Очень перспективная проблема: Правительство Москвы ищет способы привлечения инвесторов в гаражное строительство

В ближайшее время гаражные комплексы и паркинги окончательно превратятся в инвестиционно привлекательную ликвидную недвижимость. Согласно закону, который вступит в силу с 2007 года, размещение автотранспортных средств вне стоянок будет запрещено. Правительство Москвы видит в этом хорошую перспективу привлечения инвесторов в программу гаражного строительства.

В 2005–2007 годах в Москве должно быть создано 330 тыс. машино-мест, что в полтора раза больше, чем за прошлые три года.

Буква закона

Закон «О размещении транспортных средств на территории города» (был принят Мосгордумой в первом чтении 14 апреля 2004-го) вступит в силу 1 января 2007 года. По закону парковка на территории города, в том числе во дворах, будет запрещена. Бесплатно парковать машину можно будет лишь вблизи объектов социальной сферы: государственных, образовательных и медицинских учреждений. Основная цель данного законопроекта - стимулирование строительства паркингов в городе, а также борьба с пробками и разгрузка центральной части Москвы. По словам заместителя руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константина Королевского, в программе гаражного строительства предусмотрено несколько направлений: программа «Народный гараж», стоянки при социальном жилье, а также строительство гаражных комплексов за счет внебюджетных источников. Добровольный колхоз Программа «Народный гараж» основывается на условиях прямого инвестирования населения в строительство многоэтажных гаражей-стоянок с последующим оформлением прав собственности на введенные в эксплуатацию машино-места. Программа может стать одним из решений проблемы парковки во дворах Москвы. По словам пресс-секретаря Центрального административного округа Михаила Берковича, ее формирование производится префектурами административных округов, управами районов Москвы. Строительство гаражного комплекса происходит за счет средств вкладчиков в несколько этапов: сперва инициативная группа из нескольких человек обращается с заявлением в районную управу, предлагая место под строительство. В случае утверждения предложения автовладельцев, местные власти отправляют документы в префектуру, а та, в свою очередь, в ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов» (ГУП УЭЗ), выступающий заказчиком по строительству. ГУП УЭЗ в течение месяца завершает сбор документов и предлагает инициаторам окончательный вариант проекта строительства. Если у претендующих на владение гаражом нет претензий, граждане регистрируются как юридическое лицо, заключают договор на строительство и платят деньги за будущее место. «Этот проект дает возможность получить гараж по себестоимости, в зависимости от проекта, районных и окружных властей»,- уверен Беркович.

К концу года начнется строительство первых семи многоэтажных гаражей-стоянок. Согласно пилотному плану, в Центральном округе столицы «народные» гаражи появятся в Вадковском пер. (на 100 машино-мест), Афанасьевском пер. (40 мест) и Краснопрудном пер. (60 мест). В Северо-Западном округе столицы гаражные комплексы будут построены по ул. Генерала Берзарина (250 мест), а в Юго-Западном - в районе Южное Бутово (277 мест).

Машино-место в каждый дом

По данным пресс-службы департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) города Москвы, застройщик обязан обеспечить строящийся жилой объект необходимым количеством машино-мест из расчета одно машино-место - одна квартира. Эти нормы действительны в отношении любого коммерческого жилья, особенно для жилья повышенной комфортности. Специалисты компании Blackwood отмечают, что из-за нехватки земли и желания застройщиков максимально экономить на строительстве, проекты домов эконом-класса не предусматривают строительства стоянок-гаражей, в отличие от новостроек бизнес-класса или класса люкс (монолитно-кирпичные), которые возводятся с подземными гаражами.

Гаражи ДИПСа, как и машино-места в муниципальных паркингах, реализует на торгах подведомственный департаменту ГУП «Мосреалстрой». Цены утверждаются межведомственной комиссией при правительстве Москвы, поэтому роста цен после их определения практически нет. Но для выставления цены имеет значение рыночная конъюнктура. Стоимость машино-места определяется характеристиками жилого дома, в котором находится гараж, прежде всего его местоположением и классом самого машино-места (средний класс, малый класс, зависимые машино-места). Самый дорогой гараж, который сегодня ДИПС предлагает в своих объектах, стоит 1,59 млн руб., а самый дешевый - 210 тыс. руб. Несмотря на постановление мэрии, в соответствии с конструктивными особенностями проектирования панельных домов, возведение подземных гаражей в них не предусмотрено. По обязательным для подземного паркинга условиям, лифт должен спускаться на минус первый этаж, а это не предусмотрено конструкцией типового дома. Для жителей таких домов предусмотрен вариант строительства парковки на придомовой территории. Речь идет не только о наземных стоянках и гаражных комплексах, но и о подземных гаражах в пределах шаговой доступности. Как правило, это обвалованные стоянки на территории двора. По словам Королевского, в 2006 году должно появиться 2 тыс. стоянок при социальном жилье.

По мнению пресс-секретаря компании «С-холдинг» Оксаны Басовой, строительство обвалованных гаражей-стоянок - перспективный проект. «Мы реализуем строительство пяти парковок в районе Северное Бутово, три из которых обвалованные. Программа строительства прошла экологическую экспертизу и регламенты по безопасности. Другое дело, что с точки зрения пожарной безопасности проект требует дополнительных крупных затрат, так как необходимо использовать специальные перекрытия для проезда пожарных машин»,- говорит Басова.

По мнению руководителя департамента торговой недвижимости Blackwood Михаила Геца, себестоимость одного машино-места в обвалованной стоянке составляет $10–15 тыс. «Строить обвалованные гаражи дороже, чем парковки под зданиями или наземные многоярусные гаражные комплексы. Стоимость одного машино-места составляет приблизительно $13–20 тыс.»,- отмечает Гец.

Под землю и под воду

Многоярусные наземные паркинги строятся в районах, где отсутствует необходимость в подземных гаражах. «Наземные гаражные комплексы, без сомнения, дешевле подземных парковок. Утепленные гаражные коробки, имеющие персональные коммуникации, стоят около $12–15 тыс. Менее оборудованные боксы без отопления - $7 тыс.»,- уточняет Михаил Гец. Высокую стоимость машино-мест в строящихся многоэтажных гаражах объясняется участием в реализации проекта частных инвесторов.

Проблема строительства парковок и гаражных комплексов особо актуальна для центра города. По словам пресс-секретаря ЦАО Михаила Берковича, найти место для большого количества парковок в центре, где и без того плотная застройка, множество не подлежащих сносу исторических зданий и общественно-деловых объектов - актуальная проблема. «В центральном округе мы испытываем большой недостаток земельных участков для обеспечения парковками и жителей ЦАО, и людей, приезжающих в центр в рабочее время»,- говорит Беркович. Городские власти решили последовать примеру стран Европы, и видят решение проблемы в строительстве многоэтажных подземных паркингов. Для новых стоянок будут использовать любые подходящие участки: территории выводимых из центра предприятий, складские зоны, подмостовые и подэстакадные пространства, пространства над железнодорожными путями, автомагистралями. «Рассматривается проект строительства подводной парковки на несколько тысяч мест» - уверяет Михаил Беркович.

АНТОН ПАВЛОВ НАДЕЖДА РУСИНА