Мосгордума приструнит девелоперов

Время, когда фантазия девелопера ограничивалась только назначением объекта и границами участка под застройку, подходит к концу. Московские власти в очередной раз намерены установить более жесткие рамки для столичных застройщиков.

20 октября на очередном заседании комиссии Московской городской думы по перспективному развитию и градостроительству рассматривалась концепция закона «Об архитектурном зонировании города Москвы». Цель его — разделить город на зоны: в одних будет сохранен исторический колорит, а в других разрешат строительство в современном стиле. По мнению автора закона, главы комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаила Москвина-Тарханова, Москве давно необходимо перейти к четким правилам застройки различных районов города.  Согласно новой концепции было принято решение разделить Москву на так называемые зоны консервации и места для «свободного творчества». Всего планируется выделить пять зон.

В первую зону войдет историческая застройка XIX — начала XX века, а также сталинская архитектура. Их необходимо сохранить, не нарушив обаяния старых московских улочек.

Вторая зона — места архитектурного возрождения. Речь идет о домах и даже целых кварталах, которые в свое время полностью исчезли с карты Москвы. Например, Зарядье, где сорок лет простояла гостиница «Россия». Как ни странно, здесь рамки для творчества строителей предлагается сделать более свободными. Но окончательным результатом должно быть то же воссоздание стиля и эпохи.

Третий участок окрестили зоной облагораживания — в соответствии с концепцией это должно произойти со спальными районами. При капитальном ремонте домов архитекторы будут предусматривать новые элементы на зданиях, менять цвета фасадов, а также ставить новые лавочки и фонтаны во дворах. В эту зону будут включены территории со сложившейся типовой застройкой 60—80-х гг. прошлого века.

И, наконец, последняя зона — экспериментальная, в которой совершенно запрещена типовая застройка. Сюда войдут территория «Москвы-Сити», а также участки под строительство небоскребов Нового кольца Москвы.

Большинство участников рынка инициативу одобрили. «Принятие подобного закона можно только приветствовать, — сообщил Guide to Property Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», — так как на сегодняшний день решения принимаются по каждому отдельному участку индивидуально. И решение может быть любое, чаще всего лишенное какой бы то ни было системности и находящееся к тому же в отрыве от окружающей архитектурной среды. Архитектурное зонирование такого субъективизма не допустит. Ведь если для каждой зоны будут законодательно прописаны конкретные требования, то проект, полностью таковым соответствующий, просто не смогут не утвердить».

Кроме того, Айдар Галеев полагает, что новый закон поможет бороться с кумовством и коррупцией, ведь уже чисто визуально можно будет определить, какой объект построен на своем месте, а какой нет.

Рустам Топчиев, менеджер по маркетингу компании Horus Capital, придерживается схожего  мнения. «Я думаю, что сама идея хорошая, — говорит он. — Очень хочется верить, что она будет работать в соответствии с регламентом, а не так, как уже происходило несколько раз, когда нормы и правила придумывались специально для того, чтобы усложнить жизнь застройщикам и увеличить количество рычагов влияния на них в рамках согласования. Для города такие меры совершенно точно необходимы — даже в центральных районах Москвы много примеров безобразной архитектуры, которая совершенно не к месту. Вопрос в том, кто и как будет это исполнять».

С необходимостью такого закона согласен и Сергей Лядов, пресс-секретарь компании «Сити-XXI век». «В Москве в последнее десятилетие построено достаточно много красивых и качественно новых с точки зрения используемых строительных материалов объектов. Каждая из этих  новостроек как бы отождествляется с «новой жизнью», — рассказал он G2P. — Однако есть объекты, которые выделяются из окружающей городской среды выставленной напоказ помпезной архитектурой. Наверное, не только Москва, но и каждый более-менее крупный российский город имеет в своем ансамбле нечто напыщенно-огромное, возведенное  заказчиком или архитектором как демонстрация собственного снобизма. В  местах уже сложившейся городской застройки это приводит к дисбалансу, и визуально новое здание просто не вписывается в окружение».

При этом Сергей Лядов полагает, что новый закон позволит концептуально подходить к формированию современного облика города. «Дело в том, что, когда в начале 90-х годов XX века в России стали появляться  первые самостоятельные архитектурно-проектные бюро и воплощение градостроительных решений перешло из ведомства огромных проектных институтов в частные руки, российская архитектура пошла своим путем. Мы оказались оторванными от советского прошлого, но пока слишком далеки от мирового уровня», — говорит он.

Немаловажной задачей является сохранение архитектурного облика домов, чему также способствует концепция закона «Об архитектурном зонировании». «Традиции московского градостроения создавались веками. Большая часть архитектурного наследия  утеряна безвозвратно, значительное количество построек находится в плачевном состоянии. Четкие правила застройки, обязательные для всей Москвы, вынудят девелоперов отказаться от «перегибов» в архитектуре зданий», — поделилась с Guide to Property своим мнением исполнительный директор компании Delta Estate Елена Земцова.

Однако существует и другая точка зрения. Так, Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group, считает, что исправить архитектурный облик Москвы сегодня уже очень сложно. «На слишком многие вещи долгие годы закрывали глаза. Исправить их практически невозможно, поэтому можно смело утверждать, что у Москвы теперь есть свой новый облик. Но он не имеет ничего общего с исторической застройкой», — говорит он.

Может показаться, что принятие нового законопроекта повлечет за собой увеличение издержек при реализации девелоперских проектов. Однако, по мнению Рустама Топчиева, существенного роста цен на недвижимость не последует, так как основные расходы застройщика связаны со стоимостью инженерных коммуникаций и строительных материалов. А Елена Земцова вообще считает, что, скорее всего, это приведет к некоторому снижению цен в сегменте элитного жилья, так как уменьшатся затраты на излишнюю вычурность зданий.

Мнения экспертов о влиянии подобных инициатив на архитектурную составляющую девелоперских проектов также различны. «Не думаю, что теперь застройщики прибегнут к помощи штата ведущих архитекторов и будут активно создавать шедевры столичного градостроения, — говорит Елена Земцова. — Просто теперь правила игры будут диктоваться не только заказчиком, но и нормативными документами, определяющими основные требования к строительству объектов». Илья Шершнев также считает, что данный закон не сможет повлиять на архитектурный облик, так как, по его мнению, вопросы утверждения архитектурных проектов решаются экспертным методом, который далеко не всегда является объективным.

Рустам Топчиев оценивает ситуацию более оптимистично. «Безусловно, процедура согласования с городом также затратна и по деньгам, и по времени. Однако в результате людям будут предлагаться более симпатичные, эстетичные проекты. Естественно, что они будут стоить немного дороже. Сейчас люди уже придают большее значение эстетическим аспектам и архитектурным моментам, когда речь идет о реконструкции старых или строительстве новых зданий», — говорит Рустам Топчиев. По его мнению, сейчас московские девелоперы чаще привлекают иностранных проектировщиков, что идет на пользу городу.

«В качестве примера можно привести наш проект «Фабрика Станиславского». Культурно-деловой комплекс состоит из зданий двух типов: исторические строения 1912 года постройки, которые мы реконструируем, и строения 1970-х годов — мы полностью демонтируем их фасад и делаем новый по проекту лондонской архитектурной компании John McAslan & Partners. Они делают для нас дизайн-проект всей второй очереди, по их проекту мы меняем весь экстерьер зданий 1970-х годов постройки и производим благоустройство двора. Да, это стоит дополнительных денег, но мы готовы платить за благоустройство и красоту», — добавляет Рустам Топчиев.

Однако сейчас законопроект находится в стадии разработки и пока не ясно, что он будет представлять собой и как его принятие отразится на архитектурном облике столицы. Как считает Айдар Галеев, главное, чтобы были четко определены архитектурные зоны и критерии застройки. «В противном случае это станет еще одним рамочным законом, взывающим к необходимости сохранения архитектурного облика столицы. А город и дальше будет страдать от эстетического субъективизма и, грубо говоря, вкусовщины», — резюмирует он.