Город будет меняться

В городском правительстве Санкт-Петербурга готовится постановление, которое позволит горожанам обменять неприватизированное жилье на частное.

По данным Галины Волчецкой, главного регистратора Петербурга, в городе более 35% квартир не приватизированы. Причем за 2005 год граждане перевели в собственность лишь 5% жилого фонда.

К окончанию срока бесплатной приватизации (1 января 2007 года) в Северной столице останется немало государственных квартир, которые, если не доработать законодательство, фактически выпадут из рыночного оборота.

Жилищный комитет готовит пакет документов, предусматривающий возможность обмена такого жилья на частное. По словам первого заместителя главы жилищного комитета Марины Орловой, пакет уже в первом полугодии будет представлен на рассмотрение городскому правительству.

Поменяйтесь с городом
Суть постановления: при обмене приватизированного жилья на государственное квартира меняет статус (частная переходит в собственность города, а неприватизированная обретает частного владельца).

При неравноценном обмене, если город получает более дешевое жилье, чем отдает, собственник доплачивает в городскую казну разницу в рыночной стоимости квартир. Что делать, если в госсобственность перешло более дорогое жилье, пока не ясно (подобные расходы сперва должны быть заложены в бюджете).

Специалисты пока воздерживаются от комментариев, как это постановление может повлиять на рынок вторичного жилья: остается слишком много нерешенных вопросов.

Предлагаемый механизм оценки: неприватизированое жилье будет оценивать ГУИОН, частное - любой уполномоченный оценщик (но отчет необходимо утвердить в ГУИОН). Нет полной ясности, насколько неравноценны могут быть обмениваемые варианты (можно ли, к примеру, менять комнату на квартиру или однокомнатную "хрущевку" на элитные 300-метровые апартаменты?).

Пока известно, что "Горжилобмен" станет единственной организацией, уполномоченной проводить подобные обмены. "Мы уверены, что это постановление будет принято. Клиенты уже записываются в очередь", - говорит Любовь Рубцова, начальник по подбору вариантов обмена ГУ "Горжилобмен".

Обмен: от заката до расцвета
По сути, такие сделки станут основным занятием "Горжилобмена". Хотя эта организация может оказывать весь спектр риэлтерских услуг, при купле-продаже жилья клиенты предпочитают обращаться в агентства недвижимости из-за оперативности работы, более активной рекламной политики и пр. Риэлтерские фирмы воспринимают госпредприятие не как игрока на рынке, а скорее как учреждение со вспомогательными функциями.

До 2005 года был распространен такой вид сделки, как покупка неприватизированного жилья через "подставу". В этой роли выступала "промежуточная" приватизированная квартира или комната.

Покупатель приобретал сначала это жилье, потом обменивал его на государственную жилплощадь, потом частная квартира опять продавалась первоначальному владельцу. В результате покупатель получал неприватизированное жилье, а продавец - деньги.

Обмен государственного жилья на частное уполномочен был вести лишь "Горжилобмен". Однако с 2005 года проводить такие операции невозможно: неприватизированные квартиры можно менять только на варианты с таким же правовым статусом.

"С момента вступления в силу нового жилищного кодекса обменов у нас происходит крайне мало. Виной тому 12-я статья закона о приватизации, в которой говорится, что предоставленное после 1 марта 2005 года жилье не подлежит приватизации", - поясняет Любовь Рубцова.Количество сделок, проводимых через эту организацию, сократилось с 4000 (в 2004 году) до 775 (в 2005-м).

Юристы разъясняют, что лишать граждан прав на приватизацию незаконно, и теоретически решить этот вопрос можно в судебном порядке. Однако прецедентов пока не было. И конечно, гражданин не станет приобретать жилье, чтобы потом бегать по судам.

"НП" мнение

Готовящееся постановление, безусловно, полезно для рынка: можно будет выкупать коммунальные квартиры со "смешанной" частно-государственной собственностью (или, что с каждым годом становится все актуальнее, целиком подъезды и дома, где остались неприватизированные квартиры).

Многое зависит от того, какую цену город будет считать рыночной для комнат: ту, которую можно получить при "отдельной" продаже, или ту, за которую объект уйдет при расселении, - эти суммы могут различаться в два-три раза.

Обмен же неравноценных квартир в зависимости от условий может оказаться практически невостребованным: если доплата пойдет целиком городу, у нанимателя не будет никакого стимула переезжать в менее удобное жилье.

Возможно, при обмене с доплатой (самый распространенный вид сделок в городе) жилец неприватизированной квартиры (комнаты) будет получать куда меньшую сумму, чем собственник, - явление новое для Петербурга, к которому еще придется привыкать участникам рынка.

Мнения экспертов

Яков КУСЕВИЦКИЙ,
генеральный директор АН "Центр":

– Идея правильная, однако комментировать что-либо рано: я проекта не видел. Конечно, такое постановление должно ускорить некоторые процессы, способствовать развитию более свободного рынка, но это общие слова. Все будет зависеть от механизма его реализации.

Валерий ВИНОГРАДОВ,
генеральный директор АН "Авентин-Н":

– С юридической точки зрения этот закон вполне возможен. Говорить о его влиянии на рынок пока рано. Конечно, это шанс расселить коммунальные квартиры. Но все будет зависеть от механизма его реализации: от процедуры согласований, а главное - от сроков.

Если для оформления документов по одной комнате потребуется значительно больше времени, чем для работы с другими, то коммуналка не будет представлять интерес для частных инвесторов, которые хотят расселить ее целиком, а не по частям.

С другой стороны, это может быть интересно риэлтерским компаниям, которые смогут выкупить комнату в перспективной квартире, чтобы потом предложить ее рынку.

Наталия Исаева