По оценке аналитического агентства RID Analytics, общая площадь офисов в Новосибирске составляет от 1,5 млн кв. м до 2 млн кв. м. В эту цифру входят объекты разного качества: помещения на первых этажах жилых домов, административные здания на промплощадках, проектные институты и немногочисленные пока новые бизнес-центры.

Что касается распределения офисов по классам, то, по данным RID Analytics, при применении жесткого подхода к классификации в Новосибирске лишь шесть офисных зданий относятся к категории «В«. Наиболее известные из них — Golden Plaza (застройщик — «Сибакадем-инвест»), бизнес-центр на Ленина ИСК «Трансервис», бизнес-центр «Новоград», возведенный одноименной компанией, и бизнес-центр на Димитрова, 1, построенный в 1998 году ЗАО «Труд».

До класса «А» этим объектам, по мнению RID Analytics, не позволили «подняться» такие минусы, как неудачное местоположение, проблемы с подъездом к зданию и нехватка парковочных мест — как в подземных парковках для арендаторов, так и в наземных для посетителей бизнес-центров. Кроме того, класс «А» предполагает наличие профессиональной управляющей компании, тогда как в Новосибирске бизнес-центрами управляют небольшие фирмы, созданные застройщиками. В результате система доступа в некоторые здания напоминает вход на режимный объект.

Что касается других бизнес-центров, построенных за последнее десятилетие, то многие офисные здания были проданы по частям, что автоматически понижает класс здания. Как отмечает ректор Новосибирской академии развития Павел Побережнюк, управляемость таких объектов низкая. А в будущем при старении здания и необходимости ремонта и реконструкции владельцев отдельных помещений ждет непростой переговорный процесс о распределении затрат и качестве ремонта.

Впрочем, согласно данным DSO-Consulting, в Новосибирске есть бизнес-центры класса «А». Согласно классификации, разработанной в 2005 году, пять объектов относятся к классам «А» и «В+». Это все те же Golden Plaza, бизнес-центр на Ленина, бизнес-центр «Новоград», офисное здание на Димитрова, 1 и здание на Советской, 64. «Необходимо отметить, что данная классификация условна и со временем будет меняться, как это происходило, в частности, в Москве, — говорит управляющий партнер DSO-Consulting Сергей Дьячков. — По сути любая классификация — объяснение того, почему потребитель должен платить больше за тот или иной товар. И как только потребительские качества товара растут, он становится основоположником нового класса. Это произойдет и с новыми офисными зданиями, которые зададут более высокие стандарты качества».

Темпы строительства новых бизнес-центров растут. Среди наиболее крупных проектов, завершенных в 2005 году, — бизнес центр «Парус« компании «Мустанг-инвест», Golden Plaza, 14-этажное офисное здание на ул. Ядринцевской, построенное компанией «Струг«, бизнес-центр на Ленина, офисное здание на ул. Нарымской компании »Колби-9«, здание на ул. Серебренниковской, построенное компанией «СУ-9». Суммарная офисная площадь девяти крупнейших объектов составила около 42 тыс. кв. м.

Однако это только начало. В Новосибирске на этапе строительства находятся примерно 50 офисных зданий. Только в 2006 году строительные компании планируют завершить порядка 20 объектов общей площадью около 130 тыс. кв. м. Таким образом, объем ввода только по крупным объектам вырастет в 3,3 раза. И это не считая офисных помещений на первых этажах жилых домов, разнообразных пристроек и небольших офисно-торговых объектов.

Появляются в Новосибирске и проекты строительства бизнес-центров класса «А». Скорее всего, первым из них будет завершен проект компании «РосЕвроДевелопмент» — бизнес-центр «РосЕвроПлаза». Как отметил в разговоре с «КС» коммерческий директор компании «РосЕвроДевелопмент» Виктор Зырянов, «арендаторы очень активно интересуются нашим бизнес-центром, несмотря на то что его ввод в эксплуатацию намечен на декабрь 2006 года. В результате мы планируем плавно повышать арендные ставки по предварительным договорам: чем ближе будет окончание строительства, тем дороже площади. Уже сейчас заключаются предварительные договоры аренды, основной интерес проявляют крупные российские и зарубежные компании — по нашим оценкам, они займут до 70% офисных площадей. Дело в том, что минимальная арендная площадь у нас — 120 кв. м, поэтому небольшие компании в бизнес-центре представлены не будут«.

Ряд экспертов считает, что существенный рост объектов строительства бизнес-центров приведет к затовариванию рынка. По мнению президента Сибирской гильдии управляющих и девелоперов, гендиректора компании «АВС-офис» Олега Лугового, «тенденции на рынке недвижимости могут меняться, и достаточно быстро. От высокой прибыльности рынок может «качнуться« в сторону низкой заполняемости помещений, снижения арендных ставок — а значит, и доходности офисной недвижимости».

Впрочем, предсказать момент «перелома» на рынке недвижимости сложно, и пока ситуация благоприятствует владельцам офисов. Так, заполняемость наиболее престижных институтских зданий, расположенных в центре Новосибирска, сохраняется на уровне 95–97%, во многие бизнес-центры стоит очередь из арендаторов.

Показатели доходности и окупаемости вложений пока также весьма высоки. По оценке главного инженера института «Новосибгражданпроект» Сергея Волкова, себестоимость строительства офисного здания в центре города составляет порядка 27 тыс. руб. за 1 кв. м. Если же в бизнес-центре использованы системы интеллектуального здания, требуется индивидуальный проект (например, если здание высотное), затраты могут вырасти. При этом, по словам Волкова, затраты на возведение офисного центра в районах средней удаленности отличаются незначительно: максимум на 10–15%. Достичь существенной экономии затрат можно лишь при строительстве больших зданий в несколько десятков тысяч квадратных метров — в этом случае затраты могут снизиться примерно в два раза.

Построив в центре Новосибирска бизнес-центр по 27 тыс. руб. за 1 кв. м, сдать его в аренду можно по 800–900 руб. за 1 кв. м в месяц. В результате срок окупаемости составляет не более трех лет, а доходность, соответственно, достигает 35–40% годовых. Впрочем, расходы на содержание здания и коммунальные услуги, которые несет владелец здания, а также необходимость платить НДС и другие налоги снижают доходность до 25–30% годовых.Динамика ввода офисной недвижимости
на территории Новосибирска, тыс. кв. м

2004	84
2005	118
2006 (прогноз)	до 180
2007 (прогноз)	до 250

По данным мэрии Новосибирска и оценке RID Analytics

	4 квартал 2002 года	4 квартал 2003 года	4 квартал 2004 года	4 квартал 2005 года
Средняя цена продажи, рублей за 1 кв. м	15 439	14 399	21 770	30 261
Динамика средней цены продажи, %	-	93%	151%	140%
Средняя арендная ставка, руб. за 1 кв. м в месяц	455	462	552	642
Динамика средней арендной ставки, %	-	102%	119%	116%

По данным исследования RID Analytics «Мониторинг предложения на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска»

2-я очередь

Объект	Компания-застройщик	Год ввода	Общая площадь, кв. м
Деловой центр «Консул«,	«Обьстрой»	2006	4260
Ул. Фрунзе	ИСК «Заельцовская«	2006	3500
Ул. Челюскинцев	»АПЭКС«	2006	3500
Ул. Никитина, 20	«СибНИИпроектцемент»	2006	9400
Пл. Калинина	СФ «Струг«	2006	10 000
Ул. Тимирязева	«Кларус»	2006	9500
«РосЕвроПлаза»	«РосЕвроДевелопмент»	2006	25 000
«Кобра»	ЗАО «Труд»	2007	13 300
«Новая энергия»	ЗАО «Строитель«	2007	21 000
«Парк-Отель»	ИСК «Трансервис«	2007	35 000
Ул. Кирова	«Уникон»	2007	13 200