Ударная пятилетка

По мере того как национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" набирает политический и экономический вес, тем очевиднее: полностью его реализовать удастся разве что на бумаге или в мечтах чиновников.

"Сердце" проекта - федеральная целевая программа "Жилище". Она включает в себя четыре подпрограммы: "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства", "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры", "Обеспечение жильем молодых семей", "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" (см. также табл.1).

Изначально предполагалось реализовать и отдельную подпрограмму по переселению из ветхого и аварийного фонда, но она куда-то исчезла. "Цена вопроса" - порядка 5 млн россиян.

По мнению некоторых экспертов, федеральный документ - лишь декларация о намерениях в отношении более-менее обеспеченных граждан и недотационных регионов. А другие специалисты и вовсе считают, что это "попытка государства налить молодое вино в старые меха", поскольку федеральная программа "Жилище" существует не первый год, и особых успехов в ней пока не видно.

Спрос и предложение
Многомиллиардные федеральные средства пойдут по двум направлениям: на стимулирование спроса и на стимулирование предложения. Первый путь - это ипотечное кредитование и дотации малоимущим слоям населения. Второй - механизмы, регламентирующие продажу земли и ее инженерную подготовку.

Один из активных разработчиков национального проекта по формированию рынка доступного жилья, президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева уверяет, что сейчас, когда в стране довольно низкий спрос, даже он удовлетворяется не в полной мере. Причина - в монополизации рынка земельных ресурсов и рынка производства стройматериалов, в высоких административных барьерах и т.д.

Словом, строительный рынок, по ее мнению, - это неконкурентный, непрозрачный сектор. Как следствие - предложение жилья также якобы монополизировано.

В связи с этим следует вспомнить, что именно г-жа Косарева приложила руку к созданию 26 жилищных законов. И в частности, к печально известному закону о долевом строительстве, породившему, в свою очередь, постановление Правительства РФ №645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков…".

В итоге совсем скоро появится новый надзорный орган (очевидно, им станет ФСФР), который строители именуют не иначе как "дополнительное ярмо" и "лишняя головная боль". И кстати, крупные застройщики (видимо, они и есть монополисты) как раз смогут соответствовать всем требованиям ФСФР, а вот средние и мелкие компании - увы.

Уже сегодня, чтобы начать строить жилье, нужны немалые деньги - от $1 млн. Так стоит ли таким образом заботиться о создании конкурентной среды и прозрачности рынка?!

Кроме несовершенного законодательства развитие спроса по-прежнему тормозит нехватка длинных и дешевых денег. Еще одна проблема - недостаточное количество заемщиков, способных подтвердить легальные доходы и тем самым предоставить гарантии, что они могут вернуть кредит и проценты в срок. Речь идет о сотнях миллиардов рублей, и потратить эти деньги, как считают эксперты, будет довольно сложно.

Что касается стимулирования предложения, то, по словам генерального директора компании "Петербургстрой Skanska" Виталия Вотолевского, "пока в нашей стране не так много регионов, которые готовы организовать весь этот процесс и не только знают механизм инженерной подготовки и организации торгов, но и способны обеспечить гарантированный возврат вложенных в них средств".

Частичная помощь
Как заявляют в Росстрое, подпрограмма ФЦП "Жилище" по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой не имеет аналогов в новейшей истории страны. Она предусматривает две формы государственной поддержки застройщиков: предоставление гарантий РФ и субсидирование процентов по банковским кредитам.

В федеральном бюджете 2006 года на эти цели заложено 12,5 млрд и 1,7 млрд рублей соответственно. В целом гарантии государства по кредитам составят 88,5 млрд рублей (табл. 2).

Однако полностью брать на себя ответственность за реализацию проектов на местах государство не собирается. Использование гарантий служит лишь для частичного обеспечения каждого кредита. В 2006 году - не более 80% основной суммы долга, в 2007-м - 65%, в 2008-2010 годах - 50%. Исходя из этого будут субсидироваться проценты по кредитам за счет федерального и региональных бюджетов.

Ответственность за оставшуюся часть ложится на банки и заемщиков. Размер субсидирования в 2006 году будет рассчитываться из 14-процентной ставки по кредитам. Таким образом, для заемщика она может быть снижена до 2,8%.

Между тем чиновники посчитали, что кредит в банке застройщики могут взять не более чем на три года. Это нонсенс: для строительства жилья нужны долгосрочные инвестиции. И более "старшие товарищи", такие как глава Минэкономразвития Герман Греф, правильно полагают, что кредитовать нужно на 5-8 лет.

Как говорят в Росстрое, заявки от претендентов на участие в подпрограмме в 2006 году должны поступить к ним не позднее февраля, а от претендентов на 2007-й - не позднее марта. Заявка от Петербурга, по нашим данным, отправлена в Москву еще в декабре - в основном по Северо-Приморской части города.

Остается ждать результатов. Но вот парадокс: еще не зная о числе заявок на 2006 год, не открыв финансирования и не начав строительства инженерии в регионах в рамках новой подпрограммы, федеральные чиновники записали себе в актив по итогам текущего года дополнительный ввод жилья в объеме 4,3 млн кв.м в масштабах всей страны (табл.3). Такая вот занимательная арифметика.

И кстати, в Петербурге, как уверяют аналитики, налицо тенденция сокращения объемов планового ввода жилья. Особо обращает на себя внимание незначительный объем предложения домов со сроками ввода позже I квартала 2007 года.

Таким образом, существует большая вероятность того, что объемы строительства снизятся несмотря на заверения городских чиновников. В результате - рост цен на жилье и уменьшение его доступности.

Будущее покажет
И все-таки строители полагают, что рынок к освоению бюджетных миллиардов вполне готов. По оценке президента ИС ФПГ "РОССТРО" Александра Макарова, строительная индустрия Петербурга недогружена, подрядные мощности не задействованы. У некоторых застройщиков набрано пятен с избытком, что подтверждает большой объем предложения на рынке готовых участков.

"Денег много не бывает, - замечает г-н Макаров. - Вопрос в размере, графике, регулярности их поступлений. Рынок быстро перестроится так, чтобы их принять. Думаю, эти деньги были бы сейчас кстати. Сняли бы излишнюю напряженность, оживили и активизировали бы конъюнктуру".

Но главное опасение экспертов - на что пойдут федеральные средства. Почему-то им кажется, что напрямую на жилищное строительство они вряд ли будут направлены. Как правило, большая часть казенных денег оседает у консультантов, разработчиков программ и т.д. При этом непосредственно до строителей средства могут и не доходить, а эффект подобных программ - ипотечных или иных - равен нулю.

Как заметил президент холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков, за последние 15 лет в России не была реализована ни одна жилищная программа, в том числе и на самом высоком уровне.

"Управлять программой и каждым проектом в отдельности должны профессионалы. Иначе они остаются декларациями и не имеют практического воплощения", - убежден г-н Заренков.

Окажется ли успешным национальный проект по доступному жилью, во многом зависит, в частности, от первого вице-премьера Дмитрия Медведева, который курирует все нацпроекты (говорят, в ежедневном режиме), и главы Минрегионразвития Владимира Яковлева, который руководит соответствующей межведомственной рабочей группой.

Но мы, к сожалению, не нашли среди 33 членов этой группы ни одного человека, представляющего Петербург. А ведь считается, что петербургские реформы в экономике - передовые, а строительство - локомотив экономики.

Но и дома не все в порядке

По данным "НП", сегодня, когда и правительство Петербурга, и власти Ленобласти усердно верстают собственные планы в рамках национального жилищного проекта, за консультациями к профессиональным общественным организациям или отдельным компаниям и авторитетным экспертам чиновники не обращаются.

А ведь строители - едва ли не главные действующие лица в многоактной пьесе под названием "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Андрей Теплоухов