инициатор проекта готов вложить в свой замысел, составляет менее 30% от общего объема финансирования,— говорит Директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Среднерусского банка Сбербанка России Владимир Денисов.— В зависимости от условий проекта эта планка может быть поднята. Однако, в общем случае «Сбербанк» считает, что инвестиционные проекты в значительной степени должны финансироваться за счет собственных средств инициаторов, причем, как правило, эти средства должны быть вложены раньше предоставления кредита».

Исследования по другим российским банкам показывают, что в общем случае реально получить в качестве кредита сумму, составляющую 50-65% от ежемесячных поступлений на расчетный счет компании-заемщика.

Особняком стоят банки с иностранным участием, зарегистрированные как российские юридические лица. Как правило, они имеют специализированные кредитные продукты. Процентные ставки в подобных банках, как правило, ниже, чем в российских, да и кредиты выдают без ряда избыточных условий. Так, например, при оценке эффективности бизнеса в отдельных случаях можно ссылаться на данные «черной» бухгалтерии. Вместе с тем, по оценке специалистов отделов кредитования, иностранные банки очень педантичны. Если ваш ответ на один из многочисленных стандартных вопросов, задаваемых всем претендентам на получение кредита, не устраивает кредитных инспекторов, в займе будет отказано. Причем, как правило, без каких-либо дополнительных разъяснений со стороны персонала банка. Повторно обращаться в банк или его филиалы бессмысленно, компания будет занесена в «черный список», выбраться из которого нет ни малейшей возможности.

Инвестиционные компании и фонды

В целях диверсификации рисков инвестиционные компании все чаще обращают внимание на недвижимость как на стабильный источник дохода при сравнительно невысоких рисках. Несмотря на то, что доходность на рынке ценных бумаг значительно выше, чем при инвестициях в недвижимость. Удачные объекты коммерческой недвижимости могут приносить владельцам прибыль еще долгие годы, а доходы на рынке акций и облигаций сиюминутны. Наиболее известный инвестиционный фонд, представленный на рынке коммерческой недвижимости — Инвестиционный Фонд «США—Россия», управляющей компанией которого является Delta Capital Management. Фонд инвестировал средства более чем в 40 компаний, в числе которых сеть супермаркетов SPAR. Ряд фондов, находящихся под управлением фонда Baring Vostok, вложил средства в сеть ресторанов «Росинтер», а фонд AIG-Bruncwick Millenium fund — в один из крупнейших столичных универмагов — ЦУМ. Вместе с тем, коммерческая недвижимость отпугивает инвестиционные структуры трудностями выхода из проекта. Нередко получение ожидаемой доли прибыли откладывается до лучших времен — до окончания периода окупаемости, а иногда и дольше. Вот почему инвестиционные фонды не очень охотно предоставляют заемные средства застройщикам. Компании по управлению недвижимостью тоже весьма редко пользуются благосклонностью инвестиционных структур. Практически безрисковый бизнес — управление зданием — низкодоходен (на нем можно «заработать» в лучшем случае до 15% годовых). А доходность от эксплуатации объекта в том случае, если инвестиционная компания получает долю прибыли отсюда, и вовсе непредсказуема. Риск «вялых» продаж в супермаркете или низкой посещаемости досуговых центров очень велик.

Брать или не брать?

Вышеприведенные аргументы показывают, что в немалой степени проблема «длинных» денег в сфере коммерческой недвижимости может быть решена в случае привлечения на свою сторону представителей банка. Некоторые финансово-кредитные учреждения имеют определенные долгосрочные приоритеты. «Непосредственно с застройщиками мы не работаем,— сообщила CRE ведущий эксперт по связям с общественностью Московского кредитного банка Елена Юдицкая,— но предоставляем долгосрочные кредиты некоторым инвесторам, хорошо зарекомендовавшим себя.»

Поэтому один из способов избежать проблем с подозрительностью банкиров — привлечь их в качестве соинвесторов. Впрочем, по мнению ряда участников рынка, в последние несколько лет банки и сами проявляют значительную активность на инвестиционном рынке и не упускают возможности поучаствовать в перспективном проекте.

Но даже заручившись поддержкой банка, надо просчитать все «плюсы» и «минусы» привлечения кредита. В общем случае вопрос о привлечении заемных средств решается крайне просто. Определяющим фактором в этом случае, как и в любом коммерческом проекте, является материальная выгода. Чтобы понять, насколько компании будет выгодно привлечение заемных средств, надо рассчитать эффективную ставку кредитования. Она определяется по формуле: (Сумма всех расходов, связанных с получением и обслуживанием кредита) / (Сумма кредита) Х 100%. В том случае, если полученная величина позволит получить доход с заемных средств, ставка кредитования эффективна.

Елена Шувалова