Если раньше приобретение квартиры в новостройке нигде не регистрировалось, кроме внутреннего реестра строительной компании, то теперь ситуация меняется. В соответствии с законом N 214 «О долевом строительстве…», если земельный участок получен после 1 апреля 2005 года, квартиры в строящемся доме должны регистрироваться в Управлении федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (УФРС, бывшее Учреждение юстиции).

Как отметили представители УФРС, в 2005 году процедуру регистрации прошли 47 договоров от шести новосибирских компаний: «Сибсервисстройреконструкция«, «Сибирь-развитие» (входит в концерн «Сибирь»), «Строитель«, «Капитал-инвест», «Краснообск. Монтажспецстрой» и «Проспект».

«У нашей компании практически все участки получены после 1 апреля прошлого года», — отмечает юрист ЗАО «Строитель» Вера Бортникова. Впрочем, к работе по закону N 214 приступают и некоторые компании, которые начали возведение объектов до 1 апреля прошлого года. Так, о работе по этому закону объявили строительные компании «Красный проспект» и «СТ Групп Регион», реализующие совместный проект по строительству жилого дома Crown House на Коммунистической.

«Мы продаем квартиры в соответствии с законом «О долевом строительстве», так как на сегодняшний день считаем эту схему единственной полностью легальной, — отметил в интервью «КС» коммерческий директор «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев. — Кроме того, как показывает наш опыт в регионах, работа по «белой» схеме позволяет получить с рынка премию в 15–20%. То есть если продаются квартиры в двух похожих домах, аналогично расположенных, и в одном используется «белая» схема продаж, а в другом «серая«, то в первом случае квартиры могут быть на 15–20% дороже».

Того же мнения придерживаются и в ЗАО «Строитель», где планируют продавать по закону N 214 в том числе и площади в коммерческих объектах, торговых и офисных. Хотя закон этого и не требует, в компании считают, что работа по «белой» схеме будет плюсом для инвесторов и имиджа компании.

Впрочем, большинство объектов пока возводится на участках, полученных раньше 1 апреля 2005 года, и не требует опубликования проектной декларации и регистрации договоров в УФРС. По данным мэрии Новосибирска, на участках, выделенных компаниям за последние несколько лет, можно построить до 3,6 млн кв. м жилья. Однако если разрешения на их строительство пока не были получены ранее, то и они подпадают под действие закона N 214. Таким образом, доля продаж по закону «О долевом строительстве… « будет неуклонно расти.

Впрочем, ряд компаний выбирает законные схемы, позволяющие работать иначе: продажи через жилищно-строительные кооперативы, разного рода товарищества. Некоторые компании планируют продавать квартиры в домах после сдачи Государственной комиссии, но для этого необходимо иметь источник финансирования в виде собственных средств или кредитных линий.

Регистрация инвестиционного договора в УФРС должна занимать месяц. Однако пока компаниям не удается уложиться в этот срок: процесс регистрации нередко приостанавливается из-за того, что сама процедура не отработана. «Закон предусматривает предоставление в УФРС ряда специфических, сложных документов, — отмечает юрист ЗАО «Строитель« Вера Бортникова. — Например, должны быть предоставлены проектная документация, чертежи, планы помещения. При этом между эскизным и рабочим проектами есть различия, а площадь в рабочей документации и готовом помещении не всегда в точности совпадает. И таких нюансов много. Чтобы в них разобраться, требуются узкие специалисты, которых в УФРС не хватает».

Строители по-прежнему ждут принятия поправок к закону, которые должны «выровнять» права и обязанности застройщика и инвестора. Эти поправки были разработаны сразу после выхода закона, но их рассмотрение откладывалось. Сейчас они прошли второе чтение в Госдуме и, вероятно, скоро будут приняты.

Однако в поправках есть и негативный для застройщиков момент. «Одна из поправок предусматривает запрет предоплаты полной стоимости строящейся квартиры, — рассказывает Бортникова. — Инвестор сможет вносить строительной компании только часть средств пропорционально возведенной части здания. То есть если дом построен наполовину, инвестор может внести половину стоимости квартиры. Это неправильно, поскольку многие материалы и оборудование приобретаются по предоплате, что дает возможность сэкономить и предупреждает рост себестоимости строительства. Ухудшает финансовые показатели и норма об обязательном страховании, кроме того, это нарушает свободу договора».

Тем не менее в целом инвесторы с пониманием относятся к задержкам, поскольку закон разработан для защиты их интересов. «Работа по закону N 214 требует дополнительных усилий на сбор документов, — отмечает Бортникова. — Но в целом работу строительной компании существенно не усложняет».

Елена ЕРМОЛАЕВА