ПРОГНОЗ МОСКОВСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА 2006 ГОД

Адекватен ли нынешний рост цен на квартиры сокращению объемов предложения в новостройках? Будут ли цены расти и дальше? Повторится ли стагнация в 2006 году? В данной статье представлена информация аналитического центра IRN.RU, отвечающая на эти вопросы.

Для столичного рынка недвижимости прошедший 2005 год, связанный с новым скачком цен на жилье и активным покупательским спросом, во многом был похож на год 2003. Отметим, что к началу 2003‑го средняя стоимость московского жилья достигла важной психологической отметки в 1000 $ за 1 кв. м. В то время мало кто ожидал продолжения заметного роста цен — планка в 1000 $ казалась тогда близкой к потолку, но именно 2003-й стал рекордным по удорожанию жилья.

В начале 2005 года cредний уровень цен на московские квартиры достаточно близко подошел к следующей психологически значимой планке — 2000 $ за 1 кв. м, хотя переступить через нее мешала стагнация рынка во второй половине 2004 года. Однако в 2005‑м вновь произошел заметный скачок цен! При формальном сравнении цифр 2005 год все же не догнал рекордный 2003-й по величине ценового прироста. Но, учитывая изменение курса доллара — за 2003 год он снизился примерно на 9 %, в то время как за 2005-й, наоборот, прибавил около 3 %, — прирост цен на московское жилье в эти годы в рублевом выражении примерно одинаков.

В отношении московского рынка недвижимости рассматриваемые годы похожи еще в одном. Среди ключевых причин рекордного скачка цен в 2003 году — «бегство от доллара», которое привело к заметному росту покупок жилья, связанных с желанием вложить деньги во что‑то материальное или же заработать на росте стоимости квартир. К осени 2003 года влияние этого фактора вызвало ажиотаж на рынке недвижимости, когда цены повышались почти каждый день, заметно увеличилась и доля инвестиционных покупок жилья.

Психологическая подоплека нового ажиотажа, возникшего на столичном рынке недвижимости осенью 2005 года, отмечалась неоднократно. Только на этот раз вместо «бегства от доллара» и инвестиционных покупок психологический фактор связан с законом о долевом участии в строительстве (№ 214-ФЗ) и мощной PR-компанией застройщиков, предсказывающих грядущее неизбежное подорожание квартир. Таким образом, на рост цен в 2005, как и в 2003 году, помимо объективных экономических факторов повлиял еще и психологический.

Итог существенного подорожания московских квартир в 2003 году хорошо известен. По инерции ажиотаж перекинулся на начало следующего года, и повышенные темпы роста цен сохранялись еще несколько месяцев. Однако в конце весны — начале лета подъем сменился стагнацией.

Корректно ли сравнение 2005 с 2003 годом? Скорее да, чем нет. Например, в конце 2003‑го, как и сейчас, на рынке возник недостаток предложения в новостройках. Разница лишь в том, что два года назад недостаток предложения имел место в основном только в сегменте недорогих новостроек. Согласно исследованию, проведенному тогда аналитическим центром IRN.RU, сокращение объемов предложения в сегменте недорогого жилья составило порядка 50 %, что и стало одной из основных причин сохранения повышенных темпов роста цен в первой половине 2004 года. Таким образом, сложно спорить с тем, что ситуация на московском рынке недвижимости в 2003 и 2005 годах была во многом похожая. Это означает, что и о развитии рынка в 2006‑м можно многое сказать на основе сценария 2003–2004 годов, хотя у нынешнего рынка, безусловно, есть свои особенности и их также следует принимать во внимание. Тем не менее с возобновлением ажиотажного роста цен осенью 2005 года все большее количество участников и обозревателей рынка недвижимости заговоривают о возможности повторения стагнации или даже возникновения кризисной ситуации в обозримой перспективе, и, похоже, подобная точка зрения не лишена оснований.

В условиях относительной политической и экономической стабильности, характерной для последних лет, происходит постепенное и равномерное повышение цен на недвижимость. Аналитический центр IRN.RU оценивает естественный рост в 10–15 % годовых. В нынешних условиях значимыми и показательными являются несколько дополнительных причин, которые приводят к отклонению от равномерного и предсказуемого развития рынка недвижимости. Именно такие причины могут порождать ажиотажный рост цен в одни периоды и их стагнацию — в другие.

В первую очередь следует отметить сокращение объемов предложения в новостройках, связанное с вступлением в силу закона о долевом участии в строительстве. Очевидно, что резкий рост цен, порядка 3 % в месяц и выше, в 2006 году сохраняться не может, по крайней мере продолжительное время. Падение цен на московское жилье тоже маловероятно, так как их «забегание» вперед осенью 2005 года, вызванное эмоциональными причинами, все же не очень велико. По аналогии со сценарием 2003–2004 годов можно ожидать скорее стагнации или стабилизации цен, а кризисный вариант с откатом цен назад возможен либо при заметном ухудшении макроэкономической обстановки, либо в условиях сохранения ажиотажа на протяжении большей части 2006 года.

По прогнозу аналитического центра, прирост цен на московское жилье в 2006 году вероятнее всего будет находиться в пределах 1–2 % в месяц, то есть за год составит около 20 %, хотя возможны и другие сценарии развития. Их реализация во многом зависит от решения проблем на рынке новостроек: будут объемы предложения сокращаться и дальше или же, напротив, в закон о «долевке» будут внесены предложенные застройщиками поправки. Не исключено, что московские власти предпримут какие‑то иные меры для выполнения планов по строительству на 2006 год, согласно которым жилья нужно построить не меньше, чем в прежние годы.

Разумеется, немалое влияние на рынок недвижимости по‑прежнему будет оказывать психологический фактор. Если проблемы в сегменте новостроек разрешатся в ближайшее время, то цены на квартиры скорее всего войдут в стадию стабилизации. Во‑первых, пропадет основная причина ажиотажа и повод для психологического давления на покупателей, а во‑вторых, на рынок начнут выходить новые объекты, строительство и продажа которых были в свое время приостановлены. Однако заметного снижения цен в этом случае не произойдет, возможна только небольшая коррекция стоимости отдельных квартир или домов‑новостроек, как это было в период стагнации 2004 года. Если же проблемы на рынке новостроек будут нагнетаться, а количество новых объектов сокращаться и дальше, то повышенные темпы роста цен на жилье сохранятся и в этом году, по крайней мере в его первой половине.

Чем дольше продержится дефицит предложения в новостройках и повышенный рост цен, тем более реальной станет угроза последующего кризиса на столичном рынке недвижимости. Если в течение 2006 года цены поднимутся еще на 30–40 % или более, то впоследствии, например в 2007 году, при восстановлении нормальных объемов строительства может случиться вполне понятный откат цен назад.

В нынешних условиях перспективы столичного рынка недвижимости во многом зависят от административных решений, позиции властей и застройщиков. Учитывая важную социальную подоплеку и ориентированность правительства на решение жилищных проблем, можно утверждать, что крайних, кризисных сценариев на московском рынке недвижимости скорее всего не будет.

Олег РЕПЧЕНКО,
руководитель аналитического центра IRN.RU "Недвижимость & Цены" № 4 (2006 г.)